2.4.4. Рынок производственно-складских помещений

Сегмент складских и производственных помещений в Череповце является наименее развитым на рынке коммерческой недвижимости. Складская и производственная недвижимость представлена в основном помещениями и площадями, построенными в советское время. Их уровень и качество сейчас удовлетворяют далеко не всех клиентов, которым все чаще требуются современные склады и производственные помещения. Поэтому наблюдается значительный разрыв между спросом и предложением на складскую и производственную недвижимость, особенно на качественные помещения с комплексом услуг (погрузка-разгрузка, логистика, охрана и т.п.).

Максимальным спросом у арендаторов пользуются складские помещения С-класса, расположенные на границе промышленной зоны и спальных районов и имеющие хорошие подъездные пути. Диапазон арендных ставок на подобные помещения находится в пределах 407–1271 руб., тогда как ставки для складов класса В составляют уже 1220–5593 руб./кв. м в год, в зависимости от назначения помещения.

В целом можно прогнозировать дальнейшее увеличение количества качественных складов за счет реконструкции.Растущие потребности городской промышленности формируют спрос в данном сегменте, что в дальнейшем создаст благоприятную почву для привлечения в строительство новых инвесторов.

2.5. Анализ местоположения участка и окружающей его территории

От местоположения участка зависит очень многое. Инвесторы обращают на это особое внимание: где расположен участок, есть ли какие-то ограничения по использованию земельного участка, высокая ли проходимость и легкая доступность. От местоположения участка также зависит арендная ставка: если объект находится в центре города, то существенно увеличивается арендная ставка.

2.5.1. Транспортные потоки и доступность объекта на частном и общественном транспорте

Так как Зашекснинский район уже достаточно застроен, то транспортные потоки велики и проходят мимо торгового центра «Вега» по улицам Октябрьский проспект и Наседкина. Заезд автомобилей осуществляется с улицы Наседкина и выезд оттуда же. У самого комплекса существует удобная парковка на 40 автомобилей.

Достаточно велик поток общегородского транспорта, а именно автобусного. До ТЦ «Вега» можно доехать автобусными маршрутами № «13», «39», «18», «25» , «16», «7».

2.5.2. Насыщенность территории объектами торговли и услуг

Близлежащая территория около ТЦ «Вега» очень насыщена различными объектами торговли и услуг в различных сферах.

2.5.2.1. Насыщенность участка объектами торговли продовольственными товарами, а также объектами общественного питания

Вблизи ТЦ «Вега» существует достаточно много магазинов с продуктами питания. Это такие объекты как «Каравелла», в нем находится продажа продуктов питания универсам "Северный", ТЦ «Простоквашино» и магазины продуктов «Каравай» и «Алекс». Также рядом с исследуемым объектом находится мини-рынок, т.е. скопление павильонов с продуктами питания. Также рядом находится ТЦ «Элби», в котором расположен универсам «Элби».

В самом торговом центре «Вега» имеется продуктовый отдел «Семья», который пользуется большой популярностью среди покупателей вследствие проведения различных акций на разнообразные продукты питания и низких цен.

Также в данном районе достаточное количество объектов общественного питания. Это и кафе«Блюз», расположенное по адресу Наседкина 12, и ресторан «Парадис» по адресу Наседкина 18. В самом торговом центре на 3 этаже находится пиццерия «Жар-Пицца».

2.5.2.2. Насыщенность участка объектами торговли строительными материалами.

Рядом с исследуемым объектом находится гипермаркет строительных материалов «Аксон», самый крупный в нашем городе. Участок не насыщен объектами торговли строительными материалами.

2.5.2.3. Насыщенность участка объектами торговли мебелью, товарами для интерьера (в том числе тканями), хозяйственными товарами.

В данном сегменте участок насыщен различными объектами.

В исследуемом объекте находятся 2 мебельных магазина «Valerie» и «СТОЛПЛИТ», а также салон штор «Эдельвейс».

Ближайшими мебельными магазинами являются ТЦ«Маяк» на 0 этаже – Модуль мебель, ТЦ «Немо» на 1 этаже - мебельная сеть «Мио». Кроме того, в «Сатурне» тоже существует мебельный центр «Вавилон».

2.5.2.4. Насыщенность участка объектами торговли бытовой техникой, мобильными телефонами и фототоварами

Исследуемый объект насыщен торговыми отделами мобильных телефонов и фототоваров, такими как салон сотовой связи «Банзай» и «Мегафон». Также в ТЦ «Вега» имеется отдел цифровой техники «DNS».

Ближайшим магазином мобильной электроники является «Цифроград», расположенный по адресу Наседкина, 2.

Также по адресу Октябрьский проспект 39 существует магазин МБТ.

2.5.2.5. Насыщенность участка аптеками и пунктами медицинских услуг

В непосредственной близости от ТЦ «Вега» находятся несколько аптечных пунктов. Это аптека «Мать и дитя», расположенная по адресу Наседкина, 7 и аптека ООО «Шексна-фарма» по адресу Наседкина, 2, а также аптека «Фармация №143» на Октябрьском проспекте, 52.

Также в близи исследуемого объекта располагается ветеринарная аптека «Питомец» по адресу Наседкина, 23.

2.5.2.6. Насыщенность участка объектами торговли одеждой и обувью

Данными объектами район перенасыщен. В самом ТЦ «Вега» имеется множество отделов одежды и обуви, такие как «Обновка», магазин детской одежды.

Ближайшими торговыми центрами, имеющими аналогичные отделы, являются ТЦ «Каравелла» и «Простоквашино».

Также в районе имеются самостоятельные магазины обуви и одежды, такие как «Техас», «Вена».

2.5.2.7. Насыщенность участка объектами торговли спортивными товарами

Исследуемый участок не насыщен объектами торговли спортивными товарами. Ближайшим магазином является магазин «Спортивный мир», расположенный по адресу Наседкина, 2.

2.5.2.8. Насыщенность участка объектами торговли и услуг для автомобилистов, а также автозаправочными станциями

В непосредственной близости от исследуемого объекта находятся 4 автосалона: TOYOTAиSHKODA (Маяк), FORDи КМ/Ч.

Недалеко, при выезде из Зашекснинского района по Октябрьскому проспекту стоят две автозаправочные станции («РусНефть» и «ВестМаркет»).

Из вышесказанного можно сделать вывод, что участок достаточно насыщен объектами для автомобилистов.

2.5.2.9. Насыщенность участка офисными центрами и банковскими отделениями (офисами).

В данном районе нет офисных центров.

В непосредственной близости от исследуемого объекта находится банк «ВТБ 24», расположенный по адресу Наседника, 21. Непосредственно в самом ТЦ «Вега» находятся различные банкоматы.

Следовательно данный участок не насыщен офисными объектами.

2.5.2.10. Прочие магазины на исследуемом участке

На данном участке находится цветочный магазин «Цветок», книжный магазин «Книгомир».

2.5.3. Места отдыха и развлечений. Насыщенность участка объектами развлечений

Ближайшим развлекательным комплексом является «Сатурн», в котором расположены бассейн и боулинг. Исследуемый участок не насыщен объектами развлечений.

2.5.4. Крупные строящиеся комплексы, имеющие в составе торговые (офисные) площади

В непосредственной близости от исследуемого участке идёт строительство аквапарка, в котором предполагается наличие не только развлекательного комплекса, но и торговых помещений.

В конце улицы Наседкина идёт строительство жилого дома. Предположительно на первом этаже будут располагаться торговые и офисные отделы.

2.5.5. Тенденции развития местности

Инфраструктуру местности можно считать развитой, потому что рядом расположены крупные торговые центры, объекты торговли и услуг.

На данный момент развитие местности не предполагается.

2.6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Как уже отмечалось ранее, выбор наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка осуществляется по четырем критериям:

- юридическая допустимость;

- физическая осуществимость;

- финансовая обеспеченность;

- максимальная продуктивность.

Юридическая допустимость

С точки зрения юридической правомерности, согласно постановлению Череповецкой городской Думы от 25.03.2003 N 27 (ред. от 04.04.2006) "О правилах землепользования и застройки города Череповца", а также карте градостроительного зонирования, строительство торгового центра на данном участке допустимо.

Строительство объекта соответствовало Градостроительному Кодексу РФ, Земельному Кодексу РФ, строительным нормам и правилам, закону об охране окружающей среды, учитывались нормативы по чистоте воздуха, инсоляции помещений, требования противопожарной безопасности.

Физическая осуществимость

Участок имеет форму прямоугольника, общая площадь участка в проектируемых границах составляет 2300 м2. К зданию есть удобные подъездные пути и парковка. Здание не требует затрат на реконструкцию, внутреннее состояние оценивается на «хорошо», полностью оборудовано необходимой техникой, имеется технический персонал, оснащено инженерными коммуникациями.

Финансовая обеспеченность

В данном случае объект недвижимости считается финансово приемлемым, так как он обеспечивает доход от эксплуатации, превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.

Для оценки вида использования, приносящего регулярный доход от эксплуатации, рассчитывается общий чистый операционный доход, индивидуальная ставка дохода на инвестированный капитал, сумма дохода, относимая к земле. В данном случае чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность объекта.

Максимальная продуктивность

Максимальная продуктивность показывает то использование объекта, которое дает наибольшую продуктивность. Максимальная стоимость земельного участка будет зависеть от произведенных далее расчетов.