70. Арендная плата за землю

Аренда земли является одним из видов временного возмездного пользования ею. Для договора аренды важное значение имеет установление арендной платы. Она может быть определена в целом за земельный участок или за каждое из угодий в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, в виде твердых платежей; в качестве арендной платы разрешено устанавливать определенный объем услуг арендатора арендодателю или обязанность арендатора передать арендодателю обусловленную договором вещь в собственность или в аренду, возложить на него затраты по улучшению земельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования земли.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного ее внесения. Арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Следует обратить внимание и на то, что арендная плата в западных странах обычно составляет относительно небольшую долю в цене земли. А это означает, что аренда весьма выгодна, иногда даже более выгодна, чем приобретение земли в собственность. По некоторым расчетам, арендная плата по отношению к цене арендуемой земли в США составляет около 3 %. В 1988 г. денежная палата за аренду фермерской земли колебалась по штатам от 0,5 до 8,8 % к ее текущей рыночной цене, в том числе за пашню - от 0,6 до 10,5 %, за пастбища - от 0,9 до 10,9 %. Плата за аренду ферм к стоимости земли и строений в расчете на 1 га составляла в 1987 г. в штате Айова 9,3 %, в штате Иллинойс - 7,6, в штате Мэриленд - 2,5 и в штате Висконсин - 6,8 %.

Арендные договоры предусматривают арендную плату как в денежном, так и в натуральном виде, а также в фиксированном размере, например, в доле урожая. В счет арендной платы нередко включают вспашку огорода, подвозку дров и другие услуги.

Арендатор не платит земельного налога, если это не предусмотрено арендным договором, но, сдавая в аренду землю, ее собственник учитывает, что размер арендной платы должен быть таким, чтобы через земельный налог у него не изымалась причитающаяся ему земельная рента (или ее часть в зависимости от законодательно установленных принципов распределения ренты). В свою очередь арендатор преследует цель, чтобы размер арендной платы не сокращал причитающийся ему предпринимательский доход и позволял получать созданную им дифференциальную ренту. При этом механизм рентных и арендных отношений будет взаимодействовать с налоговой системой более эффективно, если эта система будет одноканальной - в форме земельного налога.