1.4.2 Особенности отрасли «Операции с недвижимым имуществом»

На современном этапе развития российской экономики специализированные предприятия, занимающиеся операциями с недвижимым имуществом, предметом своей деятельности (например – оценки) делают не только отдельные объекты недвижимости, но и предприятия.

Перечень предприятий, специализирующихся на проведении операций с недвижимым имуществом:

• государственные фонды имущества;

• комитеты по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами;

• компании по доверительному управлению недвижимостью;

• страховые компании;

• инвестиционно-финансовые компании;

• ипотечные и коммерческие банки на рынке недвижимости;

• девелоперские компании;

• брокерские («риэлтерские») компании;

• консалтинговые (оценочные, юридические, аудиторские) компании;

• прочие государственные (регистрационные палаты, бюро технической инвентаризации, комитеты архитектурного контроля и т.п.) и негосударственные предприятия и организации.

К некоммерческим организациям, работающим на рынке недвижимости, относятся:

• Российская гильдия риэлтеров;

• Российское общество оценщиков;

• региональные ассоциации риэлтеров;

• Ассоциация ипотечных банков и другие организации.

В общем случае предприятия, занимающиеся недвижимым имуществом, являются специализированными предприятиями (организациями) в рамках предметной специализации.

Основными направлениями их деятельности является оказание платных услуг по оценке, освидетельствованию и управлению недвижимым имуществом заказчиков. В качестве вспомогательных видов деятельности этих предприятий рассматривается оказание посреднических (риэлтерских и дилерских), юридических и информационных услуг.

Предприятия, специализирующихся на операциях с недвижимым имуществом, являются жизнеспособными даже в случае, если по формальным признакам их можно отнести к числу малых, численность сотрудников на которых не превышает 25 человек. Особенности характера производственной деятельности рассматриваемых предприятий и ограниченность спроса на услуги, связанные с операциями с недвижимостью на большей части территориальных рынков России, препятствуют их объединению как по горизонтали, так и по вертикали. Однако они могут вступать в различные общественные и предпринимательские союзы (общества, ассоциации), в основном, по так называемому региональному признаку.

По структуре предприятия, занимающиеся операциями с недвижимым имуществом, могут быть либо узкоспециализированными, либо многопрофильными.

Узкоспециализированные предприятия занимаются недвижимым имуществом какого-либо одного вида (например, жильё, земельные участки и т.п.), в то время как многопрофильные оказывают услуги, предметом которых являются различные объекты недвижимости, а также – действующие предприятия, относящихся к различным отраслям народного хозяйства и выпускающих разнохарактерную продукцию, и прочие сложные объекты недвижимости (кондоминиумы).

Следует иметь в виду, что предприятия, занимающиеся операциями с объектами недвижимости (в дальнейшем – фирмы), часто специализируются на работе с хозяйствующими субъектами, относящимися к отдельным отраслям народного хозяйства (например, предприятия черной металлургии, пищевой промышленности, сельского, жилищно-коммунального хозяйства и т.д.).

По принципу изготовления продукции на предприятиях, занимающихся операциями с недвижимым имуществом, преобладает единичное производство, иногда сопровождающееся отдельными элементами серийности.

По господствующему производственному фактору – это трудоёмкие производства.

По организационно-правовой форме рассматриваемые фирмы чаще всего выступают как общества с ограниченной ответственностью. Также весьма распространенной является работа риэлтеров, оценщиков, специализированных юристов – частных предпринимателей без образования юридического лица.

Предприятия, занимающиеся недвижимым имуществом, практически всегда являются коммерческими, то есть их конечной целью является получение прибыли.

Особенности организации производства консалтинговых предприятий (организаций)

В настоящее время наибольшее число консалтинговых предприятий, специализирующихся на операциях с недвижимым имуществом, составляют организации, производящие на коммерческой основе определение стоимости объектов недвижимости (так называемые, оценочные организации).

Основным видом деятельности рассматриваемых консалтинговых организаций является определение рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством, а также с учетом сложившейся на соответствующем городском (региональном) рынке недвижимости конъюнктурой. Оценка производится специалистами, имеющими Государственную лицензию на право заниматься оценочной деятельностью.

К числу прочих видов деятельности оценочных предприятий можно отнести:

• экспертное консультирование по вопросам оценки недвижимого имущества;

• проведение маркетинговых исследований на городском (региональном) рынке недвижимости;

• представление интересов одной из сторон договора, касающегося недвижимого имущества, в судебных, арбитражных, административных инстанциях, а также в ходе обсуждения предмета этого договора со второй его стороной;

• техническое оформление и восстановление документации (например, паспорта предприятия), связанной с описанием и характеристикой объектов недвижимости.

Основными функциями, исполняемыми оценочными предприятиями на рынке недвижимости можно считать:

• снижение уровня стихийности рынка недвижимости в силу применения при оценке объектов недвижимости единой правовой базы;

• защиту интересов собственников объектов недвижимости (инвесторов) от недобросовестной спекуляции и от попыток третьих лиц изменить конъюнктуру на рынке недвижимости в свою пользу;

• контроль со стороны государственных органов за политикой и практикой ценообразования на рынке недвижимости.

К числу основных производственных подразделений анализируемых предприятий в первую очередь можно отнести оценочные бригады, в состав которых входят:

• лицензированный оценщик, выполняющий функции ответственного исполнителя по договорам оценки;

• специалисты (помощники оценщика) по выполнению обследовательских работ, связанных со сбором первичной информации для проведения оценки объектов недвижимости, и по выполнению расчетов (определение стоимости предприятий, зданий, сооружений, земельных участков и т.п. тремя методами);

• технические исполнители, участвующие в процессах формализации исходных данных с целью их последующей обработки и технического оформления отчетов во исполнение договоров оценки;

• специалисты по разработке и эксплуатации информационных баз данных (эти специалисты могут работать в специализированных аналитических подразделениях в составе вспомогательного производства).

Характеристика основного производства оценочной организации трактуется как характеристика его кадрового состава, поскольку в рассматриваемом виде деятельности в качестве основного производственного ресурса используется интеллектуальный потенциал наёмных работников. Именно квалификация оценщика и его помощников определяет в конечном итоге и номенклатуру выполняемых предприятием работ, и его максимальную производственную мощность, и востребованность оказываемых услуг на региональном рынке недвижимости

Особенности организации производства риэлтерских предприятий (организаций)

Риэлтеры – профессиональные посредники (брокеры) на рынке недвижимости, работающие в секторе оборота прав на недвижимость.

Основная функция риэлтеров - осуществление связи между продавцами и покупателями на рынке недвижимости

Риэлтерская деятельность осуществляется как юридическими лицами (фирмами, компаниями, агентствами), так и индивидуальными предпринимателями (агентами, маклерами, брокерами, риэлтерами) на основе договора, представляющего в гражданско-правовой сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

В перечень риэлтерских операций обычно включаются:

• продажа (сдача в аренду) жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;

• сделки купли-продажи объектов недвижимости;

• сделки дарения объектов недвижимости;

• сделки обмена объектов недвижимости;

• сделки по расселению коммунальных квартир;

• операции по отселению жителей реконструируемых домов;

• сдача в аренду земельных участков и т.п.

Основные функции риэлтерских организаций:

• оказание консультационно-посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью;

• минимизация совокупных издержек и рисков при свершении сделок с недвижимостью.

С ростом объёмов оказываемых услуг на риэлтерских предприятиях начинают появляться специализированные группы, ориентированные на отдельные рыночные сегменты с определённой спецификой, обусловленной типом объектов, местоположением, законодательством. Таким образом, постепенно формируются элементы серийного типа производства, аналогично тому, как это происходит в консалтинговых (оценочных) организациях. Например, выделяются отделы, специализирующиеся на продаже квартир в строящихся зданиях (привлечение будущих жильцов к софинансированию строительства жилого дома на условиях долевого участия).

С ростом масштабов деятельности риэлтерского предприятия происходит преобразование первоначальных организационных и управленческих структур в сложные разветвлённые с подвижными и эластичными связями.

Особенности организации производства девелоперских предприятий (организаций)

Девелопмент – метод организации инвестиционного процесса, а именно организацию, финансирование и осуществление проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных (финансовых) ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды. При этом осуществление проекта может базироваться на использовании финансовых ресурсов независимого девелопера, заказчика или стороннего инвестора.

Девелопмент – процесс реализации «в дело» идеи покупателя (арендатора) или владельца недвижимости.

Девелопер – предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

• автора идеи проекта;

• покупателя прав на земельный участок под застройку;

• организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокера для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью;

• инвестора, привлекающего для осуществления проекта собственные или сторонние финансовые средства..

Девелоперская (управляющая) компания – компания (фирма, организация, предприятие), комплексно осуществляющая по поручению заказчика-титулодержателя (генерального заказчика, инвестора) функции застройщика (заказчика) на основе системы управления проектами на всех фазах проектного цикла: от прединвестиционных исследований до завершения проекта (ввода в эксплуатацию, вывода на проектную мощность и т.п.).

Организационную структуру девелоперского предприятия составляют группы, специализирующиеся на следующих направлениях деятельности:

• маркетинг;

• финансовый менеджмент;

• подготовка проектов;

• управление проектами;

• управление недвижимостью;

• общий мониторинг.

Каждая группа состоит из совокупности специализированных подразделений, обеспечивающих выполнение этих направлений деятельности.

Содержание фаз жизненного цикла девелоперского проекта

1. Прединвестиционные исследования

2. Разработка проектно-сметной документации, планирование проекта, подготовка к строительству.

3. Проведение торгов, заключение контрактов, организация закупок и поставок, подготовительные работы.

4. Производство строительно-монтажных работ

5. Завершение строительства

6. Эксплуатация

Основным производственным ресурсом девелоперских, оценочных и риэлтерских предприятий является персонал, с его квалификацией и отношением к труду. Именно он в конечном итоге определяет успех или неуспех производственной деятельности предприятия.