28.Виды ипотечных кредитов.

Привлечение заемного капитала при покупке недвижимости позволяет: • заемщику: 1) приобрести объект, стоимость которого может существенно превышать размер собственного капитала; 2) повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля путем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные инструменты за счет капитала, высвобождающегося при использовании кредита; 3) приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору причитающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости; 4) получать более высокую ставку дохода на собственный капитал при выборе благоприятных условий финансирования и качественном управлении капиталом; • кредитору: 1) контролировать кредитуемый объект в течение всего срока погашения задолженности. Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком; 2) своевременно реагировать на уровень рыночной доходности путём создания гибкой системы составления кредитного договора, возможности включения в него особых условий; 3) пополнять банку свои кредитные ресурсы путём оформления «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам и их пуска в обращение. В большинстве развитых стран приобретение объектов недвижимости осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала в форме ипотечного кредита. Ипотечный кредит выдается на долгосрочной основе для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога, т.е. происходит совмещение объекта залога и приобретаемого объекта. Виды кредитов: Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным классификационным признакам: • характеру участия в инвестиционном процессе; • стабильности процентной ставки по кредиту; • стабильности величины взноса в погашение обязательств; • участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости - капитала инвестора; • способу финансирования перепродажи; • порядку погашения долга и уплаты процентов; • назначению кредитуемого объекта. Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода. Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами. Кредиты с постоянными платежами - самоамортизирующиеся кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами. Кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодического изменения процентной ставки, характера списания основного долга, порядка уплаты процентов, способа участия кредитора в доходах инвестора): 1. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами. К ним относят кредиты: • по которым предусмотрено в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж; • с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаровый» платеж; • по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов. 2. Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга: • с постоянным пропорциональным погашением долга; • в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов. 3. Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора: • в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям; • в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости. 4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности. Изменение ставки может осуществляться следующим образом: • индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки; • пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени («канадский ролловер», переговорная ставка). В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимости различают первую, принятую и завершающую ипотеки. Взыскание: Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, при неисполнении залогодателем своих обязательств (выплаты суммы долга и процентов). Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения (более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна). Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1)суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества; 2)способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 3)начальную продажную цену заложенного имущества в случае его реализации; 4)меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом). Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, стороны могут предусмотреть: 1)открытую реализацию заложенного имущества; 2)приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц.При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны указать в нем: 1)название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества; 2)суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке; 3)способ реализации заложенного имущества, либо условие о его приобретении залогодержателем. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

29. Международный рынок недвижимости? В реальной жизни каждый покупатель имеет свою мотивацию при приобретении объекта недвижимости.  Цели клиентов класси­фицируются следующим образом:  1.личное проживание;  2.постоянное проживание семьи;  3.отдых; 4.бизнес; 5.коммерческое использование; вложение денег для перепродажи с прибылью. Преимущества и недостатки выхода на международные рынки недвижимости: Основная причина инвестирования в объекты доход­ной недвижимости на международных рынках - стремление получать устойчивый поток доходов в виде арендной платы. Выход на международные рынки недвижимости позволяет добиться поставленной цели наилучшим образом в течение длительного периода времени, поскольку разные страны на­ходятся в один период времени на различных этапах про­мышленного цикла и, следовательно, на различных этапах развития рынка недвижимости. Спад и подъем в разных странах происходят в разное время и потому выход на международ­ные рынки позволяет инвесторам в доходную недвижимость получать относительно устойчивые потоки доходов.. Преимущества инвестиций в недвижимость на междуна­родных рынках заключаются в том, что они за счет террито­риальной диверсификации обеспечивают: * устойчивый долгосрочный рост стоимости недвижимо­сти; * устойчивый поток доходов, скорректированный на ва­лютный риск; * защиту от инфляции.). На основе этого, можно сделать выводы:  1)об относительной устойчивости европейских рынков недвижимости; 2) о том, что инвестиционная привлекательность европей­ских рынков недвижимости и рынков США находятся в противофазе. Для рынков недвижимости в разных странах характерна и разная степень государственного регулирования. Иссле­дователи рынка недвижимости в Великобритании отмечают, что ослабление государственного контроля в 80-х гг. приве­ло к противоречивым последствиям: на первом этапе вызва­ло рост доходов от инвестиций в недвижимость; на втором -рост инвестиций в недвижимость и строительный бум; на тре­тьем этапе - рост предложения объектов недвижимости при­вел к неизбежному снижению арендной платы и росту стан­дартной нормы свободной недвижимости. Кроме того, к преимуществам инвестирования в недви­жимость на международных рынках относятся: • различная ликвидность объектов доходной недвижимо­сти; • различия в структуре арендной платы (разные сроки и условия заключения договора аренды, сроки пересмотра арендной платы); • различный уровень риска; • различия в налогообложении операций с недвижимос­тью. Недостатки инвестирования на международных рынках недвижимости включают: • недостаточное знание местных особенностей; • дополнительные политические риски; • валютный риск Политический риск: Политический риск - это, по существу, страновой риск. Существующая методика оценки странового риска требует учета ряда факторов.  Расчет странового риска кумулятивным методом: 1. Риск, связанный с активами:  политика экспроприации,  политика национализации,  возможности местного самофинансирования 2. Риски, связанные с социально-экономической ситуацией: 1)политическая стабильность 2)отношение к иностранным инвестициям 3)стабильность правовой ситуации по защите частной собственности 4)участие государства в управлении экономикой 5)отношение населения к частной собственности 6)наличие и стоимость рабочей силы 7)отношения с сопредельными государствами 8)степень коррумпированности и влияния 9)организованной преступности 3. Финансовые риски:  1)конвертируемость национальной валюты 2)стабильность национальной валюты  3)ограничения на вывоз капитала емкость рынка 4)доступ на рынок ЕЭС 5)тенденции развития экономики 6)стабильность налогообложения 7)темпы инфляции и инфляционные ожидания 8)местные потребности в иностранном капитале Рассмотренные факторы странового риска относятся по принятой терминологии к глобальным политическим рискам. К локальному политическому риску относятся сложности установления контактов с местной администрацией и определение соответствующего уровня принятия решений.  Страновой риск учитывают, корректируя приемлемую ставку до­ходности инвестиций в недвижимость. Валютный риск: Валютный риск - это риск получения убытков в резуль­тате неблагоприятных краткосрочных и долгосрочных коле­баний курсов валют на международных финансовых рынках.  Ему подвержены инвесторы в доходную недвижимость в связи с необходимостью конвертации валюты в период по­купки-продажи объектов недвижимости и переводом потоков доходов в национальную валюту. Косвенным образом валютному риску подвержена любая компания, сталкивающаяся с иностранной конкуренцией на внутреннем рынке. Виды валютного риска: 1.Операционный 2.Трансляционный 3.Экономический 4.Прямой 5.Косвенный.. Колебания валютного курса могут привести к со­кращению реальной суммы выручки или увеличению реальной суммы платежа в иностранной валюте по сравнению с первоначальными расчетами.Трансляционный валютный Это риск снижения стоимости активов и потери прибыли. Экономический валютный риск - это риск сокращения выручки или роста расходов, связанных с неблагоприятны­ми изменениями валютных курсов. Он носит долговремен­ный характер и связан с тем, что компания производит рас­ходы в одной валюте, а получает доходы в другой, в резуль­тате любые изменения валютных курсов могут отразиться на финансовом положении компании. Существует два главных последствия экономического риска: • уменьшение прибыли по будущим операциям (прямой экономический риск), • потеря определенной части ценовой конкуренции в срав­нении с иностранными производителями (косвенный экономический риск изменения валютного курса. Риск малозначимых рынков: К малозначимым рынкам относятся рынки регионов (стран) с численностью населения не выше 450 тыс. человек. Небольшой масштаб таких рынков снижает реальные воз­можности для инвестирования в доходную недвижимость и повышает риск неопределенности. Для малозначимых рын­ков недвижимости характерна крайне низкая ликвидность и потому есть только один рецепт избежать данного вида рис­ка - не вкладывать капитал в доходную недвижимость на малозначимых рынках. Классификация объектов недвижимости на зарубежных рынках. Цель классификации — вы­явить общие характеристики и типы зданий в различных странах, что­бы обеспечить сопоставимость при оценке их привлекательности. В основу классификации целесообразно положить следующие основные признаки: 1)функциональное назначение (жилая недвижимость, офисные помещения, промышленная недвижимость, торговые объекты, рестораны, гостиницы, земля, объекты культурного и истори­ческого значения и др.); 2)место расположения (престижные районы, столичный рынок недвижимости, малопрестижные районы, курортные зоны, оффшорные зоны и др.); 3)типы объектов недвижимости, удовлетворяющие различные потребности (отдельные дома, квартиры, бунгало, шалеты, до­ма на колесах, виллы, дворцы и др.). В соответствии с этой схемой и предварительным анализом ус­тановлено: у российских инвесторов пользуются спросом (в поряд­ке убывания) квартиры, дома, недостроенные квартиры и дома раз­личной степени готовности, земельные участки под застройку и как вложение капитала небольшие гостиницы, прочая недвижимость. Наибольший спрос на жилую недвижимость: всевозможные квартиры и дома, отвечающие самым различным запросам потреби­телей. Большое значение для сопоставимости имеют их размеры и состав помещений в квартире или доме.

30. Недвижимость США, Испании, Швейцарии, Германии?Классификации жилой недвижимости США: Синглхаус — дом в один или два этажа, перед ним аккуратно подстриженный газон, гараж на пару машин, задний дворик с деревьями (грецкий орех, апельсиновое дерево, персик, клен) и цветами, иногда с бассейном. Владелец этого дома — хозяин земли, сам занимающийся стрижкой газонов, уборкой территории, поливкой сада. Таунхаус — городской дом; такие дома формируют квартал из нескольких десятков домов, примыкающих друг к другу; каждый дом имеет гараж на две машины спереди, между гаражом и домом — не­большой дворик размером 2x4 м, где растет пара кустов роз, с дру­гой стороны — участок земли 2,5x5 м с небольшим садом-огородом. Помимо личной есть общественная часть: бассейн, джакузи, гриль, теннисный корт на 8—10 семей. Это может быть двухэтажный дом об­щей площадью до 120 м2, с оборудованной кухней, столовой, гости­ной, на втором этаже — две спальни со встроенными шкафами и ван­ной. Ворота управляются дистанционно. Отопление и кондициони­рование осуществляются одной установкой. Кондоминиум — дом, стоимость проживания в котором, чис­ло комнат, ванн, наличие бассейна и сада зависят от его типа и ка­чества. Обычно такие дома имеют подземный гараж, помещение, где установлены стиральные, сушильные машины, за пользование кото­рыми надо вносить небольшую плату. Мезонет - представляет собой дом, в котором расположены две квартиры с отдельными, разнесенными друг от друга входами. Он может выглядеть, как два отдельных дома, чаще двухэтажных, соединенных обратной стороной. В некоторых случаях, это ряд соединенных торцами домов, перед каждым входом имеется небольшой участок земли, достаточный для размещения цветника. Такой вид недвижимости еще может называться "ТАУНХАУСОМ". Общая площадь обычно составляет около 80 - 150 кв. м. К мезонету относится небольшой участок земли до 50 кв. м. Мезонет позволяет иметь отдельное жилое помещение с участком земли, по цене близкой к стоимости квартиры. Поэтому он пользуется заслуженной популярностью у жителей небольших городов.Мобилхаус (дом на колесах) — собственный дом, стоит на арендованной земле. Хозяин обеспечивает владельца дома фундаментом, коммуникациями (газ, электричество, телефон, канализация), общественным бассейном, площадками для игр. Плата за арен­ду такой земли порядка 200 долл.* в месяц, зато сам дом значитель­но дешевле. Такой дом обычно изготавливается в заводских условиях; он может быть одинарным и двойным шириной соответственно3 и 6 м. В доме есть ванна, туалет, кухня и спальни, число которых определяется числом блоков. Роскошные виллы, особняки, возведенные на склонах гор; вход в дом на третьем или четвертом этаже; на крышах расположены гаражи и бассейны. Эти дома изготовляются по индивидуальным проектам. Испания: Квартиры-апартаменты — одно-, двух-, трехкомнатные квар­тиры, дорогие современные квартиры 500 типов, имеющие две спаль­ни, две ванные комнаты, гостиную, столовую, общая площадь жилых помещений и террасы по 100 м2, пневматический мусоропровод, мраморные или керамические полы. Apartamentos - апартаменты - так в Испании называют небольшие квартиры. Часто они располагаются в высотных домах в курортной зоне городов, вдоль пляжей, а иногда в компактных урбанизациях, но невысокой этажности. Различаются по количеству спален. Салон – гостиная за комнату-спальню не считается . Говоря о 3 спальной квартире – имеется в виду что по нашим понятиям квартира 4 комнатная.  Estudio - самый простой вариант - квартира с одним большим помещением, которое служит и спальней и кухней и гостиной, санузел, конечно же отдельно.  Современные дома, отделанные под старину, — дорогие, с тре­мя спальнями.Дом-шале — современный небольшой домик в альпийском стиле, состоящий из двух спален, туалета, кухни и гаража. Бунгало — представляет собой небольшой одноэтажный дом до 200 кв. м. с 2-3 (редко более) спальнями на двух и более хозяев с раздельными входами и участками, иногда их тоже называют виллами, обычно в рекламных целях. Бунгало могут стоять, прижавшись, стенка к стенке или располагаться отдельно, иметь бассейн, сад, а также в жилом комплексе, где садом и бассейном владеют несколько собственников. Участки около дома небольшие, поэтому обычно бассейны являются общими, один на несколько домов. Гаражи чаще всего рассчитаны на одну машину, иногда вместо гаража строится крытая стоянка. Pisos – это более распространенные квартиры с одной, двумя, тремя и реже четырьмя и более dormidorio (спальнями), в которых помимо спален имеется также холл или гостиная, кухня и один или несколько санузлов и терраса . Общая площадь делится на жилую и площадь террас. Как правило, все окна выходят в сторону моря, особенно в новых, расположенных в курортных зонах, которые строятся фактически с одной лицевой стороной, если дом не "односторонний", то большую стоимость при равной площади имеют квартиры с лучшим видом. Стоимость зависит от площади, количества спален, близости дома к береговой линии, размера лоджии или террасы, наличия общего бассейна, гаражей или стоянок, своей зоны отдыха, престижности. В многоэтажном доме верхние этажи обычно дороже.  Villa (вилла) или еще на французский манер Chalet (шалет), иногда, особенно в сельской местности называют finca (финка) или просто – casa (дом) - обычно одно-двухэтажный отдельный дом с участком и, как правило, с бассейном. Стоимость виллы сильно зависит, помимо площади постройки от площади участка и стоимости этой земли. Стоимость на землю может сильно различаться в разных районах и обычно ощутимо растет последнее время. В urbanizacion (отдельных поселках) иногда строят виллы на небольших участках, что приближает их по стоимости к бунгало. Понятно, что цены на виллы ограничиваются только размером фантазии и средствами. Строятся они, как правило, или по типовым проектам на выбор, или по вашему собственному. Купив участок, также можно самому выбрать и застройщика.  Оплата за коммунальные и технические услуги рассчитывается советом владельцев урбанизационного комплекса исходя из установленной сметы на год. В расчёт обязательно принимается метраж занимаемой квартиры. Обслуживанием дома, сада и общего бассейна на территории урбанизации занимается как правило специальный персонал. Эти люди заключают с советом жильцов договор об обслуживании. Обычно плата за коммунальные услуги составляет от 100 до 180 евро каждый триместр .  Около 130 евро в год стоит муниципальный налог утилизации мусора и отбросов из ближайших уличных контейнеров для стекла, картона и использованных аккумуляторов. Годовой налог на владение недвижимостью рассчитывается из квадратных метров занимаемой квартиры. Классификация недвижимости в Германии: Einfamilienhaus (EFH) - дом на одну семью. Doppelhaus (DH) - дом на две семьи. Эксплуатация дома обходится дешевле за счет меньших расходов на коммунальные услуги. При этом клиент фактически приобретает только полдома - Doppelhaushaelfte (DHH), а значит, имеет соседа. Reienhaeuser (RH) - дома, стоящие в ряд. То есть каждая семья имеет свой вход с улицы. Экономия достигается за счет стоимости земельного участка, постройки и подключения к городским коммунальным сетям. Eigentumswohnung (EW) - квартира. Wohnungsgemeinschaft (WG) - подселение. Распространено в китайских и турецких кварталах Берлина.

32. Построение модели массовой оценки. Отличительные особенности массовой оценки? Модель массовой оценки включает те условия, которые позволяют воспроизводить в себе рынок для одного или более вариантов землепользования на достаточно географической территории. Процесс оценки, как для индивидуальных объектов недвижимости, так и для массовых, состоит из пяти основных этапов: Этап 1, Постановка задачи - идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости (почтовый адрес, картография, описание отдельных участков, присвоение специальных номеров (кодов) участку или микро­району и т. д.; определение оцениваемых прав собственности (владение, пользование, распоряжение); цель и функции оценки недвижимости (опре­деление вида стоимости, оценка для целей налогообложения или для дру­гих целей и т. д.); дата оценки, от которой зависят факторы спроса и пред­ложения. Этап 2. Сбор информации, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования недвижимости. Информация разбивается натри основные категории - общая информация; информация, относящая­ся к специфике данного участка; сравнительная информация. Общая информация ~ сведения об окружающей среде, данные экономи­ческого, административного и социального порядка с точки зрения перс­пектив развития региона города, микрорайона. Информация, относящаяся к специфике данного участка - о самом участке, о непосредственном сооружении, о сооружениях. Сравнительная информация - о затратах, о продажах, о доходах и рас­ходах для зданий и сооружений на данном участке. Анализ рынка предполагает изучение влияния факторов социального, экономического, административного характера и условий окружающей сре­ды на показатели, определяющие спрос и предложение жилой недвижимо­сти на уровне города, микрорайона. При этом применяются различные способы статистической обработки данных: методы парной и множественной корреляции, метод функционально-статистического моде­лирования и др. Анализ земельного участка и сооружений включает в себя их описание в сочетании с исследованием общеэкономической ситуации как в городе, так и в непосредственном окружении с точки зрения развития, конкурен­тоспособности на рынке данного типа недвижимости и ее стоимости. Опи­сание зданий и сооружений оцениваемого объекта служит основой сравни­тельного анализа продаж и арендуемых объектов, определения коэффициентов капитализации, оценки физического и функционального износа, определения затрат на восстановление или замену здания и соору­жения. Анализ наиболее эффективного использования представляет собой ра­циональное применение, которое соответствует самой высокой стоимости объекта недвижимости на дату проведения его оценки с учетом использо­вания объекта, что позволило бы получить максимальную прибыль или обеспечить максимальную выгоду как в ближайшее время, так и в долго­срочной перспективе. Этап 3: Система расчета стоимости. Массовая оценка строится на тех же основных принципах, что и индивидуальная оценка. Разница меж­ду моделями индивидуальной оценки рыночной стоимости объектов недви­жимости и моделями массовой оценки состоит в степени их сложности. Факторы спроса и предложения воспроизвести в модели в полном объеме очень сложно, но определить реальное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость вполне возможно. Соотношения между стоимостью и теми факторами предложения и спроса, информация о которых есть, можно узнать с помощью построения и калибровки модели. Возможности и применение трех основных методов оценки стоимости зависит от типов объектов недвижимости. Этап 4: Построение и калибровка модели оценки представляет со­бой процесс адаптации формул массовой оценки, ее специальных таблиц и разработанных схем к текущему состоянию рынка. В распоряжении оцен­щика имеется два способа калибровки моделей сравнения продаж - мно­жественный регрессионный анализ (МРА) и процедура обратной связи. МРА представляет собой статистический способ определения неизвестных данных на основе известной и доступной информации. В массовой оценке неизвестными данными являются значения рыночной стоимости. К извест­ным и доступным данным относятся цены продажи и характеристики объек­тов недвижимости. Существуют следующие типы моделей: аддитивные, мультипликативные, гибридные. Аддитивная модель имеет вид: S = b₀ + b₁х₁ + b₂x₂ + ... + b_n x_n, где S - расчетная стоимость объекта; b - постоянная величина (константа), соответствует точке пересечения линии прямой (регрессии) с осью орди­нат; x₁ x₂ х_n - независимые переменные, число единиц измерения на жилую площадь и площадь подвальных помещений, количество комнат; b_1,b₂,b_n -коэффициенты при независимых переменных (соответствующие удельные цены). Аддитивность означает, что предельный вклад произвольной независи­мой переменной не зависит от других переменных, используемых в модели. Мультипликативная модель имеет вид: S = b₀ x1^b1x₂^b2 + ... + b_n ^bn Мультипликативные модели не требуют от разработчика заботы о со­блюдении условия аддитивности. Этап 5. Согласование полученных результатов оценки стоимости, апробация модели и контроль качества. При массовой оценке ее заклю­чительными этапами являются проверка модели и контроль качества по­лученных результатов. Анализ относительных показателей стоимости яв­ляется основным средством, используемым для экспертизы качества массовой оценки. Качество исходных данных часто является наиболее важным фак­тором, определяющим точность оценок. Метод сравнения продаж традици­онно является основным средством обоснования результатов оценки нало­гооблагаемой стоимости объектов недвижимости. Из этого следует, что процедуры массовой оценки подразумевают постро­ение оценочных моделей, выраженных в виде уравнений, таблиц и схем, применение стандартных методик и статистического контроля качества выполнения расчетов.

33. Принципы массовой оценки? Вся система массовой оценки недвижимости строится на следующих основных принципах. Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям: 1.Принципы, основанные на представлениях пользователя. 2.Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.3.Принципы связанные с рыночной средой. 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение. Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования. 34. Функции сложного процента? 1.Накопленная сумма единицы (колонка 1 ф-ии сложного %) 2.накопление денежной единицы за период (колонка 2) 3.фактор фондо возмещения 9колонка 3) 4.текущая стоимость единицы или тек. ст-ть реверсии (кол.4) 5.Текущая стоимость аннуитета (кол.5) 6.взнос на амортизацию ед-цы (кол.6). Накопленная сумма единицы показывает сколько будет накоплена на счете в будущем, если сегодня положить одну денежну. Единицу на счет (процесс накопления). PV – тек. ст-ть денежного поступления. FV – будущая стоимость денежного поступления. PMT – текущая стоимость серии равновеликих платежей. Для расчета исп-т ф-лу: Sn=(1+i)n, Sn- сумма после n периодов ; i - % ставка; n – число периодов или лет. Более часто накопление. Период накопления может быть короче года (ежедневная, 1 раз в месяц, в квартал) при этом осуществляется корректировка ф-лы: число лет на протяжении которых происходит накопление умножается на его частоту в течении года одновременно номинальная годовая ставка % делится на частоту накопления (при ставке 10% и ежедневные накопления: Sn=(1+(0,10/360))360; если ежемесячные Sn=0,10/12. Обратная ф-ия: текущая стоимость единицы или тек. ст-ть реверсии или процесс дисконтирования. Это величина обратная накопленной сумме единицы, которая показывает текущую стоимость будущего поступления. Текущая стоимость аннуитета определяет ст-ть серии равновеликих платежей часто исп-ся при оценки тек. ст-ти арендных платежей. an=(1-(1+i)n)/i, где an – фактор тек-ей стоимости аннуитета. n - число лет. an=(1-V)n)/i. Обратная ф-ия : взнос на амортизацию единицы – показывает величину платежа в погашении кредита. 1/an=i/1-(1/(1+i)n, где 1/an – фактор взноса на амортизацию единицы. Накопление (рост единицы за период) – пок-ет какой по истечению всего уст-го срока будет ст-ть серии равновеликих сумм депонированных в конце каждого их периодических интервалов. Платеж А будет приносить доход в течении последующих 3-х лет, а платеж Г небудет приносить доход. Sn=((1+i)n-1)/I, где Sn – фактор накопления ед-цы за период. I - % ставка. n - число периодов. Ф-ия фактор фондовозмещения – обратная данной ф-ии. Этот фактор показывает денежную сумму которая необходимо депонировать вконце каждого периода для того чтобы через заданное число периодов остаток составил 1 ден. eд-цу. 1/Sn=i/((1+i)n-1)

35. Сделки с жилыми помещениями: купля-продажа, мена жилыми помещениями? Сделки с жильем - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений. Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор. Договор - это двусторонняя сделка, то есть соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений. Все сделки (договоры) с жилыми помещениями заключаются только в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. Несоблюдение обязательной письменной формы, а также требований о государственной регистрации сделки, означает, что она считается незаключенной или недействительной (ничтожной).Основные виды сделок с жилыми помещениями: • договор купли-продажи; • договор ренты; • договор дарения; • договор залога (ренты); договор мены и обмен жилыми помещениями. По договору купли-продажи жилого помещенияодна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). При продаже жилого дома и другой жилой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Договор купли-продажи жилого помещения (то есть недвижимости) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Нотариального удостоверения договора не требуется. В случае если сделка купли-продажи совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ее регистрации. При этом сто­рона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации сделки, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Договор купли-продажи жилого помещения должен обязательно пре­дусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласо­ванного сторонами в письменной форме условия о цене жилого поме­щения договор о его продаже считается незаключенным. Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть: наниматели и члены его семьи (ст. 53 ЖК РФ), поднаниматель (ст. 685 ГК РФ) и др. Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Если жилое помещение находится в общей собственности, то другие собственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Если они откажутся от покупки или в течение одного месяца со дня извещения не приобретут продаваемую долю (жилое помещение), продавец вправе продать жилое помещение любому лицу. При продаже жилого помещения с нарушением преимущественного права покупки любой участник общей собственности вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан передать жилое помещение свободным от любых прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара или расторжения договора купли-продажи жилого помещения. Мена жилых помещений: Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара, а не денег. Поскольку при мене обе стороны являются продавцами, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество на условиях получения взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего. Особенно наглядно это проявляется при обмене индивидуально определенных вещей. Недвижимость выступает одним из наиболее распространенных объектов договора мены, так как предназначена для длительного пользования. Вместе с тем объектом мены может быть то имущество, которое либо находится у отчуждателя на праве собственности (или хозяйственного ведения), либо будет приобретено им на этом праве у третьего лица, поскольку отчуждатель не сможет передать это имущество в собственность своему контрагенту. Предмет договора мены – его единственное существенное условие. Предметом мены могут выступать любые не изъятые из оборота вещи, как движимые, так и недвижимые, в том числе и будущие. По договору мены жилого дома можно передать не только право собственности, но и иное право на земельный участок, например сервитут. Договор мены, заключенный без согласия собственника, является недействительным. Договор мены, как и купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным и в зависимости от субъектного состава и назначения товара может носить как потребительский, так и коммерческий характер. Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в Самаре, на жилье в Саратове каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно. При оформлении договора мены потребуются следующие документы: 1) правоустанавливающий документ на квартиру;2) нотариально заверенный договор мены; 3) все документы, необходимые для любой сделки, связанной с отчуждением недвижимости. Обмен объектами недвижимости не обязательно должен быть одномоментным. По условиям договора одна из сторон может быть обязана передать жилое помещение ранее, чем другая. В этом случае к исполнению обязанности по передаче товара стороной, для которой договором установлен более поздний срок передачи товара, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569, 328 ГК) Большинство специалистов по сделкам с недвижимостью рекомендует обращаться для оформления сделки к нотариусам. «Как правило, у практикующих нотариусов существует не только готовая форма договора мены, но и “свой человек” в органах регистрации. А ведь Вам после подписания договора необходимо сдать его в органы госрегистрации вместе с правоустанавливающими документами. В договоре мены придется указать стоимость квартиры и стоимость того имущества, на которое Вы ее меняете. Нотариус возьмет с Вас 1,5% стоимости той квартиры, которая выше оценивается по справке БТИ», – указывает И. Наумова и Я. Михаленко. Они советуют, кроме того, обратить внимание на «маленькую хитрость»: «Мена осуществляется с доплатой, но об этом у нотариуса можно промолчать, а заложив деньги в банковскую ячейку, заключить договор и передать его в органы госрегистрации. Таким образом вы не станете афишировать сумму доплаты перед налоговой инспекцией, а заплатите лишь госпошлину». Договор мены жилыми помещениями и другими объектами недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы этих договоров, которые подлежат государственной регистрации, влечет их недействительность. 

36. Аренда, дарение жилого помещения? Аренда: По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения. В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по договору аренды жилье по договору найма жилого помещения <*>. Представляется, что такое положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений. Такая регламентация должна содержаться в новом ЖК РФ. До его принятия данные отношения регулируются ст. 615 ГК РФ. Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрацииКак следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения. Так же, как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях. Если, как уже отмечалось, арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок. Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ). Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу. При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом). Дарение: Как следует из ст. 572 ГК РФ, по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище. Дарение является договором, а не односторонней сделкой, ибо всегда требует согласияодаряемого на принятие дара. Обычно согласие выражается в форме принятия дара. Попытки рассматривать дарственную в качестве односторонней сделки — одного из оснований возникновения права собственности, не порождающего при передаче вещи никаких обязательственных отношений между дарителем и одаряемым, ошибочны и не находят признания в современной цивилистике. В связи с этим не может, например, считаться дарением отказ от наследства в пользу другого лица (ст. 550 ГК РСФСР 1964 г.), который представляет собой одностороннюю сделку, не требующую согласия последнего. Вместе с тем по общему правилу дарение — односторонний договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности (если только речь не идет о такой особой разновидности договора, как пожертвование). Необходимо сразу иметь в виду, что если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признается. На практике такие случаи иногда встречаются. Зачастую органы местного самоуправления или организации обусловливают предоставление муниципального жилья нуждающимся гражданам обязанностью подарить имеющуюся у них квартиру муниципалитету. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». Подобную точку зрения можно встретить и в литературе. На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем не превращает дарственную в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесенных им в связи с дарением, если они по усло­виям договора не входят в ценность предмета дарения. Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими гражданами (родственниками, друзьями). Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов. В отличие от прежнего законодательства обещание дарения также признается сделкой и связывает обещавшего, если таковое было сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества. Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемыйвправе в любое время, до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае сделка считается расторгнутой. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В рассмотренном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар. В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений: 1)от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2)работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; 3)государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4)в отношениях между коммерческими организациями. Субъекты Российской Федерации не вправе устанавливать такие запреты, поскольку гражданское законодательство — исключительная компетенция Российской Федерации (ст. 7 Конституции)  В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения дарственной либо вообще отменить сделку. В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровьядарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены сделки регулируется ст. 578 ГК РФ, где указано, что даритель вправе отменить дарение, еслиодаряемый совершил покушение на его жизнь

42. Понятие риска, типы и факторы рисков. Риск – вероятность наступления неблагоприятных событий связанное с нанесением материального ущерба. Управление рисками – деятельность по преодолению неопределенности в процессе принятия решений с учетом оценки вероятности успеха или неудачи в достижении поставленной цели. Процесс управления риска включает:1.Анализ рисковых ситуаций 2.Принятие решения о выборе варианта из набора альтернатив 3.определение путей и средств минимизации потерь 4.Подготовление мероприятий по нейтрализации и компенсации потерь. Типы и факторы риска: для уч-ов рынка недвижимости все риски делятся на 2 группы: внешние (систематические) и внутренние (несистематические). Если внешние риски связаны с проявлением особенностей характеристик среды окружающих объект, то внутренние обусловлены созданием и эксплуатации об-ом недвижимости. 1)Физические риски: риски потерь доходов в следствии неожиданных изменений физической среды обитания об-ов, а так же проявляются недостатки материальной сущности об-та: а)внешние: 1.возможное ухудшение кач-ва среды в следствии загрязнения почвы, атмосферы, воды и т.д. 2.опасность возникновения техногенных катастроф на вредных объектах микрорайона или региона 3.возможное проявление природных катаклизмов. б)внутренние: 1.скрытые дефекты, ухудшения возникшие при производстве СМР. 2.пожары и аварии на об-ах 3.изъяны техник, нарушение технологии производства работ, снижение качества материалов, технических средств исп-ых при возведении объекта. 2)Правовые (политические): возникают и приводят к потери доходов в следствии неожиданных изменений правового пространства, а так же проявление недостатков юр. сущности об-та и нормативно правового обеспечения его функционирования. А)внешние6 неопределенность политической ситуации, отсутствие политической стабильности; несовершенство и нестабильность эк-го законодательства; изъяны гос. рег-ния (в области землепользования, охрана окр. среды, градостроительство, лицензирование (СРО)). б)внутренние: несовершенство, погрешности, отсутствие правоустановленных документов на землю и здание, изъяны при оформлении договоров и контрактов; неиспользование контрактов по поставке рес-ов и вып-ию работ, в т.ч. в случае банкротства подрядчиков; правовые издержки возникшие из-за просчетов юристов при разрешении правовых споров и проведении судебных разбирательств. 3)экономические риски: Относит риски потери доходов в следствии неблагоприятных изменений в макро-эк-ой ситуации, рыночной коньюнктуры а так же недостатка связи с доходами управления: 1.внешние: насыщение рынка недвижимости , значит снижение его емкости и величины соотношения спрос-предложение; недостаток материальных, энергетических и трудовых ресурсов в регионе; неуправляемая инфляция обусловленная макро-экономическими процессами в стране; спад в эк-ки – рост безработицы. 2.Внутренние: просчеты маркетинга связ. с закрытостью рыночной информации, с недостатками методов исследования рынка; неожиданные операционные потери обусловленные возможным срывом поставок рес-ов, ошибками в стратегии снабжения, нарушением безопасности графика выполнения работ; снижение ликвидности данного типа об-ов и возможная утрата позиций на конкурентном рынке, в т.ч. в следствии недостатков управлении об-ом.4)Финансовые риски: приводят к потери доходов в следствии неблагоприятных изменений коньюнктуры рынка капитала, а так же недостатками системы управления финн-го потока получаемыми от эксплуатации об-ов недвижимости. 1.внешние:неожиданное снижение доступных кредитов; ухудшение стабильности нац-ой валюты; валютные риски связанные с резким изменением курса валют. 2.Внутренние: срывы финансирования проекта, ошибки в выборе ист-ов финн-ия; 5)Социальные риски:возникают и приводят к потери доходов в следствии смены общественных предпочтений и настроений сопровождаемых соц-ми конфликтами, развитием криминальной среды и др.: Потери доходов могут быть связаны : с негативным отношением населения к частным способом (инвесторам); с возникновением соц-ых конфликтов на нац-ой или региональной почве; с отсутствием доходов связанных с ростом приступности в регионе (р-не); с возникновением конфликтов при управлении об-ом (точечная застройка, превышение ур-ня шума и т.д.)

43. Функции управления риском: избежание, передача, сокращение, удержание. способы разрешения рисковых ситуаций? Ф-ии управления рынком: Понятие риска связанно с выбытием в условиях неопределенности одного варианта решения из набора альтернатив. В процессе управления риском может быть выбран один из способов разрешения рисковой ситуации: 1.Избежание: отказ от реализации рискованных решений, рекомендуется при высокой вероятности неблагоприятного развития событий и очень большом размере ущерба ( 2.Передача 9отчественности):перестрахование, передача в доверительное управление получение материальных или финансовых гарантий 3-ей стороны. Эта ф-ия соотв-ет невысокой вероятности возникновения неблагоприятного развития событий и большом размере финн-ых потерь. ( ) 3.Сокращение: принятие мер для минимизации потерь путем снижения возможности риска и уменьшения размера материального ущерба. Эта ф-ия соотв. ситуации высокой возможности неблагоприятного развития соб-ий и небольшом материальном ущербе ( ) 4.Удержание: реализация решения связанного с готовностью покрыть потери из своих средств, в т.ч. за счет ис-ия резервного фонда. Эта ф-ия соотв. ситуации небольшой вероятности наступления неблагоприятного развития событий и небольшом размере материального ущерба ).

44. Анализ рисковых ситуаций и оценка рисков? В процессе анализа формируется представление о возможных источниках риска, а так же обосновывается заключение об ур-ях риска и вероятных его последствий: 1)разработка полного перечня возможных рисков и факторов определяющих эти риски. 2)установление степени опасности каждого i-го типа рисков которые характеризуются пок-ем опасности кот. рассчитываются в баллах или в денежной форме по последствиям, т.е. убытками. Для этого рассчитываются: срок окупаемости КВ, чистая текущая стоимость доходов, индекс рентабельности, внутренняя норма доходности, ставка доходности финансового менеджмента, модифицированная ставка доходности проекта3)оценка вероятности i- го типы риска wi в долях ед-цы 4)определение степени важности i-го типа риска который определяется (оценивается) пок-м важности и определяются произведением вероятности насупления неблагоприятного события на пок-ль опасности риска: ранжирование рисков по стеени важности с точки зрения цели и анализа.

45. Качественный анализ рисков? Кач-ый анализ объеспечивает идентификацию факторов, классификацию исков, а так же описание областей проявления этих рисков. Важнейшей задачей явл. сбор и обработка информации об опасностях при неэффективном упр-ии об-ом недвижимости, об особенностях об-та и окр. среды. Для получения информации об об-те управления и окр-ей среде исп-ют универсальные (стандартизированные) специализированные опросные листы, в них указывается первоначальная стоимость , ст-ть замены оборудования на новое , сведения об усовершенствованиях (замены конструктивных элементов здания), сведения об обременениях и залоге (сервитут). Эк-ие риски обнаруживаются в процессе анализа финансовой и управленческой отчетности управляющей орг-ии осущ-их управление и эксплуатацию об-та недвижимости. Из док-ов управляющей компании компании или орг-ии принимающей на баланс док-ты доверительного управления рассм-ся пок-ли характеризующие управление (данные бух-го баланса и даны отчета о прибылях и убытках). Анализ баланса позволяет составить предприятие о структуре активов и пасивов; отчет о прибылях и убытках позволяет рассчитать себестоимость услуг по управлению об-м операционную, чистую и реинвестированную прибыль , а так же размеры выплачиваемых % по кредиту, налогов, штрафов и т.д. В управлении риском важную роль играют показатели прибыльности управляющей орг-ии (компанией): 1.рентабельность активов – отношение балансовой прибыли полученной при доходной эксплуатации об-та недвижимости к ст-ти об-та недвижимости 2)рентабельность инвестируемого капитала - отношение балансовой прибыли к средней величине инвестируемого капитала, который = сумме собственных и заемных средств. Существенные показатели требующими рассмотрения при управлении недвижимостью. явл.: 1)ликвидность об-та – возможность и способность актива исполнять роль непосредственного средства платежа (превращаться в денежную форму) 2)коэффициент ликвидности – абсолютный и др. Для выявления рисков самого об-та недвижимости рассчитывают показатели: 1)коэф-т операционных расходов – отношение операционных расходов к эффективному валовому доходу (ЭВД) 2)Коэф-т покрытия долга - отношение чистого операционного дохода (ЧОД) к годовым платежам по кредиту. Он характеризует устойчивость эк-ки об-та к финансовым рискам 3)Дивидент на собственных капитал – отношение части ЧП приходящейся на собственный капитал инвестора к величине собственного капитала.

46. Основные задачи количественного анализа рисков. Количественные характеристики риска?.Предполагает выработку представления о рисках аналогичным развитием подобных ситуаций в прошлом со статистическим анализом прибыли и убытков имевших место на об-ах данного типа в прошлом с установлением величины и частоты проявления таких событий в будущем. Основные составляющие количественной характеристики риска: 1.Затраты и финансовые потери: сумма потерь включает в себя: прямые убытки связанные с ущербом приносимым имуществу и с косвенными потерями, к которым относят (штрафы, претензии из-за невозможного обеспечения обязательств (в т.ч. перед арендаторами); упущенные выгоды (в т.ч. из-за вынужденной приостановки функционирования всего или части об-та); затраты на юр. урегулирование. 2.Оценка ресурсного потенциала, предупреждение возникнования и компенсации последствий негативной ситуации: расчет наносимого ущерба и необходимой суммы компенсации риска; распределение общих затрат на компенсацию риска между совокупностью намеченных защитных мероприятий (участников инвестиционного проекта).

48. Оценка вероятности неблагоприятного развития ситуации на объектах недвижимости? Методы анализа рисков: 1.анализ сценариев чувствительности, определение точки безубыточногсти и т.д. 1.Построение дерева возможных событий и отказов (прослеживается развитие рисковой ситуации в системе управления об-ом с учетом передачи по цепочке влияния предшествующего частого события на последующее). Следствий приводящих к нарушению функционирования всех элементов системы (об-ты недвижимости). Рассмотри наиболее часто используемых методов анализа рисков: 1.М. сценариев (оптимистичные, писсемистичные, наиболее вероятный) – исследование совокупных факторов риска на характер каждого из проектов с целью ранжирования всей совокупности проектов по степени рискованности, рассчитываются показатели инвестиционного проекта: Срок окупаемости (Ток), Индекс рентабельноcти (IR), внутренняя норма доходности и чистая текущая стоимость проекта (NPV), модифицированная ставка доходности проекта (МСДП), Ставка доходности финансового менеджмента (СДФМ). 2.Анализ чувствительности - исследование влияния возможного изменения каждого i-го фактора риска на искомый показатель опасности с целью ранжирования все совокупности таких факторов по их влиянию на показатель важности ( ). Заключительной процедурой анализа явл-ся ранжирование рисков с определением общего коэф-та риска проекта, который рассчитывается как отношение средневзвешенной величины коэф-ов всех тиов рисков, где весовыми коэф-ми явл. вероятность наступления соотв-их типов рисков отношение к общему объему соб-го капитала инвестора ( ). Если: <0,2, то уровень риска приемлемый (min); от 0,2 до 0,3, то уровень риска доп-ый (повышенный); от 0,3 до 0,75, то уровень риска предельный (критический); <0,75, то недопустимый. 49. Методы анализа рисков: анализ чувствительности и анализ сценариев? 1.М. сценариев (оптимистичные, писсемистичные, наиболее вероятный) – исследование совокупных факторов риска на характер каждого из проектов с целью ранжирования всей совокупности проектов по степени рискованности, рассчитываются показатели инвестиционного проекта: Срок окупаемости (Ток), Индекс рентабельноcти (IR), внутренняя норма доходности и чистая текущая стоимость проекта (NPV), модифицированная ставка доходности проекта (МСДП), Ставка доходности финансового менеджмента (СДФМ). 2.Анализ чувствительности - исследование влияния возможного изменения каждого i-го фактора риска на искомый показатель опасности с целью ранжирования все совокупности таких факторов по их влиянию на показатель важности ( ). Заключительной процедурой анализа явл-ся ранжирование рисков с определением общего коэф-та риска проекта, который рассчитывается как отношение средневзвешенной величины коэф-ов всех тиов рисков, где весовыми коэф-ми явл. вероятность наступления соотв-их типов рисков отношение к общему объему соб-го капитала инвестора ( ). Если: <0,2, то уровень риска приемлемый (min); от 0,2 до 0,3, то уровень риска доп-ый (повышенный); от 0,3 до 0,75, то уровень риска предельный (критический); <0,75, то недопустимый

50. Оценка эффективности привлеченных заемных средств. финансовый леверидж? Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа (рычага) Для этого рассчитывается несколько показателей: 1)Показатель денежного потока - разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга и отражают денежные поступления от доходов полученные инвестором: ДП = ЧОД - РОД где ДП - денежные поступления на собственный капитал инвестора; ЧОД- чистый операционный доход; РОД- годовые расходы по обслуживанию долга. 2)Стоимость недвижимости – определяется суммой собственных средств инвесторов и ипотечного кредита. СН = ИК + СК, где СН - стоимость недвижимости; ИК- ипотечный кредит; СК - собственный капитал инвестора. 3)Ставка доходности недвижимости рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора: Rн=ЧОД/СН 4)Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость: Rск=(ЧОД-РОД)/СК Финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора: RH=RCK. Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если RH>RCK. Финансовый левередж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если RH<RCK .

24.Метод дисконтированных денежных потоков? Метод дисконтированных денежных потоков наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности: 1. Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет. 2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует: а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказ чиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде; б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик; в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах. При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:• потенциальный валовой доход; • действительный валовой доход; • чистый операционный доход; • денежный поток до уплаты налогов; • денежный поток после уплаты налогов. Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов. 3)Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта; 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации. 4. Определение ставки дисконтирования. Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами. Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дис контирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предпо ложений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покуп ки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исход ной информации и размера оцениваемых прав. Ставка дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков. Расчет ставки дисконтирования по методу выделения осуществля ется в следующей последовательности: • моделируются потоки доходов и расходов для каждого объекта аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования; • рассчитывается ставка доходности инвестиций по объекту; • полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характе ристик анализа к оцениваемому объекту. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: PV= где РV текущая стоимость; С t – денежный поток периода t ; i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ; R – стоимость реверсии. Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).