2.3. Случайные условия

Случайные условия - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе.

Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.

Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.

3. Классификационные признаки договора найма жилого помещения

Классификационные признаки договора найма жилого помещения делятся :

• по моменту возникновения обязательства: консенсуальный, обязательство возникает в будущем;

• по содержанию регулируемой договорами деятельности: имущественный, на передачу имущества;

• в зависимости от того, кто может требовать исполнение договора: договор в пользу участников;

• в зависимости от опосредуемого договором характера перемещения материальных благ: возмездный;

• по основаниям заключения: свободный;

• в зависимости от способа заключения: взаимосвязанный;

• в зависимости от юридической направленности: основной договор;

• в зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами: взаимный;

• в зависимости от определенности правового основания сделки: каузальная;

• по форме договора: простая письменная;

• по уровню доверительных отношений сторон: не фидуциарный;

• по не равномерности встречных обязательств: не синаллагматический;

• по вероятности встречного требования: коммутативный.

Сторонами в договоре являются: наймодатель - лицо, предоставляющее имущество, и наниматель - лицо, которое получает имущество во временное пользование. Договор может заключаться между гражданами, между организациями, а также между гражданами и организациями.

4. Урегулирование разногласий

4.1. Досудебные споры

Досудебные споры — споры по заявлениям о понуждении заключить договор и о разногласиях по условиям договора. Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса («Заключение договора в обязательном порядке») либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Договор на определенных судом условиях обязателен для исполнения сторонами в силу ст. 16 АПК РФ.

Судебные решения по преддоговорным спорам не требуют никаких действий по принудительному исполнению и имеют правообразующее значение.

Возможность передачи в суд спора, возникшего при заключении договора, может быть предусмотрена сторонами в самом договоре. Такое условие договора именуется арбитражной оговоркой. Соглашение о передаче спора в суд может быть достигнуто и по конкретному договору.

Преддоговорные споры возникают когда Сторона, получившая проект договора, соглашается его заключить, но на иных условиях. При этом ею формулируются свои контрпредложения (новые условия). Оправданным является порядок, когда договор подписывается с отметкой перед подписью о наличии разногласий, а к возвращаемому экземпляру прилагается протокол разногласий. Этот документ упоминается в ст.ст. 415 и 498 ГК. На практике он нередко оформляется как сопоставительная таблица текстов предложения и ответа либо как изложение встречной редакции договорных пунктов.

При заключении договора путем обмена письмами, телеграммами, факсами в направляемых ответах следует указывать вносимые контрпредложения и выделять их в тексте ответа.

Сторона, получившая ответ о согласии заключить договор, но на иных условиях, может поступить одним из следующих способов:

1. Принять меры к урегулированию разногласий. Ст.ст. 477 и 498 ГК предусматривают этот способ действий лишь для договоров поставки и закупки для государственных нужд, хотя он может использоваться для всех видов хозяйственных договоров,рассмотрение разногласий производится руководителями субъекта хозяйствования с участием юрисконсульта и других специалистов. Результаты переговоров оформляются протоколом согласования разногласий, служащим приложением к договору, либо составлением нового текста договора.

При невозможности переговоров (из-за отдаленного нахождения контрагентов, срочности заключения договора и т.п.) другой стороне направляется письмо с мотивированным изложением своей позиции. Такие действия во многих случаях ведут к снятию контрагентом выдвинутых возражений, выработке единой позиции, способствуют установлению договорных отношений.

2. Дать письменное подтверждение на включение контрпредложений в договор. Сообщение о таком согласии влечет признание договора заключенным на условиях, заявленных в качестве разногласий.

3. Поступившие возражения рассматривать в качестве предложения заключить договор на новых условиях. Здесь субъекты как бы меняются местами. Сторона, получившая ответ с возражениями, в свою очередь сообщает приемлемую для нее редакцию спорных условий;

4. Передать спор (разногласия) по условиям заключаемого договора на разрешение хозяйственного или третейского суда.