Задача 8.

Рассчитайте физический износ здания согласно данным (табл.1).

Таблица 1 – Расчет физического износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания (Li), %	Физический износ конструкции (Фki), %	Физический износ здания (Фз), %
1	Фундамент	7	14
2	Стены, перегородки	42	18
3	Перекрытия	12	19
4	Полы	6	21
5	Окна, двери	4	21
6	Отделка	8	45
7	Кровля	3	31
8	Технические системы	12	25
9	Прочие элементы	6	14
	Итого	100	Среднее значение
	Физический износ здания равен

По дисциплине «Оценка малых архитектурных форм»

Задача 9. В АООТ «Весна» при плановом осмотре кирпичной беседки обнаружены наклонные трещины в продольных несущих стенах. Трещины проходят по всей высоте здания, ширина раскрытия трещин увеличивается кверху и достигает 6…8 мм. Фундаменты под стены ленточные бутобетонные. Стропильная система деревянная, кровля скатная из асбестоцементных листов. Фактический срок службы здания на момент обследования составил 8 лет.

Охарактеризуйте возможные причины повреждений и необходимые действия инженера службы технической эксплуатации АООТ «Весна».

Задача 10. Из полузаглубленного железобетонного резервуара паркового фонтана обнаружены утечки воды. При обследовании надземной части резервуара выявлено отслаивание защитного слоя бетона и местами коррозия кольцевой и вертикальной арматуры; грунт вокруг резервуара увлажнен. Срок фактической эксплуатации резервуара на момент обследования составляет 5 лет.

Определите возможные причины повреждений и опишите необходимые мероприятия для их устранения.

Задача 11. При обследовании павильона остановки общественного транспорта, выполненного из железобетонных «Г»-образных рам, установленных в железобетонных фундаментах, обнаружены нормальные трещины в средней части ригелей «Г»-образных рам, отслоение защитного слоя бетона и коррозия арматуры. Шаг рам 3 м. Заглубление подошвы фундаментов 1,2 м. Грунтом основания служит супесь. По ригелям рам выполнено покрытие из сборного железобетонного настила и металлическая кровля.

Определите возможные причины повреждений и опишите необходимые мероприятия для их устранения.

По дисциплине «Оценка недвижимости и земли»

Задача 12.

Предприниматель Д.А. Николаев приобрел объект коммерческой недвижимости. Какие доходы может приносить ему данный объект недвижимости?

Решение:

Выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения (операционные доходы или доходы от эксплуатации), а также доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия). Доход от объекта недвижимости, как правило, существует в форме арендной платы от сдаваемых в аренду помещений.

При характеристике доходности объекта недвижимости не должны учитываться в расчете доходы, которые может получать собственник от бизнеса, не связанного непосредственно с объектом.

Размер арендных платежей определяется условием, по которому полная совокупность выплат в течение всего жизненного цикла объекта недвижимости обеспечивает возмещение текущих операционных расходов (на эксплуатацию, техническое обслуживание), компенсацию затрат на поддержание потребительских (эксплуатационных) качеств объекта на уровне требований соответствующих стандартов, выплату земельной ренты, возврат (в конце концов) капитала, вложенного в создание улучшений (строений, коммуникаций, многолетних насаждений), и получение прибыли на этот капитал – с учетом стоимости денег во времени.

Ставки аренды устанавливаются, как правило, в расчете на год, но выплачиваются один раз в месяц или квартал – в начале (авансовый платеж) или – гораздо реже – в середине и в конце периода.

Кроме помещений в аренду могут сдаваться также элементы конструкций (стены и крыша – для размещения рекламы, коллективной антенны, др.) и свободные части земельного участка (под автостоянку, торговый киоск, др.).

Задача 13.

Предприниматель Д.А. Николаев приобрел объект коммерческой недвижимости. Назовите основное отличие реконструированного отчета о доходах коммерческой недвижимости от стандартной формы бухгалтерской отчетности.

Задача 14.

Возможны два варианта использования здания. По имеющейся информации о доходах и расходах требуется найти вариант, более эффективного использования земельного участка и охарактеризовать соответствующим принципом (таблица 1).

Таблица 1

Вариант	Офис	Торговый павильон
Потенциальный валовой доход, д.е. в год	12000	13000
Потери от неплатежей	2%	5%
Потери от недозагрузки	13 %	15%
Расходы на управление в % от Ieg	5%	5%
Налоги, д.е. в год	800	1000
Страховка, д.е. в год	200	300
Коммунальные платежи, д.е. в год	700	750
Уборка помещений, д.е. в год	200	300
Техническое обслуживание, д.е. в год	100	200
Резерв на замещение, д.е. в год	600	500

Задача 15.

Определите стоимость объекта недвижимости со следующими характеристиками:

• отдельно стоящее здание с одной спальней,

• без балкона,

• площадью 39,5 кв. м.

Оценщиком выбраны объекты-аналоги с характеристиками, представленными в (табл. 1).

Таблица 1

Элемент	Объекты - аналоги
	1	2	3	4
Цена продажи, д.е.	78000	76500	83000	80000
Площадь, кв.м	37,0	37,0	39,5	39,5
Количество спальных комнат	2	2	2	1
Балкон	Есть	Нет	Есть	Есть

Задача 16.

Определить арендную стоимость объекта оценки, исходными данными для анализа послужат объекты, приведенные в (табл. 1). Охарактеризовать используемый метод анализа.

Таблица 1

Элементы сравнения	Объекты-аналоги					Объект оценки
	А1	А2	А3	А4	А5
Сервитуты и обременения	Памятник истории	Отсутствуют	Памятник истории	Памятник истории	Отсутствуют	Памятник истории
Престижность местоположения	Высокая	Средняя	Средняя	Высокая	Высокая	Высокая
Удаленность от метро	10 мин. пешком	20 мин. пешком	5 мин. пешком	10 мин. пешком	10 мин. пешком	10 мин. пешком
Наличие парковки	Нет	Есть	Есть	Есть	Нет	Есть
Выполненный ремонт	Частичная реконструкция	Полная реконструкция	Полная реконструкция	Частичная реконструкция	Полная реконструкция	Полная реконструкция
Состояние помещения	Улучшенный евростандарт	Улучшенный евростандарт	Элитная отделка	Улучшенный евростандарт	Элитная отделка	Улучшенный евростандарт
Степень обеспеченности доп. оборудованием	Есть	Нет	Есть	Нет	Нет	Нет
Ставка аренды, д.е. за кв.м/месяц	20	33	38	25	45	-

Задача 17.

Оцените стоимость объекта недвижимости затратным подходом по следующим данным (табл. 1).

Таблица 1

Показатели	Значения
Стоимость свободного земельного участка	300000 д.е.
Улучшением является кирпичное здание площадью	2500 кв. м
Здание построено	20 лет назад
Эффективный возраст здания оценивается как	30 лет
Срок экономической жизни	120 лет
Здания такого типа возводятся в этом году строителями со средней стоимостью (только прямые издержки)	230 д.е. за кв. м общей площади
Косвенные издержки прогнозируются на уровне	25 % от прямых
Обычный на данном рынке размер предпринимательской прибыли	20 %

Задача 18.

Оценивается жилое 100-квартирное здание, расположенное на подветренной стороне от модернизированного нефтеперерабатывающего завода (табл.1). Определить величину внешнего износа.

Таблица 1

Сделка	Характеристика объекта	Цена, д.е.	Стоимость одной квартиры, д.е.
А	Незастроенный участок, прилегающий к оцениваемому объекту, на котором согласно нормам зонирования можно построить 150-квартирный жилой дом	150000	1000
Б	Незастроенный участок на другой стороне города, который также можно использовать под застройку 150-квартирного дома	187500	1250
В	120-квартирное здание в районе оцениваемого объекта	2520000	21000
Г	100-квартирное жилое здание на другой стороне города	2500000	25000

Задача 19.

Площадь объекта 1000 кв.м, рыночная арендная ставка равна 500 д.е. за кв.м. в год, коэффициент недозагрузки составляет 20 %, постоянные расходы равны 60000 д.е., переменные расходы – 100000 д.е.

Определить коэффициент силы воздействия, если эффективный валовой доход и переменные расходы увеличатся на 10 % или в N=1.1 раз.

Раскройте понятие «операционный левередж» применительно к объекту недвижимости.

Задача 20.

Определите стоимость объекта-оценки, если известно, что потенциальный валовой доход составляет 550000 д.е. в год. Информация по объектам-аналогам, собранным оценщиком, представлена в (табл.1)

Таблица 1

Объекты-аналоги	1	2	3	4
Цена продажи, у.е. за кв.м	3400	3750	3600	3500
Ставка аренды (без НДС), у.е./кв. м в год	760	770	750	760
Общая площадь, кв. м	830	800	820	810
Вес, присвоенный оценщиком, исходя из близости аналога к объекту оценки:	15%	30%	32%	23%