3. Установление границ земельных участков на застроенных территориях

Земельно-кадастровые работы по установлению границ землепользований в существующей застройке городов выполняются для официального закрепления земельной собственности юридических лиц и граждан, которые фактически используют земельные участки в своей хозяйственной деятельности, но собственностью они не являются.

В нормативно-технических документах и специальной литературе по землеустройству, градостроительству, кадастру все действия в отношении границ земельных участков находят выражение в трех основных понятиях:

• установление,

• закрепление,

• и восстановление.

Отношение землепользователя к границам земельного участка определенно проявляется в следующих ситуациях:

• гражданин или юридическое лицо пользуется земельным участком, границы которого не обозначены на местности;

• гражданину или юридическому лицу предоставлен в пользование земельный участок с обозначенными на местности границами;

• гражданин или юридическое лицо имеет в пользовании земельный участок, границы которого обозначены на местности межевыми знаками, но часть знаков со временем утеряна.

Каждая из приведенных ситуаций, в зависимости от того, как обозначены границы земельного участка на местности, отражает различное отношение к ним со стороны пользователя:

• первая ситуация отражает тот факт, что юридическому лицу или гражданину принадлежит земельная собственность, но ее местоположение, размеры и другие показатели достоверно неизвестны. – нужно установление границ;

• вторая ситуация исключает возможность возникновения каких-либо проблем в отношении к земельной собственности, так как характеризуется четким обозначением границ земельного участка на местности, достоверными данными о его размерах, площади, местоположении и другими показателями, наличие которых гарантирует надежную защиту прав собственности, ее размеров и пр. в случае возникновения непредвиденных обстоятельств (споров, претензий третьих лиц и т.д.) – закрепление границ;

• третья ситуация частично повторяет первую, так как отсутствие отдельных межевых знаков, обозначающих границы земельной собственности может спровоцировать возникновение проблем второй ситуации. Однако проблемы в данной ситуации устраняются несколько проще, потому что отдельные межевые знаки, обозначающие границы земельных участков, всегда могут быть восстановлены – восстановление границ.

Под установлением границ землепользований в застройке городов понимаются работы, связанные с распределением и закреплением земель в собственность или пользование юридическим лицам и гражданам, которые фактически пользуются земельными участками для хозяйственной деятельности, но в силу определенных обстоятельств не оформили свои права собственности. Это и есть земельно-кадастровые работы по установлению границ землепользований. Сложности проведения этих работ обусловлены плотностью существующей застройки и в наибольшей мере проявляются именно в городах. Поэтому установление границ землепользований в существующей застройке городов на деле означает следующее:

• проведение организационно-подготовительных работ;

• разработку планов внутриквартального землеустройства;

• вынос границ земельных участков в натуру;

• оформление материалов по установлению границ земельных участков и составление землеустроительного дела.

В составе организационных работ особое внимание уделяется подготовке постановления главы администрации города о проведении данных работ. Подготовка такого постановления осуществляется городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству совместно с управлением по архитектуре и градостроительству, так как наибольшую заинтересованность в проведении таких работ проявляют органы администрации города, ибо в постановлении находят отражение объем и порядок проведения земельно-кадастровых работ, которые финансируются из местного бюджета за счет платежей за землю.

Подготовительные работы – это: сбор и изучение исходных материалов, составление планов использования земель, анализ деклараций юридических лиц и граждан, обследование землепользований в границах секций.

Детальное изучение исходных материалов начинают с планов структуризации территории города. Планы структуризации используются в качестве исходных данных, так как все работы по установлению границ землепользований выполняются в пределах каждой кадастровой учетной единицы (квартала, секции и т.д.), границы которой обозначены только на таких планах.

В пределах границ квартала сбор и изучение исходных материалов для установления границ землепользований осуществляется на основе инвентаризационных дел и анализа деклараций юридических лиц и граждан.

При незначительной плотности застройки в качестве плана использования земель квартала (секции) может использоваться топографический план того же масштаба, содержание которого дополнено красными линиями застройки, границами природоохранных, санитарных и других зон. Для создания плана использования земель секции на основе топографических планов используются технологии сканирования и дигитализация. При отсутствии таких технологий планы использования земель кварталов (секций) могут создаваться путем копирования топографических планов с одновременной разгрузкой их содержания.

По результатам изучения деклараций юридических лиц и граждан все данные об объектах недвижимости или недвижимой собственности, их назначении, праве собственности, паспортные данные и реквизиты, почтовый адрес и желаемая площадь земельного участка заносятся в ведомость.

В случаях значительного старения топографических планов, данных инвентаризации и сведений о юридических лицах и гражданах составленные планы использования земель кварталов (секций) подлежат натурным обследованиям, в процессе которых производится корректировка планов использования земель кварталов (секций), уточняются количество земельных участков и их границы, основные сведения о землепользователях, а также сведения о юридических лицах и гражданах, обладающих объектами недвижимости или недвижимой собственностью. По результатам выполненных обследований в ведомости вносятся соответствующие изменения.

В результате выполнения подготовительных работ по каждой учетной единице представляются: ведомости о земельных участках и ведомости о юридических лицах и гражданах (потенциальных землепользователях); план использования земель города.

Перечисленные материалы становятся основой разработки планов внутриквартального землеустройства. Как правило, такие планы разрабатываются в процессе земельно-градостроительного проектирования, которое предусматривает выполнение аналитических расчетов и составление планов внутриквартального землеустройства.

Аналитические расчеты выполняются для обоснования проектных размеров и местоположения земельных участков, выделяемых юридическим лицам и гражданам, имеющим недвижимость в данном квартале (секции). Для проведения аналитических расчетов используются планы использования земель кварталов (секций), сведения о юридических лицах и гражданах, градостроительные нормативы на размеры земельных участков, учитывается градостроительная обстановка.

Размеры земельных участков для предоставления в пользование юридическим лицам и гражданам по их заявкам определяются в соответствии с градостроительными нормативами. Учитывая нормативы на размеры земельных участков, результаты анализа сложившейся градостроительной обстановки, пожелания заявителей, на плане использования земель квартала (секции) прорабатывают варианты проекта размещения границ земельных участков.

В кварталах многоэтажной жилой застройки возможности удовлетворять пожелания индивидуальных землепользователей ограничены тем, что в первую очередь должны удовлетворяться заявки различных домовладельцев (коммунальщиков) на выделение земельных участков для придомовых территорий. Придомовые территории по размерам должны быть достаточными для организации на них различных видов отдыха; изолированными от объектов торгово-бытового обслуживания и их хозяйственных дворов, магистральных улиц; закрытыми для транзитного продвижения транспорта.

Наиболее сложен процесс проектирования границ земельных участков в кварталах общественной застройки, для которых характерны многофункциональные здания и временные постройки, находящиеся в долевой или совместной собственности. В квартале общественной застройки границы земельных участков предприятий, учреждений, организаций, владеющих зданиями, сооружениями и другой недвижимостью, проектируются с учетом функционального назначения зданий и градостроительной ситуации, сложившейся в этом квартале.

В результате земельно-градостроительного проектирования составляются планы внутриквартального землеустройства кварталов. На этих планах, отражающих варианты размещения границ земельных участков, выполняют согласование границ с потенциальными и существующими землепользователями, после чего приступают к составлению планов границ земельных участков по каждому кварталу.

План границ земельных участков квартала составляется в масштабе 1:2000, на котором отображению подлежат: границы квартала, земельных участков; межевые знаки; контуры зданий и сооружений; сервитуты и обременения; кадастровые номера. К планам прилагаются списки землепользователей с указанием кадастровых номеров их земельных участков.

План границ земельных участков и списки землепользований являются основаниями для выноса границ в натуру, который осуществляется в соответствии с разбивочным чертежом.

Разбивочный чертеж составляется в масштабе плана границ земельного участка. На разбивочном чертеже показываются проектные границы, подлежащие выносу в натуру; пункты геодезической сети; четко опознаваемые контурные точки ситуации, относительно которых может быть осуществлен вынос точек границ земельного участка. Вынос точек границ земельного участка в натуру производится геодезическими инструментами, обеспечивающими погрешность положения точки границ относительно геодезических пунктов по требованиям инвентаризации.

Материалы об установлении границ участков землепользований, принятые городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, могут являться основанием для подготовки документов о праве собственности на земельные участки. Кроме того, такие материалы могут использоваться при градостроительном проектировании, для разработки программ по рациональному использованию территории кварталов, микрорайонов и промышленных зон, в работах по эксплуатации инженерных сетей и в других мероприятиях.