1.Теоретический аспект оценки недвижимости в Российской Федерации

1.1 Понятие недвижимости и необходимость ее оценки

Оценка недвижимости – это последовательность действий, регламентированных законом «об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, осуществляемая независимой оценкой для определения величины стоимости оцениваемого объекта. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости является одним из самых востребованных видов оценки. Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценка недвижимости может производиться для:

• совершения сделок

• налогообложения недвижимости

• государственного и муниципального управления

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"(оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

• квартиры и комнаты

• помещения и здания под офисы и магазины

• пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

• свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе)

• складские и производственные объекты.

Стоимость объекта недвижимости никак   не влияет на стоимость оценки ( в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации), а напрямую зависит от сложности оценки и удаленности объекта недвижимости.

Обязательность проведения независимой рыночной оценки объектов недвижимости установлена Федеральными законами:

• "Об акционерных обществах";

• "Об обществах с ограниченной ответственностью";

• "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; "О несостоятельности (банкротстве)".

    Оценка недвижимости является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду

• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога

• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям

• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям

• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества

Оценка недвижимости обязательна при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.     Оценка недвижимости является обязательной также при составлении брачных контрактов и соглашений о разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.     При выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд в обязательном порядке производится оценка объектов, подлежащих выкупу.     Обязательной является оценка недвижимости в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.   Законодательство, которое регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.   Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.     Теоретическим фундаментом процесса оценки недвижимости является единый набор оценочных принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к оценке недвижимости различных типов. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности. Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания.

1. Происхождение

   1. Естественные (природные) объекты.

   2. Искусственные объекты(постройки).

2. Назначение

1. Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)

2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

3. Для жилья.

4. Для офиса.

5. Для торговли и сферы платных услуг.

6. Для промышленности.

7. Прочие.

3. Масштаб

1. Земельные массивы.

2. Отдельные земельные участки.

1. Комплексы зданий и сооружений.

2. Жилой дом многоквартирный.

3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

4. Секция (подъезд).

5. Этаж в секции.

6. Квартира.

7. Комната.

8. Летняя дача.

1. Комплекс административных зданий.

2. Здание.

3. Помещение или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию

1. Готовые объекты.

2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3. Требующие завершения строительства.