73. Ипотека недвижимого имущества, правовое регулирование.

Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое из гражданского оборота, имущество.

Отделимые плоды могут быть предметом ипотеки только при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица. Ипотека предприятий, строений, зданий, сооружений, квартир в многоквартирном доме, транспортных средств и космических объектов подлежит регистрации в органах, осуществляющих регистрацию таких объектов.

Таким образом, ипотека – залог недвижимого имущества.

Базисом дефиниции «ипотека» выступает «залог», рассмотрим его легальное определение. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом .

Итак, сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

Вкратце остановимся на обзоре законодательства и иных нормативных актов, направленных на правовое регулирование ипотеки, тем более, что в данное законодательство были внесены изменения и дополнения.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все его имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

3. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору права на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, либо на часть этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект.

74. Поручительство, гарантия как способы обеспечения исполнения обязательства.

Гарантия

1. В силу гарантии гарант обязывается перед кредитором другого лица (должника) отвечать за исполнение обязательства этого лица полностью или частично солидарно с должником, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

2. Лица, совместно давшие гарантию, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не установлено договором гарантии.

3. Договор гарантии может быть заключен также для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем.

Статья 330. Поручительство

В силу поручительства поручитель обязуется перед кредитором другого лица (должника) отвечать за исполнение обязательства этого лица полностью или частично субсидиарно.

Статья 331. Основания и форма гарантии и поручительства

1. Гарантия и поручительство возникают на основании договоров поручительства или гарантии. Применение гарантии может быть установлено законодательством.

2. Договоры гарантии или поручительства должны быть совершены в письменной форме.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора гарантии или поручительства.

3. Письменная форма договоров гарантии или поручительства считается соблюденной, если гарант или поручитель письменно уведомил кредитора о своей ответственности за исполнение обязательства должником, а кредитор не отказался от предложений гаранта или поручителя в течение нормально необходимого для этого времени.

4. Банки второго уровня могут осуществлять выдачу банковских гарантий и поручительств на основании лицензии уполномоченного органа в соответствии с настоящим Кодексом и с учетом нормативных правовых актов уполномоченного органа, регулирующих порядок проведения указанных операций.

Выдача банками второго уровня банковских гарантий и поручительств без соблюдения норм настоящего Кодекса и учета требований нормативных правовых актов уполномоченного органа влечет их недействительность.

Сноска. Внесены изменения - Законами РК от 2 марта 2001 г. N 162; от 10 июля 2003 года N 483 (вводится в действие с 1 января 2004 года); от 12 января 2007 года N 225 (вводится в действие со дня его официального опубликования).

Статья 332. Ответственность гаранта и поручителя

1. Если иное не установлено договором, гарантия и поручительство обеспечивают лишь действительное требование. Гарант и поручитель не освобождаются от ответственности, если они поручились за должника, о недееспособности которого им было заранее известно, в то время как кредитор об этом обстоятельстве не знал.

2. Гарант отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату неустойки, вознаграждения (интереса), судебные издержки по взысканию долга и другие убытки кредитора, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не установлено договором гарантии.

3. Поручитель несет перед кредитором ответственность в пределах суммы, указанной в поручительстве, если иное не предусмотрено условиями поручительства. До предъявления требований к поручителю, несущему субсидиарную ответственность, кредитор должен принять разумные меры к удовлетворению этого требования должником, в частности, путем зачета встречного требования и обращения взыскания в установленном порядке на имущество должника.

Статья 333. Права и обязанности гаранта в случае предъявления к нему требования кредитором

1. Гарант обязан до удовлетворения требования кредитора предупредить об этом должника, а если к гаранту предъявлен иск - привлечь должника к участию в деле. В противном случае должник имеет право выдвинуть против обратного требования гаранта все возражения, которые он имел против кредитора.

2. Гарант вправе выдвигать против требования кредитора возражения, которые мог бы представить должник, если иное не вытекает из договора гарантии. Гарант не теряет право на эти возражения даже в том случае, если должник от них отказался или признал свой долг.