Применение затратного подхода к оценке земельного участка.

Для Определения оценки стоимости земельного участка с построенным на нем зданием и построек будет использован метод выделения или изъятия, сочетающий в себе два подхода (затратный и сравнительный).

Этот метод предусматривает вычитание восстановительной стоимости здания за минусом износа из общей рыночной стоимости цены объекта недвижимости, которая определяется методом прямого сравнения продаж.

Этап 1. Определяем рыночную стоимость земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж.

Шаг 1. Выявление фактических продаж индивидуальных жилых домов с земельными участками.

Таблица 3 - Исходные данные о совершенных сделках купли-продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками.

	Параметры	Объект оценки	Сопоставимые объекты недвижимости
			Объект №1	Объект №2	Объект №3
	Дата сделки (в месяцах)		Менее 1	2 1	Менее 1
	Местоположение	г. Нижний ч. Тагил	г. Нижний Тагил	г. Нижний Тагил'	г. Нижний Тагил
	Год постройки	1972	1974	1970	1973
	Площадь земельно­го участка, м2	750	810	600	770
	Общая площадь жилого дома, м2	63,5	69	57,6	60,3
	Материал стен	Бревна	Бревна	Бревна	Бревна
	Инженерное оборудование	1- индивидуаль­ный источник 2-индивидуаль-ный источник 3-выгреб 4-есть 5-нет	1 - индивидуаль­ный источник 2-индивидуаль-ный источник 3-выгреб 4-есть 5-нет	1- индивидуаль­ный источник 2-индивидуаль-ный источник 3-выгреб 4-есть 5-нет	1- индивидуаль­ный источник 2-индивидуаль­ный источник 3-выгреб 4-есть 5-нет	*
	Качество постройки	Среднее	Среднее	Среднее	Среднее
	Рыночная цена объекта, руб.		1,380,000	1,250,000	1,340,000

Шаг 2. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Таблица 4 - Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости, тыс.руб.

Параметры корректировки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
К дате сделки	0	+39,600 (4,0%)	0
К году постройки	- 18,000 (1,5%)	+ 9,900 (1,0%)	- 10,000 (1,0%) .
К площади земельного участка	- 10,800 (0,9%)	+ 1,980 (0,2%)	- 5,000 (0,5%)
На этажность	0	0	0 л
Общая корректировка	-28,800 (2,4%)	+ 51,480 (5,2%)	-15,000 0,5%)\

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата сделки

В силу того, что сравниваемая сделка Объекта №2 была совершена 2 месяца назад, соответственно, то на каждый месяц вносим корректировку в

размере 2% со знаком «плюс». То есть для Объекта №2 «плюс» 4%.

2. Местоположение

Поправки не вводятся, так как все объекты недвижимости находятся в городе Нижний Тагил.

3. Год постройки

Поправка, учитывающая год постройки, вводится применительно к объектам №1* и №3 в размере 1,5% и 1,0% от стоимости дома со знаком «-», к объекту №2'в размере 1,0% со знаком «+».

ч

л

4. Площадь земельного участка

Поправки вводятся в зависимости от площади земельных участков. Они составляют для объектов: №1 - 0,9% со знаком «-»; №2 - 0,2% со знаком «+»; №3 - 0,5%о со знаком «-».

5. Общая площадь жилого дома

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное обеспечение

Поправки не вводятся, так как инженерное обеспечение (а именно водоснабжение, теплоснабжение, канализация и газификация) у всех объектов одинаково. 7.Качество постройки

Поправки на качества постройки не вносятся, так как у всех объектов оно среднее. 8. Этажность и наличие мансарды

Поправки на этажность не вносятся, так как у всех объектов она отсутствует.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. Скорректированная цена объекта приведена ниже:

Таблица 5 - Стоимость сопоставимых объектов с учетом корректировок.

Параметры	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Скорректированная цена объектам целом, тыс. руб.	1 351 200	1 301 480	1 325 000
			■

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости вычисляется с помощью средней арифметической:

(1 351 200 + 1 301 480 + 1 325 000) / 3 = 1 325 893 руб.

Этап 2. Определяем восстановительную стоимость жилого дома методом сравнительной единицы измерения.

Восстановительная стоимость жилого дома рассчитана на базе данных, опубликованных в журнале «Недвижимость», в соответствии с которыми стоимость 1 м общей площади бревенчатого жилого дома составляет 23 000 рублей. Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемого жилого дома общей площадью 63,5 м без земельного участка составит:

Свосст = 23 000 х 63,5 = 1 460 500 руб.

Этап 3. Рассчитываем, все виды износа - физический, функциональный и внешний.

Совокупный износ (СИ), включающий все виды износа, определяем по формуле:

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И,

где Физ.И - физический износ;

I

Функ.И - функциональный износ; Вн.И - внешний износ.

Нормативный метод расчета физического износа на основе УПВС. Расчет выполнен для каждого функционального блока в составе жилого дома в отдельности, с учетом удельных весов конструктивных элементов, приведенных в сборниках УПВС.

Город Нижний Тагил расположен во 2-м территориальном поясе и I климатическом районе.

Процент физического износа по зданию в целом определяется по следующей формуле:

Ип = У х Ик / 100, где Ип - процент износа здания;

У - удельный вес конструктивного элемента в стоимости здания (удельные веса конструктивных элементов указаны в сборниках УПВС); Ик - процент износа конструктивного элемента.

Фактический износ конструктивных элементов здания приведен в табл. 6 с учетом результатов последнего осмотра БТИ от 15.05.2011 г.

Таблица 6 - Расчет физического износа на основе УПВС, %

	Наименование	Удельный вес	Фактический износ элемента, %	Износ элемента в % ко всему объекту
	Фундаменты	10	35	3,50
	Стены и перегородки	19	37	7,03
	Перекрытия	8	35	2,80
	Кровля	7	30	2,10
	Полы	10	35	3,50
	Проемы	7	27	1,89
	Отделочные работы	18	45	8,10
	Внутр. сан.-техн. и электрические работы	13	33	4,29
	Прочие работы	8	25	2,00
	Итого	100	-	35,21

Процент износа жилого дома составляет 35,21 %. Рассчитанный таким образом процент износа элементов здания в целом может быть переведен в

стоимостное выражение.

Физический износ определяется по следующей формуле:

Физ.И = Свосст ^х (Ип /100), где Ип - износ, %;

Свосст - восстановительная стоимость, руб.

Таким образом, физический износ составит 514 242 рубля:

Физ. И = 1 460 500 х (35,21/100) = 514 242 руб.

Функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемого объекта относительно современных стандартов строительства. Учитывая, что жилой дом был построен 40 лет назад, по устаревшим стандартам строительства, целесообразно присвоить ему функциональный износ в размере 17%.

Таким образом, функциональный износ дома составит 219 075 рублей:

Функ. И = 1 460 500 х (17/100) = 248 285 руб.

Анализ факторов, влияющих на величину внешнего износа, применительно к нашему дому показывает, что ни один фактор внешнего износа не воздействует на объект в какой-либо степени.

Город Нижний Тагил, в котором расположен жилой дом, не находится в упадке: стабильно работают предприятия, хорошо развита торговля, недалеко главные автомагистрали, последние замеры атмосферного воздуха показывают, что основные предельно допустимые выбросы загрязняющих веществ в норме.

-ч

Расчет совокупного износа жилого дома приведен в табл. 7 и составляет