5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ддп

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

23 Метод остатка дохода для земли

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка для земли). Он применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход, и определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов доход относится к земельному участку.

При применении этого способа для оценки земли в качестве элементов анализа также используются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода вычитают часть, соответствующую финансовой отдаче от улучшений. Разница считается остаточным доходом, получаемым на счет земли. Для определения показателя стоимости он капитализируется. Применение данного метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия.

Во-первых, имеющиеся здания и сооружения соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование.

Во-вторых, стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации.

В-третьих, известен годовой чистый операционный доход (ЧОД) от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Расчет стоимости земельного участка (первый вариант метода остатка, при котором определяется остаток дохода для земли).

Определяют стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Рассчитывают чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы и чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за год, равный произведению стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Устанавливают остаток чистого операционного дохода для земли как разность между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, приходящимся на улучшения.

Определяют рыночную стоимость земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.