77. Особенности договора аренды зданий и сооружений.

Дог-р аренды зданий или сооружений (понятие, стороны, форма, гос-ная регистрация). Объекты дог-ра аренды зданий и сооружений. Права и обязанности арендатора и арендодателя. Исполнение дог-ра. Порядок передачи здания или сооружения. Размер арендной платы. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, в т.ч. в случае продажи этого земельного участка.

ГК выделяет два вида дог-ра аренды: дог-р аренды зданий и сооружений, дог-р аренды предприятий.

Аренда зданий и сооружений - один из видов дог-ров аренды, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору здание или сооружение за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную дог-ром арендную плату.

Стороны: арендатор и арендодатель.

Особенности дог-ров аренды зданий и сооружений:

1) Предметом дог-ра выступают здание или сооружение в целом. В том случае, если предметом выступает часть здания, нежилое помещение, то применяются общие нормы о дог-ре аренды.

2) Существенными условиями дог-ра явл-ся условия о предмете арендной плате. Арендная плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в дог-ре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

3) Форма дог-ра. Дог-р аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме в виде одного док-та, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность дог-ра.

Дог-р аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит гос-ной регистрации. При этом срок действия дог-ра аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года признается равным году. Передача имущ-ва оформляется подписанием сторонами передаточного акта. Правила о форме и гос-ной регистрации договора аренды здания или сооружения распространяются и на дог-ры аренды нежилых помещений.

Существенным условием дог-ра явл-ся объект аренды. В дог-ре аренды обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить имущ-во, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Не может служить объектом аренды неизолированное помещение.

До заключения дог-ра аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущ-во.

Передача арендованного имущ-ва осущ-ется путем составления передаточного акта или иного акта о передаче. Отказ стороны от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения дог-ра и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущ-ва осущ-ется путем составления передаточного акта.

Арендатор здания или сооружения получает право пользования частью земельного участка, на которой находится объект аренды и которая необходима для нормального пользования им. Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.

Иные права и обязанности сторон аналогичны обычным правам и обязанностям сторон по дог-ру аренды.

Дог-р аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы дог-р аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Установленная в дог-ре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или дог-ром. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в дог-ре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.