4. В чем состоит суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка?

Оценка земельного участка, как и любого другого объекта недвижимости, определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования, которое является:

• наиболее вероятным;

• физически возможным;

• разумно оправданным;

• соответствующим требованиям действующего законодательства

финансово осуществимым.

Комбинация этих факторов дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

• его целевое назначение и разрешенное использование;

• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

• существующее использование земельного участка.

5. Какими основными факторами обусловлен выбор наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости?

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость. Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

• рыночный анализ;

• анализ реализуемости варианта;

• анализ наиболее эффективного использования.

6. В чем состоят основные признаки потенциала местоположения объекта?

Местоположение является одним из главных факторов, обуславливающих вид использования объекта недвижимости.

Целью анализа местоположения является определение потенциала объекта для различных видов использования или дальнейшей эксплуатации и влияния внешних характеристик на концепцию и различные параметры проекта, определение ограничительных факторов, препятствующих развитию объекта недвижимости.

При определении потенциала участка анализируются следующие факторы:

• характеристики прилегающей территории – зонирование и использование территорий, характер смежного землепользования, плотность застройки;

• пешеходная доступность – расположение участка относительно близлежащих жилых массивов и мест естественной концентрации пешеходных потоков;

• транспортная доступность – расположение участка в транспортной инфраструктуре города, характеристика основных улиц, обеспечивающих транспортную доступность,

• развитость общественного транспорта;

• локальное окружение – характеристика прилегающих и расположенных в непосредственной близости к анализируемому объекту, определяющих его конкурентную среду.