Оценка недвижимого имущества в составе оценки предприятия.

В рамках метода чистых активов основная доля оцениваемых активов относится к недвижимому имуществу, поэтому оценка недвижимости занимает особое место в оценки бизнеса.

Применение сравнительного подхода предполагает следующие основные этапы.

1. Обоснование набора ценообразующих факторов.

2. На основе отобранных ценообразующих факторов формируется перечень элементов сравнения.

3. Выбор удельных единиц сравнения. В общем случае, сравнению подлежат стоимости, которые рассчитываются на единицу площади (1 кв. м).

4. Сбор сведений о ценах сделки либо предложениях к продаже сопоставимых объектов

5. Данные о ценах объектов-аналогов обрабатываются оценщиком с целью определения цен, по которым эти объекты были бы проданы, если бы они обладали характеристиками объекта оценки и относились на дату оценки.

6. На завершающем этапе итоговый показатель рыночной стоимости объекта оценки определяется путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Метод сравнительного анализа сделок

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки. В этом случае объекты сравнения называются объектами-аналогами.

Метод сравнительного анализа сделок реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами приведения цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

– техники количественного анализа:

• техники компенсационных корректировок,

• техники факторного анализа (техника парного сравнения цен сделок, техники линейной алгебры, техника множественного регрессионного анализа);

– техники качественного анализа:

• техника качественного сравнения цен,

• техника квалиметрического моделирования.

Основная идея затратного подхода заключается в том, что при покупке объекта потенциальный покупатель всегда имеет равную альтернативу – строительство нового здания на аналогичном участке земли. Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости нового строительства улучшений (здания или сооружения) с учетом износа.

В рамках затратного подхода для оценки объекта недвижимости используют два метода: метод компенсации издержек и метод капитализации издержек. Последний метод лучше всего использовать для оценки объектов с небольшим сроком эксплуатации.

Рассмотрим более подробно наиболее распространенный в практике оценки метод компенсации издержек.

Этапы метода компенсации издержек

1. Оценка стоимости участка земли Vl как свободного и доступного для наиболее эффективного использования.

2. Затраты на улучшение Eb , сводный сметный расчет стоимости.

3. Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли Prof.

4. Оценка величины общего накопленного износа Dep.

5. Определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений объекта оценки с учетом общего износа с использованием формулы:

Vb=Eb + Prof – Dep. (66)

6. Определение рыночной стоимости полного права собственности на недвижимости:

Vo=Vl + Vb.; Метод остатка Vl=(Io-VbRb)/Rl Vl=Io/Ro – Vb

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую рыночную норму дохода или путем умножения этого дохода на соответствующий мультипликатор.

V=I/R=I*M

где I – доход; R –коэффициентов капитализации (ставки капитализации); M – мультипликатор, который равен отношению цен продажи (P) и величин годовых доходов (Ipg – потенциального валового дохода или Ieg – эффективного валового дохода) для конкретных объектов, найденных из обработки рыночной информации.

Метод прямой капитализации содержит три группы техник, раз- личающиеся выбором типа капитализируемого дохода и способа капи- тализации [3]:

– техника мультипликаторов потенциального валового дохода (Mpg),

– техника мультипликаторов эффективного валового дохода (Meg),

– группа техник коэффициентов капитализации:

- техника коэффициента операционных расходов,

- техника группы компонентов собственности,

- техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала,

- техника коэффициента покрытия долга,

- техника сравнительного анализа.