Коммент к ЖК

Статья 118. Правление жилищного кооператива

Комментарий к статье 118

1. Комментируемая статья содержит отсылочные нормы, устанавливающие порядок формирования правления жилищного кооператива и некоторые его функции.

Правление жилищного кооператива является исполнительным органом управления кооперативом, подотчетным общему собранию членов кооператива или конференции. По общему правилу правление должно иметь так называемую остаточную компетенцию и решать все вопросы жизнедеятельности жилищного кооператива, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания или конференции. При этом в уставе жилищного кооператива должна быть закреплена возможность решения вопросов, отнесенных к компетенции правления, общим собранием или конференцией членов кооператива.

2. В части 1 содержится норма, определяющая круг лиц, из числа которых избирается правление жилищного кооператива, и устанавливающая компетентный орган, уполномоченный принимать решение по количественному и персональному составу правления.

В отличие от правления товарищества собственников жилья, предельный срок полномочий которого определен двумя годами, правление жилищного кооператива может избираться на любой срок. Как правило, он варьируется в пределах от двух до пяти лет. Количество членов правления и срок, на который оно избирается, должны быть определены уставом кооператива.

3. В части 2 закреплена отсылочная норма, указывающая на документы, которые устанавливают порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений. Внутренние документы кооператива, в числе которых законодатель называет положения и регламенты, должны утверждаться общим собранием членов кооператива.

4. В части 3 содержится норма, очерчивающая некоторые полномочия правления жилищного кооператива. На практике круг решаемых правлением вопросов обычно сводится к получению установленных общим собранием членов кооператива вступительных и паевых взносов, составлению смет, отчетов и планов, найму работников для обслуживания кооперативного дома, заключению договоров, выдаче обязательств по погашению кредитов, осуществлению технического надзора за строительством дома жилищно-строительного кооператива, участию через своего представителя в государственной комиссии по приемке дома, ведению списка членов кооператива, ведению делопроизводства. Очевидно, что круг решаемых правлением вопросов не может быть сформулирован исчерпывающим образом, поэтому применяется правило об остаточной компетенции.

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

Комментарий к статье 119

1. Комментируемая статья содержит нормы, определяющие круг лиц, из числа которых избирается председатель правления, устанавливающие компетентный орган, осуществляющий его избрание, а также очерчивающие некоторые функции председателя правления.

Председатель правления жилищного кооператива - лицо, возглавляющее правление и организующее его работу в течение срока, определенного уставом кооператива.

2. Председатель правления наделяется остаточной компетенцией по отношению к компетенции правления. В целях избежания конкуренции компетенций в уставе жилищного кооператива должно быть произведено их разграничение, например, по основанию характера совершаемых сделок (см. коммент. к ч. 2 ст. 149).

3. В части 3 коммент. ст. содержится требование, которому должны отвечать действия председателя правления жилищного кооператива при их осуществлении в интересах кооператива. Требования добросовестности и разумности носят характер оценочных и применяются чаще в негативном, чем в позитивном смысле (см.: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1995. С. 40 - 41). Говоря другими словами, действия председателя правления жилищного кооператива не должны по своему характеру быть недобросовестными и неразумными. Кроме того, указанные действия не должны быть несправедливыми. Интересно отметить, что к деятельности председателя правления товарищества собственников жилья подобных требований законодатель не предъявляет (см. ст. 149 коммент. закона).

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

Комментарий к статье 120

1. Комментируемая статья устанавливает правила избрания ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива и очерчивает круг ее прав и обязанностей. Ревизионная комиссия не относится к числу органов управления жилищного кооператива, а является его контрольным органом. Прежнее законодательство (п. 35 Примерного устава жилищно-строительного кооператива // СП РСФСР. 1965. N 23. Ст. 144; п. 4 ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР" // Ведомости СССР. 1988. N 22. Ст. 355) отводило ревизионной комиссии роль органа, контролирующего деятельность правления кооператива.

2. Избрание ревизионной комиссии (ревизора) осуществляется на заседании общего собрания членов кооператива или конференции путем голосования. Срок, на который избирается ревизионная комиссия (ревизор), не должен превышать трех лет. После указанного срока ревизионная комиссия (ревизор) должна быть переизбрана либо должны быть подтверждены полномочия ее членов.

3. В третьем предложении ч. 1 коммент. ст. закреплено правило, запрещающее одновременное членство в правлении жилищного кооператива и в ревизионной комиссии. Что касается запрета на занятие иных должностей членами ревизионной комиссии в органах управления жилищного кооператива, то можно предположить, что законодатель имеет в виду некие технические должности в правлении, предусмотренные положением или регламентом, регулирующим порядок деятельности правления. К числу указанных должностей должна относиться и должность бухгалтера жилищного кооператива.

4. В части 2 коммент. ст. указан состав лиц, из числа которых избирается председатель ревизионной комиссии. Законодатель не определяет порядок избрания председателя. Он должен быть закреплен в уставе жилищного кооператива.

5. В части 3 коммент. ст. определены основные обязанности ревизионной комиссии (ревизора). Круг этих обязанностей почти дословно заимствован законодателем из ч. 3 ст. 39 ФЗ "О товариществах собственников жилья", который определял обязанности ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников жилья.

Обязанности ревизионной комиссии (ревизора), установленные коммент. п., в основном совпадают с обязанностями ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников жилья (см. коммент. к ст. 150). Однако, в отличие от последних, ревизионная комиссия жилищного кооператива (ревизор) проводит не ревизии финансовой деятельности, а плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности, представляет общему собранию не заключение о смете доходов и расходов, а заключение о бюджете жилищного кооператива.

6. Часть 4 коммент. ст. предоставляет ревизионной комиссии (ревизору) жилищного кооператива право на осуществление как плановых, так и внеплановых проверок финансово-хозяйственной деятельности кооператива, а также право доступа ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Выражение "в любое время", используемое законодателем в тексте коммент. ч., не следует понимать буквально. Очевидно, что проверки должны осуществляться на основе критериев разумности, добросовестности и справедливости.

7. В части 5 коммент. ст. сформулирована норма, указывающая на документы, в которых определяется порядок работы ревизионной комиссии (ревизора). Представляется, что общие положения о контрольном органе жилищного кооператива должны быть закреплены в его уставе, а сам порядок работы в соответствующем положении или регламенте.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

Комментарий к статье 121

1. Комментируемая статья содержит нормы, устанавливающие общий порядок приема в члены действующего жилищного кооператива. Под членством в жилищном кооперативе следует понимать юридически значимое состояние, в силу которого то либо иное лицо становится носителем совокупности прав и обязанностей, наличие которых обусловлено участием этого лица в конкретном кооперативе.

2. В части 1 установлено правило, определяющее вид документа, который необходимо подать в правление жилищного кооператива лицу, желающему стать его членом. Таким документом является заявление о приеме в члены кооператива.

3. В части 2 закреплена формула признания подавшего заявление лица членом жилищного кооператива. Схема признания лица членом кооператива, содержащаяся в указанной формуле, имеет характер отсроченной процедуры. В рамках этой процедуры различаются три этапа. На первом этапе заявление, поданное гражданином или юридическим лицом, подлежит рассмотрению правлением жилищного кооператива. Срок такого рассмотрения не должен превышать одного месяца со дня подачи заявления. На втором этапе заявление утверждается решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференцией). Очевидно, что на рассмотрение общего собрания выносится заявление, по которому правлением кооператива принято положительное решение. На третьем этапе лицо, чье заявление о приеме в члены кооператива утверждено решением общего собрания (конференции), уплачивает вступительный взнос и с момента такой уплаты становится членом кооператива.

По смыслу второго предложения п. 2, двусмысленность которого очевидна, момент уплаты вступительного взноса может наступить и ранее даты утверждения заявления общим собранием. В этом случае моментом признания лица членом кооператива следует считать момент принятия общим собранием (конференцией) решения об утверждении заявления.

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Комментарий к статье 122

Комментируемая статья указывает на возможность преобразования жилищного кооператива в товарищество собственников жилья. Общий порядок и особенности реорганизации юридических лиц путем преобразования определены в ст. ст. 57 - 60 ГК РФ (см. коммент. к ст. 140).

Иных способов реорганизации жилищного кооператива, несмотря на свое название, коммент. ст. не устанавливает. Однако указанное обстоятельство не должно быть препятствием для возможной реализации других способов реорганизации юридического лица, предусмотренных ст. 57 ГК РФ (слияние, присоединение, разделение и выделение), которые не влекут изменение организационно-правовой формы потребительского кооператива.

Основания и порядок реорганизации жилищного кооператива должны быть закреплены в его уставе.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Комментарий к статье 123

1. Комментируемая статья содержит норму, указывающую на компетентное законодательство, которое определяет основания и порядок ликвидации жилищного кооператива. Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые установлены в ст. ст. 61, 63 ГК РФ. Жилищный кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов и в случае непокрытия членами кооператива образовавшихся убытков в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса (ч. 4 ст. 116 ГК РФ).

2. Еще одно основание, по которому жилищный кооператив подлежал ликвидации, было установлено в ст. 14 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". С 1 сентября 2006 г. указанная статья утратила силу (СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881).

Глава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

Комментарий к статье 124

1. Положения коммент. ст. посвящены основаниям и порядку первичного предоставления жилых помещений в домах жилищных кооперативов и не распространяются на граждан или юридических лиц, приобретших жилые помещения в доме жилищного кооператива в собственность по установленным законодательством основаниям.

2. Комментируемой статьей, как и гл. 12 коммент. закона в целом, введен ряд существенных новелл в порядок обеспечения кооперативными жилыми помещениями. Согласно ранее действовавшему жилищному законодательству, членом жилищного или жилищно-строительного кооператива мог стать только гражданин, но не юридическое лицо. Так, например, правом на вступление в жилищный или жилищно-строительный кооператив обладали только лица, состоявшие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст. 111 ЖК РСФСР), жилое помещение члену кооператива предоставлялось в том числе исходя из количества членов его семьи, а заселение осуществлялось по ордеру (ст. 118 ЖК РСФСР), который по определению мог быть выдан только физическому лицу.

Действующим жилищным законодательством легально допущено членство в жилищном кооперативе и для юридического лица, жилые помещения в домах таких кооперативов предоставляются теперь только исходя из размера внесенного паевого взноса без каких-либо иных ограничений (ст. 121, ч. 1 ст. 124 коммент. закона), а самому жилищному кооперативу официально придан статус потребительского кооператива (ч. 4 ст. 110 коммент. закона), что тоже является новеллой.

3. Основанием для осуществления основных правомочий в отношении жилого помещения является членство в жилищном кооперативе. Приему в члены кооператива посвящены положения ст. 121 коммент. закона. Только члену кооператива - физическому или юридическому лицу жилое помещение в жилищном кооперативе предоставляется на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) (ч. 1 коммент. ст.). Главным ориентиром для общего собрания в вопросе предоставления жилого помещения служит, как указано в ч. 1 коммент. ст., размер внесенного паевого взноса.

Решение общего собрания жилищного кооператива (конференции), где каждый член кооператива имеет один голос (по членству), является и единственным основанием для вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива (ч. 2 коммент. ст.). А вот правовым основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе, из чего, в частности, следует, что лицо, исключенное из членов кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают в связи с исключением право пользования жилым помещением в доме этого кооператива и подлежат выселению (ч. 1 ст. 133 коммент. закона). Приведенный вывод справедлив только для лиц, не выплативших паевой взнос в полном объеме. Если же член жилищного кооператива в полном объеме выплатил паевой взнос и стал в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ собственником занимаемого в жилищном кооперативе жилого помещения, то прекращение его членства в жилищном кооперативе не может быть основанием для лишения его правомочий владения, пользования и распоряжения этим жилым помещением.

4. Основания прекращения членства в жилищном кооперативе перечислены в ст. 130 коммент. закона. Одним из оснований прекращения указан добровольный выход члена кооператива, что полностью соответствует ст. 30 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть принужден вступить в какое-либо объединение или пребывать в нем.

Упомянутое в ч. 3 коммент. ст. владение жилым помещением состоит в юридически обеспеченной возможности обладания имуществом и контроля над ним, которые осуществляются законно и добросовестно правообладателем. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения полезных свойств из вещи в процессе ее эксплуатации.

5. В части 3 коммент. ст., говоря о распоряжении жилым помещением, законодатель не случайно сделал оговорку "...в установленных законодательством пределах". Абсолютным и безусловным правом распоряжения жилым помещением в жилищном кооперативе обладает только собственник такого помещения. А момент приобретения права собственности, согласно упомянутой выше ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 коммент. закона, возникает у члена жилищного кооператива, полностью внесшего свой паевой взнос за предоставленное ему жилое помещение. До приобретения права собственности отношения между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом имеют обязательственно-правовой характер. Суть этого обязательства заключается в том, что член кооператива обладает правом владения, пользования и распоряжения в установленных пределах предоставленным ему жилым помещением и несет обязанность по выплате пая в установленном размере.

Член жилищного кооператива, не выплативший паевой взнос полностью, ограничен в правомочиях по распоряжению занимаемым им жилым помещением. Так, например, указанный член кооператива имеет право сдачи жилого помещения (части жилого помещения) внаем, но только с согласия правления жилищного кооператива (ч. 1 ст. 128 коммент. закона).

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

Комментарий к статье 125

1. Комментируемый закон не устанавливает порядок определения размера паевого взноса. Порядок определения размера и условия внесения паевого взноса (пая) устанавливаются в соответствии с уставом конкретного кооператива (ч. 1 коммент. ст.). Под паем, как, в частности, следует из письма Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 17 июля 2008 г. N 01-1462/08-0-1 "О деятельности жилищных, жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов" (СПС "КонсультантПлюс"), понимается доля паенакопления члена жилищного кооператива в паевом фонде этого кооператива. В свою очередь, под паенакоплением подразумевается та часть паевого взноса, которая внесена членами жилищного кооператива на определенную дату.

2. Законодатель, как следует из положений ч. 2 коммент. ст., допускает множественность лиц на стороне обладателя пая. Допускается, что соответствующее право в отношении пая может принадлежать как нескольким гражданам, так и нескольким юридическим лицам. Равным образом оно может принадлежать одновременно нескольким гражданам и нескольким юридическим лицам. К числу лиц, которые могут обладать правом на пай, относятся, например, супруги, независимо от того, кто из них является членом жилищного кооператива, если выплата пая производилась в течение совместного проживания в зарегистрированном браке и вследствие чего пай рассматривается в качестве совместно нажитого имущества (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Однако воля всех указанных лиц при владении, пользовании и распоряжении жилым помещением в установленных законом пределах должна быть согласована и в отношениях с жилищным кооперативом - все правообладатели выступают как единый субъект.

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 126

1. Положения коммент. ст., регламентирующие право члена жилищного кооператива на вселение временных жильцов в занимаемое его семьей жилое помещение, носят отсылочный характер - к положениям ст. 80 коммент. закона в части регулирования порядка и условий такого вселения.

2. Буквальное прочтение положений коммент. ст. дает основание утверждать, что в рассматриваемой норме речь идет о соответствующем праве лица, только пользующегося предоставленной ему кооперативной квартирой. То есть о праве члена кооператива, не выплатившего паевой взнос в полном объеме и, следовательно, не приобретшего право собственности на занимаемое им жилое помещение. Член кооператива после приобретения им права собственности на соответствующее жилое помещение, владея, пользуясь и распоряжаясь им, может вселить в занимаемую им квартиру любое лицо по своему усмотрению.

Между тем, и на это нельзя не обратить внимание, в ст. 128 коммент. закона законодатель особо подчеркнул, что правом сдачи жилого помещения или его части внаем обладает член кооператива, не выплативший паевой взнос.

Таким образом, однозначность в данном вопросе будет внесена в ходе правоприменения коммент. ст., в том числе и судебной практикой.

3. С учетом положений названной выше ст. 80 коммент. закона, к которым отсылает коммент. ст., выделим основные черты правоотношения, возникающего между членом кооператива и его семьей и вселяемыми в кооперативную квартиру временными жильцами.

Во-первых, пользование кооперативным жилым помещением временными жильцами будет осуществляться на безвозмездной основе (ч. 1 ст. 80 коммент. закона).

Во-вторых, вселение временных жильцов осуществляется только с согласия членов семьи члена кооператива, проживающих в соответствующем жилом помещении, с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива. При этом соблюдение письменной формы и согласия, и уведомления не требуется (по аналогии со ст. 80 коммент. закона). Отсутствие согласия членов семьи члена кооператива, а также правления кооператива как органа его управления по регламентированным ст. 80 коммент. закона основаниям является безусловным препятствием для вселения временных жильцов в кооперативную квартиру.

Кроме того, при вселении в такое жилое помещение временных жильцов должны быть так или иначе учтены и интересы иных лиц, не являющихся членами семьи члена кооператива, но в силу ч. 2 ст. 125 коммент. закона обладающих правом на пай.

4. Как и в регламентированных ст. 80 коммент. закона отношениях, ответственность за действия вселенных в кооперативную квартиру временных жильцов, не обладающих самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением, несет, в том числе и перед правлением как органом управления кооператива, член кооператива, пользующийся соответствующей квартирой.

5. Срок проживания временных жильцов в кооперативной квартире ограничен шестью месяцами (ч. 2 ст. 80 коммент. закона) либо согласованным с вселившим их лицом сроком. После истечения шестимесячного срока либо согласованного с вселившим их лицом иного срока проживания временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно, а если срок проживания не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления требования о выезде. В случае отказа член кооператива или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов, но только в судебном порядке.

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 127

1. Положения коммент. ст. посвящены вопросам раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива. Раздел такого жилого помещения возможен между лицами, имеющими право на пай, что является новеллой, поскольку нормами ранее действовавшего законодательства правом на совершение подобных действий наделялись только сам член кооператива и его супруг (ст. 120 ЖК РСФСР). Напомним, что пай, согласно ч. 2 ст. 125 коммент. закона, может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Соответственно и раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива возможен только между данными лицами.

2. В научно-практической литературе высказывается мнение, что возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива не связана с тем обстоятельством, выплачен ли в полном размере паевой взнос (см.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. М., 2007. С. 238).

Между тем, согласно ст. 124 коммент. закона, члену кооператива до полной выплаты им паевого взноса принадлежит безусловное право владения и пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива. Распоряжаться же таким помещением, согласно ч. 3 ст. 124 коммент. закона, не выплативший паевой взнос в полном объеме член кооператива может лишь в пределах, установленных законодательством.

Раздел жилого помещения направлен на определение судьбы данного объекта недвижимости и, следовательно, подразумевает наличие у лиц, осуществляющих такой раздел, неограниченных полномочий по распоряжению данным видом имущества. В случаях, когда паевой взнос не выплачен в полном объеме, полномочия соответствующих лиц по распоряжению кооперативным жилым помещением ограничены в силу закона.

Таким образом, возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива напрямую связана с тем обстоятельством, выплачен ли в полном размере паевой взнос. И соответствующее право принадлежит только лицам, выплатившим паевой взнос в полном объеме.

По всей видимости, однозначность в вопрос, возможен ли раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива лицами, не выплатившими паевой взнос в полном объеме, будет внесена в ходе правоприменения коммент. ст., в том числе и судебной практикой.

3. Раздел жилого помещения может быть осуществлен при соблюдении условия, если каждому из лиц, обладающих правом на пай, может быть выделено изолированное жилое помещение либо имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Иных ограничений к требованиям о разделе жилого помещения коммент. ст. не содержит. Виды жилых помещений перечислены в ст. 16 коммент. закона.

4. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке. При рассмотрении споров о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива надлежит ориентироваться на рекомендации, содержащиеся в Постановлении Пленума ВС СССР от 11 октября 1991 г. N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" (Семейное законодательство: Сборник нормативных документов. М., 1995). Так, в ходе разрешения спора о разделе жилого помещения необходимо учесть:

- размер принадлежащей каждому из правообладателей доли паенакопления;

- интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением;

- планировку квартиры и наличие технической возможности ее перепланировки.

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 128

1. Согласно положениям коммент. ст., член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, т.е. в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 коммент. закона не являющийся собственником занимаемого его семьей жилого помещения в доме жилищного кооператива, тем не менее имеет право сдать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выбытия - все жилое помещение внаем за плату. Виды жилых помещений перечислены в ст. 16 коммент. закона.

2. Сдача внаем такого помещения возможна при соблюдении следующих условий:

- наличие согласия проживающих совместно с ним членов семьи;

- наличие согласие правления жилищного кооператива.

Поскольку положения коммент. ст. в части процедуры сдачи жилого помещения внаем отсылают к ст. ст. 76 - 79 ЖК РФ, согласие и членов семьи члена кооператива, и правления кооператива должно быть дано в письменной форме.