Вопрос 2.Затратный подход при оценке недвижимости предприятия.

Затратный подход предусматривает определение оценочной стоимости на основе затрат собственника на создание предприятия.

Отличительный признак – разбивка оцениваемого имущественного комплекса предприятия на составные элемент, а затем расчет стоимости всего комплекса путем суммирования его частей. При этом необходимо учитывать, что у инвестора есть возможность не только купить весь имущественный комплекс предприятия, но и просто приобрести его отдельные элементы или создать новый комплекс имущества из отдельно покупаемых составляющих.

Методы затратного подхода:

1. Метод скорректированной балансовой стоимости – переоценивание отдельных элементов активов. Рыночная стоимость = скорректированная балансовая стоимость активов оцениваемого предприятия – все его обязательства.

2. Метод накопления активов – происходит переоценивание всех элементов активов.

Алгоритм оценки затратным подходом:

1. Анализируется структура имущественного комплекса, и выделяются его составные части, оценка стоимости которых будет производиться дифференцированно различными методами;

2. Определяется наиболее подходящий метод оценки;

3. Оценивается реальный износ всех компонентов имущества;

4. Рассчитывается остаточная стоимость элементов имущественного комплекса и определяется суммарная оценка остаточной стоимости всего имущества.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов является наиболее надежным;

2. Является единственно возможным в следующих случаях: технико-экономический анализ стоимости нового строительства, анализ эффективности использования земли, при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного метода:

1. Затраты не всегда эквиваленты рыночной стоимости;

2. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

Вопрос 3.Доходный подход при оценке недвижимости предприятия.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходящую из принципа непосредственной связи стоимости бизнеса компании с текущей стоимостью его будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможностей дальнейшей его продажи.

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости фирмы в зависимости от ожидаемых будущих доходов. Он предусматривает:

1. Составление прогноза ожидаемых будущих доходов;

2. Оценка риска, связанного с получением доходов.

Особенностью доходного подхода является принцип полезности: компания стоит столько, сколько она способна принести чистых доходов за период функционирования с учетом возможности перепродажи по истечении этого периода и рисков недополучения будущих чистых доходов, а также фактора отсрочки их получения.

Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем выше его цена его рыночной стоимости при прочих равных условиях.

Принцип ожидания: полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Процесс приведения будущих доходов и расходов к их текущей стоимости осуществляется методом дисконтирования. Обратный процесс – Compounding .

Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретён другой объект с эквивалентной полезностью.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;

2. Расчет действительного валового дохода;

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки;

4. Определение величины чистого операционного дохода;

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость;

6. Прямая капитализация или дисконтирование денежных потоков.

Методы доходного подхода:

1. Метода дисконтирования;

2. Метод капитализации дохода.

Преимущества подхода:

1. Учитывает динамику рынка;

2. Учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

3. Применяется когда доход и рынок нестабильны;

4. Применяется, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Недостатки подхода:

1. Необходимости прогнозирования долговременного потока дохода;

2. Влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

3. Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов.