2. Расчет стоимости здания доходным методом

Для расчета стоимости здания воспользуемся следующими формулами:

К_к^зд= Бр_ст+Рвс+Рнл+Свк

Где, К_к^зд - коэффициент капитализации здания,

Бр_ст - без рисковая ставка,

Рвс - риск вложения средств в недвижимость,

Рнл - риск за низкую ликвидность,

Свк - ставка возврата капитала

Оставшийся срок жизни = 100-29=71 год

К_к^зд = (0,09+0,03+0,03+(1 /71)) = 0,16

АП_зд = Пзд×АП_м × 12 мес

АП_зд - арендная плата от здания за год,

АП_м – арендная плата за 1 м² в месяц,

АП_зд = 320×610×12 = 2 342 400 руб.

Ст_ст^зд= Чд^зд / К_к^зд

Где, Чд^зд - чистый доход от аренды здания.

Чд^зд = 2 342 400×0,7 = 1 639 680 руб.

Ст_зд^дп = 1 639 680 / 0,16 = 10 248 000 руб.

3. Расчет стоимости здания сравнительным методом

Дополнительные сведения для расчета по сравнительному методу:

Объекты	Объект оценки	Сопоставимые объекты
		1	2	3	4	5
общая площадь помещения	610	550	600	540	500	510
условия оплаты при покупке		без рассрочки	70% сразу 30% ч/з год	без рассрочки платежа
дата продажи	01.01.2009	20.04.2008	01.02.2008	01.02.2008	01.01.2008	01.12.2007
месяцев тому назад		7	11	11	12	13
арендная плата за 1 кв м	320	370	380	200	380	350
группа капитальности	2	2	2	3	3	2
год в вода в эксплуатацию	1980	1980	1990	1971	1972	1991
цена продажи		3 300	4 200	2 800	2 200	3 000

Определим стоимость с учетом индекса цен (индекс инфляции 1,2% в месяц):

1. (1+0,012 ×7) × 3 300 = 3 577 тыс.руб.

2. (1+0,012 ×11) × 4 200 = 4 754 тыс.руб.

3. (1+0,012 ×11) × 2 800 = 3 170 тыс.руб.

4. (1+0,012 ×12) ×2 200 = 2 517 тыс.руб.

5. (1+0,012 ×13) × 3 000 = 3 468 тыс.руб.

Определим стоимость с учетом местоположения:

1) (320 / 370) * 3577 = 3094 тыс.руб.

2) (320 / 380) * 4754 = 4003 тыс.руб.

3) (320 / 200) * 3170 = 5072 тыс.руб.

4) (320 / 380) * 2517 = 2120 тыс.руб.

5) (320 / 350) * 3468 = 3171 тыс.руб.

Определим стоимость с учетом износа:

1)

2)

3)

4)

5)

Показатели	Объект оценки	Сопоставимые объекты
		1	2	3	4	5
Цена с учетом индекса роста цен		3577	4754	3170	2517	3468
Цена с учетом местоположения		3094	4003	5072	2120	3171
Прожил, лет	29	29	19	38	37	18
Износ, %		23	15	45	44	14
Цена 1м2 с износом		6 576	7 290	7 160	6 091	6 805
Цена 1м2

Стоимость 1м² объекта оценки (здания) = (5 687,35 + 6 138,95 + 11 456 + 5 129,26 + 6 221,71) / 5 = 6 926,65 руб/м²

Стоимость здания = 6 926,65 × 610 = 4 225 257,72 руб.