80. Земельная рента: сущность, формы (абсолютная и дифференциальная рента).

В условиях рыночной экономики земля покупается и продается как капитальный актив. В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли. Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.

Поскольку земля -- не продукт труда, то цена на нее не может основываться на стоимости. Как в классической политической экономии, так и у теоретиков предельной полезности принцип формирования цены на землю одинаков. В основе цены на землю лежит доход, который приносит ее использование владельцу. В классической политэкономии цены на такие товары получили название иррациональных.

Следовательно, земля имеет иррациональную цену. Собственник земельного участка расстанется с ним, если полученная от его продажи сумма, будучи положена в банк, принесет ему в виде процента доход, который был бы не меньше, чем ежегодно получаемая им со своего участка земельная рента. Такая цена названа в классической политэкономии капитализированной рентой.

Иногда цена на землю определяется как дисконтированная стоимость будущей земельной ренты. Дисконтирование -- это исчисление будущего дохода исходя из существующей нормы ссудного процента. Принцип дисконтирования применяется в рыночной экономике не только при определении цены земли, но и при решении многих других вопросов в предпринимательской сфере, когда предстоит сделать выбор в соотношении затрат и прибыли, разделенных во времени.

Цена земли может быть определена по следующей формуле:

Цена земли = х 100 %

Например, земельный участок приносит его собственнику годовой доход в сумме. 15 тыс. долл. Чтобы получить эту же сумму, земельный участок надо продать за 300 тыс. долл., положив их в банк из расчета 5 % годовых.

Чем плодороднее земельный участок, тем выше земельная рента и тем выше будет его рыночная цена. Вторым фактором, влияющим на цену земли, является ссудный процент. Чем выше ссудный процент, тем ниже цена земли, и наоборот, чем ниже ссудный процент, тем выше цена земли.

В то же всеми экономистами осознается тот факт, что свободных земель сегодня нет. В результате даже самый худший по плодородию и месторасположению земельный участок не может быть отдан в аренду бесплатно. Арендующий же худший участок товаропроизводитель также рассчитывает на получение средней нормы прибыли.

Вполне очевидно, что собственность на землю, ее ограниченность и необходимость вовлечения в сельскохозяйственный оборот худших участков земли с повышенными издержками на единицу производимой продукции, влияют на ценообразование в сельском хозяйстве. В связи с этим почти во всех странах сельское хозяйство получает значительные субсидии из государственного бюджета. Так, в Японии субсидии достигают 30%, в Германии -- 13% от суммы всех издержек на сельскохозяйственную продукцию. Только система дотаций сельскохозяйственного производства делает ее доступной для большинства населения.

Спрос на землю определяется спросом на сельскохозяйственную продукцию. Поскольку количество земли ограничено, а спрос на продукцию сельского хозяйства растет, то это ведет к повышению арендной платы, а последнее -- к удорожанию продукции сельского хозяйства.

Следовательно, цена земли прямо пропорциональна величине ренты и обратно пропорциональна размеру ссудного процента Экономическая теория: Пособие для преподавателей / Под ред. Н.И.Базылева. - Мн.: Книжный Дом, Экоперспектива, 2004. С.423. .

Необходимо различать понятия ренты и арендной платы. В основе арендной платы лежит земельная рента. Арендная плата выплачивается землевладельцу арендатором за право использования земельного участка. Количественно арендная плата может не совпадать с величиной земельной ренты. Различия возникают за счет того, что дифференциальная рента II не входит в арендную плату, а присваивается арендатором. С другой стороны, в арендную плату может включаться землевладельцем плата за аренду различного рода построек, средств производства, оросительных сооружений и т.п.

Договор об аренде, конечно же, не содержит поэлементного описания рентных платежей. В нем указывается лишь общая сумма ренты (или ее нормы), которую ежегодно обязуется выплачивать арендатор собственнику земли в течении всего срока действия заключенного договора.

Однако несомненно, что каждая из сторон детально просчитывает возможности получения наибольшей выгоды для себя. Но без достаточно глубокого знания стоимостеобразующих факторов и особенностей образования цен на продукцию, получаемую путем эксплуатации природных ресурсов, вряд ли можно рассчитывать на успех.

Рента как плата за землю выступает минимальной границей эффективности капитальных вложений в землю. Лучше понять это позволяет величина условно исчисленной аренды. Последняя может быть приравнена к сумме денег, равной арендной плате, которую бы получил землевладелец, если бы сам обрабатывал свой участок, т.е. выступал бы одновременно как собственник земли и ее арендатор. Арендная плата здесь носит условный характер.

Однако ее влияние имеет существенное значение для определения экономической эффективности производства владельца земли: условно исчисленная арендная плата позволяет ему определить разницу между полученным доходом и условной арендной платой и, в конечном счете, судить о том, насколько выгодна для него предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве.

На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли.

В целом динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала XX в. имела устойчивую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении действовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х гг. XX в., доходивший до 18-21 %) Борисов Е.Ф. Экономическая теория: Учебник. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. С. 375. .

Повышение цен на землю объясняется территориальным уменьшением этого незаменимого ресурса, а также экономическим проявлением дифференциальной ренты II в результате использования достижений науки и технологического прогресса в земледелии.

Во взаимоотношениях с бюджетом экономическим рычагом государства с владельцами сельскохозяйственной земли используется также рентный подход. В системе налогообложения государство пытается учесть дифференциальную ренту I по плодородию и местоположению. Налоговые ставки, как правило учитывают и изымают доход, полученный за счет лучшего качества земли и местоположения. Цены при этом устанавливаются по худшим участкам.