- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
4. Особенности земли как товара:
Абсолютная нулевая неэласт-ть предлож-ния земли на рынке. Любой землевлад-ц, заинтересованный в получ-ии макс-х дох-в б предоставлять землю бизнесу за любую плату, иначе он вообще лишится ренты.
Цена земли полностью формир-ся спросом, то есть уровнем цен на продукты, товары, объекты строит-ва, производ-мые на этой земле.
Экон-кие взаимосвязи соб-ков и арендаторов хар-ся рентными отнош-ми.
Земельная рента и 3 её основных источника:
Дары природы (плодородие почв, благопр-ные климат-кие усл-я, полезные ископаемые и пр.). По справедливости эта рента д взиматься общ-вом. Поэтому все налоги собранные так распред-ся из бюджета м/у нами.
Обеспеч-ние с помощью коммун-го обслуж-ния опред-го ур-ня жизни и труда (рента за услуги).
Предпр-кая деят-ть на каждом отдельно взятом участке. Успешная предпр-кая деят-ть позвол-т извлекать доход, часть кот-го остаётся у предпр-ля, др-я уходит в муниципалитет.
Выводы Д. Рикардо:
1. Расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия и др-х объектов строит-ва) высока, потому что высока рента землевлад-цев – ошибочна. Наоборот, цена земли высока, так как высоки цены на продукцию, произв-мую на ней.
2. Налоги на доходы землевлад-цев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьш-т их ренту.
Активные рынки в РФ:
Местные рынки в городах под жилищное строит-во и коммер-кое строит-во.
Рынки земель с/х назнач-я.
Рынки загородного строит-ва.
Важнейшей проблемой тормоз-щей развитие рынка земли для бизнеса явл-лась невозм-ть воссоединять земли и объекты Н (здания, сооруж-я), наход-щиеся на нем и принадлеж-щие промышл-м предпр-тиям, в один объект.
Разрешение приватизировать землю позволило:
Дало возможность воссоединить.
Обеспечить поступления в бюджет от приватиз-ции земли.
В долгоср-ной перспективе приватиз-ция земли позволит предпр-тиям исп-ть зем-е участки как ликвидный актив, как предмет залога, кот-й имеет ценность и обращ-ся на рынке.
Цены выкупа земли высоки даже по мировым меркам.
Вывод: чем более точно и ясно опред-ны содерж-ние прав соб-ти на Н, тем меньше изд-ки на приобретение и отчуждение Н, тем динамичнее развив-ся рынок Н и вся эк-ка. Цена выкупа б рассчит-ся из ставки зем-го налога путём умнож-ния на коэф-т региона.
Тема: Рынок жилья
Специалисты считают, что рынок жилья наиболее устойчив к кризису. На одного человека необходимо 40 кв м жилья (по итогам исследования). В России этот показатель равен 20 кв м на чел, в
Европе 35-45 кв. метров (В США на ч-ка – 68 кв. метров).
1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
1)Первичный и вторич-й рынок.
2) По типу домов:
панельные (к ним относят 5-этажки с мал кухней, хрущевки),
обычные панельные дома (9-этажки 137 серия, построенные в 70-80 года);
современные панельные дома (отлич-ся тем, что у них увеличена площадь кухни до 8 м);
Брежневки (плохие кирпичные дома с мал кухней);
Сталинские и типовые кирпичные дома (хорошие планировки, высок потолок);
Современные монолитные кирпичные дома (начали строить 10-15 лет назад; существую квартиры со свободной планировкой);
Элитное жилье;
Ветхое и аварийное жилье (должно выводиться с рынка)
3)По районам;
4) По ценам (по кол-ву комнат): цены на кВ метр однокомпантных квартир выше.
5)По видам прав: рынок прав аренды (цена за аренду в мес-ц), рынок купли-продажи, рынок долевого строит-ва, рынок расселения и рынок обмена.
6) По качеству: элитное, индивид-ное, типовое (сталинские, хрущёвки…), аварийное.(связан с п.2)
Наиболее ликвидные квартиры в панельных домах - квартиры с маленькой площадью для однокамн,двухкомн и 3-х комн соответственно.