- •2.Функции сложного процента,используемые в оценке
- •3.Понятие стоимости недвижимости,основные виды и их определение
- •4.Факторы,влияющие на стоимость объектов недвижимости.
- •5.Краткая харак-ка принципов оценки недвижимости.
- •6.Основные этапы процесса оценки недвижимости.
- •Подходы и методы оценки недвижимости, сравнит. Анализ.
- •8. Затратный подход к оценке недвижимости, особенности и практика применения.
- •15. Метод мультипликатора валовой ренты в оценке недвижимости..
- •18. Порядок определения чистого операционного дохода
- •22. Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости
- •24. Техника инвестиционной группы в ипотечном анализе
- •29. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты
- •30. Кадастровая оценка с/х, городских и лесных земель.
22. Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости
Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.
Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.
Методы ипотечно-инвестиционного анализа
В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.
Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.
23. Техника Эллвуда в ипотечном анализе. Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отлично техники Эллвуда заключается в том, что он позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.
Ипотечный коэффициент Эллвуда:С = Ye+ p(sff, Ye)-Rm, где р — доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период,
Выражение 1/(1 + Δn а) в уравнении — стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации а по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.
Эллвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.