1.2 Описание объекта недвижимости при составлении отчета

Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета по оценке. Основной целью описания является в первую очередь выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. При этом надо иметь в виду, что отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо рекомендации по описанию объектов недвижимости при оценке стоимостных характеристик. Вместе с тем в практике проведения оценок сложился определенный порядок описания объекта [2].

Описание объекта оценки:

1. Состав объекта оценки (земельный участок и улучшения в составе объекта оценки);

2. Назначение и текущее использование объекта оценки;

3. Описание местоположения объекта оценки (транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, ближайшее окружение, удобство подъездных путей, иные факторы, влияющие на привлекательность и престижность местоположения объекта оценки);

4. Описание характеристик земельного участка (площадь, категория земель, разрешенное использование, наличие и состав коммуникаций, обустройство участка (дороги, газоны, тротуары и т.п.), наличие ограждения, иные сведения);

5. Описание характеристик улучшений (год постройки, общая и полезная площадь, состав площадей в разрезе функционального назначения, строительный объем здания, группа капитальности здания, этажность здания, описание основных конструктивных элементов, состояние основных конструкций и уровень внутренней отделки помещений, состав коммуникаций и прочих инженерных систем; если объектом оценки является помещение или часть здания, в Отчете приводится описание здания и описание оцениваемых помещений, включая их расположение в здании; иные сведения).

1.3 Техническая экспертиза объектов недвижимости

Обследование зданий и сооружений – сфера деятельности специалистов, оценщиков. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.[2]

Получение достоверной информации об объекте оценки является важным элементом оценочной деятельности. Неверная информация может привести к не правильной оценке объекта. Одними из основных источников информации об объекте недвижимости является его техническая экспертиза.

Техническая экспертиза предназначена для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Специалист в области оценки недвижимости, имеющий соответствующую квалификацию, может делать выводы на основе анализа документации, а также осмотра объекта. Результатом технической экспертизы является заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем. В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:

1. основания;

2. строительных конструкций: фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов;

3. инженерного оборудования: водопровод и канализация, газоснабжение.