67. Методы оценки предприятий как единых имущественных комплексов.

Для инвестора ст-ть отдельных сост-х имущественного комплекса не имеет значения, ему важна главным образом общая ст-ть комплекса, однако для целей регистрации прав на имущество, внесения его в уставные капиталы пред-й, постановки на баланс, купли-продажи важно, чтобы была выявлена ст-ть каждой составляющей имущ-го комплекса: зданий, сооружений, машин и оборудования, трансп. средств и т.д. Данная задача практически не разрешима без использования результатов оценки имущественного комплекса иными методами: методами затратного подхода и подхода сравнительного анализа продаж. На практике возможен следующий вариант определения ст-ти отдельных составляющих имущественного комплекса, эквивалентной в сумме ст-ти всего комплекса как единого целого.

Целесообразно разделить имущественный комплекс на две категории имущества:

1. здания и сооружения;

1. машины, оборудование и транспортные средства.

Рассчитываются ставки дисконта для каждой категории имущества. Естественно, что риски вложения в здания, сооружения и прочие ОФ различены. Так машины и оборудования (особенно транспортные средства) намного более ликвидны.

Прогнозировать денеж. потоки в наст. момент на несколько лет вперед при наст. эк. ситуации практически невозможно. Для расчета ст-ти лучше остановиться на методе прямой капитализации дохода.

Коэффициенты кап-ии рас-ся на основании ставок дисконта так же отдельно для зданий и сооружения и машин, оборудования и трансп. средств. При расчете коэф-в кап-и рекомендуется использовать метод Ринга. Пусть коэф-т кап-и для зданий и сооружения равен R1, а коэф-т кап-и для машин, оборудования и трансп. средств равен R2. Оставшийся срок эк. жизни, используемый при расчете коэф-ов кап-и, берется с учетом их текущего состояния. По зданиям и сооружениям оставшийся срок эк. жизни много больше, чем по машинам, оборудованию и трансп. средствам. Чтобы привести два частных коэф-та кап-и к единому значению, используемому при расчете ст-ти комплекса, необходимо рассчитать средневзвешенную из R1 и R2.

Показателем, пропорционально которому производится распределение (рассчитываются веса), разумно выбрать остаточную стоимость объектов (причем для зданий и сооружений - с учетом стоимости земельных участков или прав пользования ими).

где: R – коэф-т кап-и. R1 – коэф-т кап-и для зданий и сооружений. R2 – коэф-т кап-и для машин, оборудования и трансп. средств. Sz1 - остаточная стоимость зданий и сооружений (включая ст-ть зем. участков, прав пользования ими). Sz2 - остаточная ст-ть машин, оборудования и трансп. средств.

Капитализируя спрогнозированный доход, получаем ст-ть имущественного комплекса. , где SD - стоимость имущественного комплекса, рассчитанная методом прямой капитализации; NOI - чистый операционный доход (прибыль); R - коэффициент капитализации.

Для распределения общей стоимости между отдельными объектами, как уже говорилось выше, используется стоимостью объектов, полученной в результате расчетов методами затратного подхода (подходы сравнительного анализа продаж). Распределение общей стоимости по отдельным составляющим производится пропорционально доле остаточной стоимости каждого объекта в суммарной стоимости комплекса. Расчет производится по следующей формуле:

, где Sd1 - стоимость 1-ого объекта имущ. комплекса по доходному подходу; SD - стоимость имущественного комплекса, рассчитанная методом прямой капитализации; Sz1 - стоимость 1-ого объекта имущественного комплекса по затратному подходу; I - номер объекта; N - общее количество объектов.