II. Стоимость использования.

Стоимость использования отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который использует ее в форме дохода или собственного блага.

К стоимости использования могут быть отнесены:

• инвестиционная стоимость;

• балансовая стоимость;

• стоимость для целей налогообложения.

  1. Инвестиционная стоимость.

типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал.

Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов.

2. Под балансовой стоимостью понимается стоимость имущества, включенная в балансовую ведомость предприятия или организации. Она включает стоимость недвижимости, индексированную на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, и стоимость вновь возведенных и приобретенных объектов за отчетный период.

3. Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется на основе рыночной, либо восстановительной стоимости объекта.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Стоимость недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

1. Первый уровень – уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических.

На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и независящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

2. Второй уровень – уровень влияния локальных факторов.

На этом уровне исследуются такие факторы, как:

• местоположение:

• транспортная доступность;

• пешеходная доступность;

• наличие и состояние коммуникаций;

• наличие объектов социально-культурного назначения;

• размещение объектов;

• примыкающее окружение.

• физические характеристики:

• физические параметры;

• качество строительства и эксплуатации;

• наличие коммунальных услуг;

• состояние недвижимости;

• функциональная пригодность и использование;

• привлекательность, комфорт.

• условия продаж:

• залоги и заклады;

• особые условия сделок;

• мотивы продавцов и покупателей.

• временные факторы:

• дата оценки;

• даты известных сделок по аналогам.

• условия финансирования:

• сроки кредитования;

• процентные ставки;

• условия выделения средств.

3. Третий уровень включает в себя:

• архитектурно-строительные факторы:

недвижимость должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид, т.е. архитектурно-планировочное решение оказывает заметное влияние на стоимость недвижимости.

• финансово-эксплуатационные факторы:

• доходы;

• эксплуатационные расходы;

• стоимость строительства.

Оценка финансово-эксплуатационных факторов включает в себя оценку объема имущественных прав.