Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи земельного участка

1.1 Понятие и признаки договора купли-продажи земельного участка

Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.

Согласно Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности; земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности; граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю; владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (п. 2 Ст. 8; Ст. 9, Ст. 36) Конституция Российской Федерации [Текст] : Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 1993. - 25 декабря..

Конституционная характеристика земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, т.е. всего многонационального народа Российской Федерации, предопределяет конституционное требование рационального и эффективного использования, а также охраны земли как важнейшей части природы, естественной среды обитания человека, природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности. Это требование адресовано государству, его органам, гражданам, всем участникам общественных отношений, является базовым для законодательного регулирования в данной сфере и обусловливает право федерального законодателя устанавливать особые правила, порядок, условия пользования землей Жариков, Г.Ю. Комментарий к Конституции Российской Федерации [Текст] / Под ред. Л.А Окунькова. - М., 1996. - С. 74..

Таким образом, Основной закон Российской Федерации закрепляет, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому любыми способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли (земель), законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земель.

Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско - правовых договоров. Исходя из этого договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом. По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ - далее ГК РФ Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410. ) Витрянский, В.В. Договор продажи недвижимости [Текст] / В.В. Витрянский. - М., 2007. - С. 18..

Как и всякий договор купли - продажи, договор купли-продажи земельного участка является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) Витрянский, В.В. Договор продажи недвижимости... С. 19. .

Договор купли-продажи земельного участка является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца Суханов, Е.А. Гражданское право: Учебник [Текст] / Под ред. Е.А. Суханова. - М., 2006. - Том 2, полутом 1. - С. 257..

Применительно к договору продажи земельного участка в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Пункт 1 ст. 164 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.; положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации Пункт 3 ст. 433 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410..

Договор купли-продажи является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать Суханов, Е.А. Гражданское право... С. 259.. Более того, в договоре купли-продажи земельного участка имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим Касьянова, О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками [Текст] / О.В. Касьянова. - М., 2006. - С. 34.. Синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что на стороне покупателя во всех случаях (за исключением договора купли-продажи с предварительной оплатой) лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю Пункт 1 ст. 328 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.. Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче товара покупателю. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Специальный характер договора купли-продажи земельного участка выражается в следующем:

1) Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации и другие надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи земли подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции Пункт 1 ст. 131 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410..

2) «Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом» Оглоблина, О.М. Купля-продажа земельных участков: Практическое пособие [Текст] / О.М. Оглоблина. - М., 2006. - С. 65. .

3) О.В. Касьянова обращает внимание на то, что земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, представленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании и другие Касьянова, О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками... С. 37..

4) Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой стороны - возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры Боголюбов, С.А. Земельное право: Учебник [Текст] / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская. - М., 2004. - С. 231. .

5) А.С. Боголюбов указывает, что земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивать рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам обязаны использовать его с соблюдением всех уставных правил: эффективно, рационально, в строгом соответствии с целевым назначением и т.п. Боголюбов, С.А. Земельный участок: вопросы и ответы [Текст] / С.А. Боголюбов. - М., 2006. - С. 19.

6) Правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения санкций за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушается; взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; другие неблагоприятные последствия Сыродоев, Н.А. Новый земельный кодекс Российской Федерации [Текст] / Н.А. Сыродоев // Правоведение. - 2002. - № 1. - С. 7.. Договоры относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделками, а значит, представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Итак, договор купли-продажи земельного участка есть двусторонний, возмездный консенсуальный договор, в силу которого продавец согласно ст. 454 ГК РФ обязуется передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя, а покупатель в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ обязуется принять передаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму в сроки, установленные договором. (Образец договора купли-продажи см. в Приложении).