1.3. Правові основи використання земель в Україні.

Земельне право є самостійною галуззю права, складовою частиною системи права України. Його предметом є суспільні відносини, що виникають з приводу використання та охорони земель. Специфіка земельних відносин зумовлена особливостями об'єкта правового регулювання — землі.

Земля може використовуватися в різних якостях: як засіб виробництва у сільському господарстві, як просторова база для розміщення різних об'єктів (шляхів, доріг, будівель, споруд тощо), як частина навколишнього природного середовища тощо.

Земля є вічним засобом виробництва, оскільки, на відміну від інших засобів виробництва, при правильній експлуатації і раціональному використанні її корисні властивості та продуктивна здатність не зменшуються, а поліпшуються.

До специфічних особливостей землі як засобу виробництва можна віднести також її просторову обмеженість (необхідність використання земель у тій кількості, яка визначена природою), постійність місцезнаходження (необхідність використання земельної ділянки там, де вона розміщена).

Отже, земельне право як галузь права — це система юридичних норм, які регулюють відносини щодо використання та охорони земель як природного об'єкта, територіальної бази і засобу виробництва.

Поряд із предметом правового регулювання, до критеріїв галузі права відносять і метод правового регулювання — сукупність засобів і способів впливу правових норм на учасників земельних відносин. Метод земельного права складається із встановлених земельно-правовими нормами прав та обов'язків учасників земельних правовідносин і застосування до них заходів державного примусу при невиконанні правових норм.

Для сучасного земельного права характерним є поєднання імперативного і диспозитивного методів правового регулювання.

Імперативний метод полягає у встановленні державою обов'язкових для виконання приписів і заборон та заходів юридичної відповідальності за їх невиконання. Цей метод відігравав переважну роль в умовах виняткової власності держави на землю в радянський період. Сьогодні імперативні способи регулювання земельних відносин застосовуються, в основному, до відносин, які складаються у сфері державного управління землею (ведення державного земельного кадастру, землеустрою, моніторингу земель тощо).

У сучасний період усе більше використовується диспозитивний метод регулювання земельних відносин, який передбачає можливість учасників земельних відносин самостійно обирати модель своєї поведінки, але у межах, визначених законом. Земельна реформа наділила суб'єктів земельних правовідносин широкими можливостями здійснення угод із земельними ділянками.

Для сучасного земельного права став характерним і метод екологізації, який виражається у закріпленні вимог щодо покращення екологічної ситуації, екологічних принципів використання земель, захисту їх від негативних впливів виробничої та іншої діяльності.

Характерні для земельного права і свої галузеві принципи — нормативно-керівні засади регулювання всіх видів земельних відносин, а також реалізації земельно-правових норм. Низка принципів земельного права закріплена безпосередньо у Земельному кодексі України. До них, зокрема, належать:

а) поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва;

б) забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави;

в) невтручання держави у здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадянами своїх прав щодо володіння, користування та розпорядження землею;

г) забезпечення раціонального використання та охорони земель;

ґ) забезпечення гарантій прав на землю;

д) пріоритет вимог екологічної безпеки.

Як і кожна галузь права, земельне право має свою систему — певну внутрішню структуру побудови галузі, порядок і послідовність розміщення її правових інститутів.

За своєю структурою земельне право поділяється на загальну та особливу частини.

До загальної частини належать правові інститути, які мають загальний характер для всіх земель. До них можна віднести інститути права власності на землю; права користування землями та оренди земель; державного управління земельним фондом; охорони земель; відповідальності за порушення земельного законодавства тощо.

Особливу частину становлять правові інститути, які визначають правовий режим окремих категорій земель: сільськогосподарського призначення; житлової та громадської забудови; природно-заповідного фонду; оздоровчого призначення; рекреаційного призначення; історико-культурного призначення; лісового фонду; водного фонду; промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Норми земельного права містяться у джерелах земельного права — нормативно-правових актах, які регулюють земельні суспільні відносини.

За своєю юридичною силою джерела земельного права поділяються на закони і підзаконні нормативно-правові акти.

Серед законів особливе місце належить Конституції України, яка була ухвалена 28 червня 1996 р. Вона має найвищу юридичну силу і є джерелом усіх галузей права України, в тому числі й земельного.

У Конституції врегульовані лише найважливіші земельні відносини, зокрема, щодо власності на землю. Так, у ст. 13 зазначено, що земля та інші природні ресурси є об'єктами права власності українського народу; ст. 14 закріплює, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою відповідно до закону.

До інших законів — джерел земельного права — можна віднести Земельний кодекс України, Закони України "Про оренду землі", "Про плату за землю", "Про охорону земель", "Про землеустрій", "Про державний контроль за використанням та охороною земель" та ін.

Оскільки земельні відносини регулюються не тільки нормами земельного права, а й інших галузей, то до джерел земельного права можна віднести й значну кількість нормативно-правових актів суміжних галузей законодавства — цивільного, адміністративного, аграрного тощо.

Ядром усієї системи джерел земельного права є Земельний кодекс України, який був ухвалений 25 жовтня 2001 р. та набув чинності 1 січня 2002 р.

Земельний кодекс України є нормативно-правовим актом кодифікованого характеру, основою розвитку всього земельного законодавства України. Він конкретизує положення Конституції України щодо регулювання земельних відносив, визначає основний зміст практично всіх інститутів земельного права.

Земельний кодекс розпочинається із загальних положень, які визначають завдання та принципи земельного законодавства. Детально окреслено в кодексі повноваження Верховної Ради України, органів місцевого самоврядування, виконавчої влади в галузі земельних відносин.

Кодексом закріплено основи правового режиму всіх категорій земель, порядок державного управління в галузі використання та охорони земельних ресурсів, врегульовано порядок виникнення, реалізації та припинення права власності та інших прав на землю.

Інститут права власності на землю є одним із основних правових інститутів земельного права. Більшість земельних правовідносин є похідними від відносин права власності на землю.

Право власності на землю в об'єктивному розумінні, тобто як правовий інститут земельного права, є сукупністю правових норм, що регулюють особливу сферу відносин із приводу володіння, користування та розпорядження землею.

Право власності на землю можна розглядати не тільки як правовий інститут, а й як суб'єктивне право у вигляді сукупності повноважень власника щодо володіння, користування та розпорядження землею.

Загальні, найбільш важливі положення, що стосуються регулювання відносин власності на землю, відображені в Конституції України. Конституція гарантує право власності на землю, яке набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою винятково відповідно до закону. Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності на землю, які є рівними перед законом.

Специфіка відносин права власності на землю відображена у земельному законодавстві, зокрема, у Земельному кодексі України.

Земельний кодекс України (ст. 78) розкриває зміст права власності на землю як сукупність повноважень володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою.

Основним повноваженням власника є володіння землею, яке створює необхідні юридичні передумови для здійснення двох інших повноважень — користування та розпорядження. Володіти землею може і не власник, але тільки згідно з законом. Володіння землею здійснюється шляхом перенесення на місцевість проектів землеустрою з закріпленням меж земельної ділянки в натурі.

Право користування землею — це закріплена законом можливість господарської експлуатації землі і використання ІЗ корисних властивостей. Право користування тісно пов'язане з легітимністю володіння.

Право розпоряджатися землею — це встановлена законом можливість визначати юридичну долю земельної ділянки (право продавати земельну ділянку, дарувати її тощо).

Найбільш поширеним об'єктом права власності на землю є земельна ділянка — частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній розміщуються.

Земельний кодекс України визначає і суб'єктів права власності — осіб, яким земельні ділянки можуть належати на правах власності. Ними є:

а) громадяни та юридичні особи — на землі приватної власності;

б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо (через місцеві референдуми або через органи місцевого самоврядування (місцеві ради) — на землі комунальної власності;

в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, — на землі державної власності.

Земельний кодекс України закріплює три форми власності на землю: приватну, комунальну і державну. Суб'єкти різних форм власності на землю є рівноправними.

Досить поширеною є приватна власність на землю, яка була запроваджена Законом України "Про форми власності на землю" від 30 січня 1992 р. Земельний кодекс України визначає особливості права приватної власності на землю. Найбільш чисельною групою суб'єктів права приватної власності на землю є громадяни. За Земельним кодексом України 1992 р., тільки громадяни України могли бути приватними власниками земельних ділянок. Нині й іноземні громадяни, й особи без громадянства в низці визначених законом випадків можуть теж бути власниками земель в Україні.

Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) безоплатної передачі із земель державної та комунальної власності;

в) приватизації земельних ділянок, які раніше були надані їм у користування;

г) прийняття спадщини

ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Особливістю права приватної власності на землю громадян України є те, що вони мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок у власність тільки для конкретних цілей і не більше визначених законом розмірів, зокрема:

а) для ведення фермерського господарства;

б) для ведення особистого селянського господарства — не ! більше 2-х гектарів;

в) для ведення садівництва — не більше 0,12 гектара;

г)для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25, у селищах — не більше 0,15, в містах— не більше 0,10 гектара;

ґ) для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 гектара;

д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 гектара.

Для вказаних цілей і не більше зазначених розмірів земельні ділянки громадянам України передаються безоплатно.

Суб'єктами права приватної власності на землю є також юридичні особи, але не всі, а тільки засновані громадянами України, та юридичні особи України. Вони можуть набувати земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду;

в) прийняття спадщини;

г)за іншими підставами, передбаченими законом.

Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності тільки на землі несільськогосподарського призначення у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні, а також за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Землі сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину іноземними громадянами та іноземними юридичними особами, протягом року підлягають відчуженню.

Право комунальної власності на землю як окрема форма власності Земельним кодексом України закріплена вперше.

Її суб'єктами є територіальні громади сіл, селищ, міст (жителі відповідного населеного пункту).

У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, окрім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.

Земельний кодекс визначає перелік земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, зокрема, землі загального користування населених пунктів, землі під залізницями, автомобільними шляхами, під об'єктами природно-заповідного фонду та ін.

Територіальні громади сіл, селищ, міст реалізують своє право власності на землі через відповідні органи місцевого самоврядування — сільські, селищні, міські ради. Бони набувають землю у комунальну власність у разі передачі їм земель державної власності; примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності; прийняття спадщини; придбання за цивільно-правовими угодами.

Право державної власності на землі набувається і реалізується державою в особі органів державної виконавчої влади — Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, районних державних адміністрацій.

У державній власності перебувають усі землі України, окрім земель приватної та комунальної власності.

Держава набуває права власності на землю у разі:

а) відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

б) придбання за цивільно-правовими угодами;

в) прийняття спадщини;

г) передачі у власність держави земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами;

ґ) конфіскації земельної ділянки.

У виняткових випадках іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій. Правовий режим таких земель визначається міжнародними договорами.

Право власності на земельну ділянку виникає після отримання її власником документа, що засвідчує право власності на земельну ділянку, та його державної реєстрації.

Право власності на земельну ділянку засвідчується державними актами.

Поряд із правом власності на землю, повноваження щодо володіння і користування земельними ділянками можуть базуватися і на інших правових титулах. До них належить і право користування землею.

Право користування землею є похідним від права власності на землю. При передачі земельної ділянки у користування відбувається перехід частини правомочностей власника ділянки до землекористувача.

Право користування може бути постійним (без заздалегідь встановленого терміну) і тимчасовим (на визначений термін).

Земельний кодекс України передбачає право постійного користування земельною ділянкою і право оренди земельної ділянки як заснованого на договорі платного користування на визначений термін.

Відповідно до ст. 92 Земельного кодексу України, право постійного користування земельною ділянкою — це право володіння і користування земельною ділянкою, що перебуває у державній та комунальній власності, без встановленого терміну.

Право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності.

Попередній Земельний кодекс України (в редакції від 13 березня 1992 р.) передбачав і право тимчасового користування земельною ділянкою. І хоча чинний Земельний кодекс не передбачає такої правової форми землекористування, багато громадян та юридичних осіб до закінчення передбаченого терміну тимчасового користування землею продовжують використовувати земельні ділянки в цьому титулі.

Земельне законодавство закріплює права та обов'язки землекористувачів. Так, землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право:

— самостійно господарювати на землі;

— власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію;

— використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;

— на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;

— споруджувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі та споруди.

Порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Землекористувачі зобов'язані:

— забезпечувати використання землі за цільовим призначенням;

— дотримуватися вимог законодавства про охорону довкілля;

— своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату;

— не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

— підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі;

— своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

— дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних зі встановленням земельних сервітутів та охоронних зон.

Законом можуть бути встановлені й інші обов'язки землекористувачів.

Земельне законодавство України допускає і право на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою — право земельного сервітуту.

Земельні сервітути можуть бути постійними і на певний термін. Вони встановлюються за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору або за рішенням суду.

Власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів, як право проходу та проїзду на велосипеді; право проїзду на транспортному засобі за наявним шляхом; право прогону худоби за наявним шляхом; право прокладання та експлуатації ліній електропередач, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій тощо.

Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації. Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлено земельний сервітут, до іншої особи.

Однією з правових форм використання земель, поширених у світі, є оренда. Відносини щодо оренди землі регулюються в Україні нормами кількох нормативно-правових актів, основними з яких є Земельний кодекс і Закон "Про оренду землі" від 2 жовтня 2003 р.

Оренда землі — це засноване на договорі з визначенням певного терміну платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Таким чином, основними ознаками оренди землі є:

1) визначення терміну, яке виражається в передачі земельної ділянки на визначений у договорі оренди термін. Відповідно до Закону України "Про оренду землі", термін дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50-ти років;

2) оплатність, оскільки однією з суттєвих умов договору оренди землі є орендна плата за земельну ділянку — платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форми і терміни внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди.

Орендна плата може встановлюватися у таких формах: 1) грошовій; 2) натуральній; 3) відробітковій. Сторони можуть передбачати у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначати інші форми плати;

3) цільовий характер, визначений договором оренди земельної ділянки;

4) самостійна господарська діяльність орендаря, яка виражена в забороні орендодавцю втручатися в діяльність орендаря, якщо він не порушує умов договору

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, що розміщені на них, якщо це передбачено договором оренди.

Відносини щодо оренди землі оформляються договором, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користуватися на певний термін, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі та за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.

Закон визначає перелік суттєвих умов договору оренди земельної ділянки, відсутність однієї з яких може бути підставою для відмови у державній реєстрації цього договору або для визнання його недійсним.

Суттєвими умовами договору оренди земельної ділянки є:

1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) термін дії договору оренди;

3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, термінів, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

4) цільове призначення та умови використання земельної ділянки, яка передається в оренду;

5) умови збереження ставу об'єкта оренди;

6) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

7) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

8) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

9) відповідальність сторін.

За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови, наприклад, якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін.

Порядок укладення договору оренди земельної ділянки визначається законом.

Договір оренди земельної ділянки набуває чинності після досягнення домовленості з усіх суттєвих умов, підписання його сторонами і державної реєстрації.

За загальним правилом, зміна умов договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення сторонами згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується у судовому порядку.

Усі землі, які розміщуються в межах України, складають її земельний фонд, який передбачає наявність загального правового режиму всіх земель незалежно від форми власності на землю та її цільового призначення.

Разом із тим, існують і суттєві відмінності між землями, що зумовлено різними способами їх використання, різним цільовим призначенням, особливостями правової охорони тощо. За цими та іншими критеріями землі можуть поділятися на окремі види.

Важливе правове значення має поділ земель за основним цільовим призначенням на категорії.

Категорія земель — це частина земельного фонду України, яка характеризується основним цільовим призначенням та особливостями правового режиму.

Земельний кодекс України (ст. 19) закріплює такі категорії земель:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісового фонду; є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Кожна категорія земель має особливий правовий режим, специфіка якого визначається переважно їх цільовим призначенням.

Правовий режим земель — це встановлений законом порядок використання та охорони земель.

Правовий режим земель можна поділити на загальний, який властивий усьому складу земель України; особливий, властивий окремим категоріям земель; і спеціальний, або конкретний, властивий конкретним земельним ділянкам.

Землями сільськогосподарського призначення вважаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для цих цілей. Основну частину земель сільськогосподарського призначення займають сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги).

Основним цільовим призначенням цієї категорії земель є їх використання як основного засобу виробництва у сфері сільськогосподарської діяльності. Цим викликані й особливості їх правового режиму, який полягає в охороні земель сільськогосподарського призначення від сільськогосподарського використання. Землі, призначені для потреб сільського господарства, повинні надаватися насамперед для сільськогосподарського використання. Для будівництва промислових підприємств, об'єктів транспорту і для інших потреб, не пов'язаних із веденням сільськогосподарського виробництва, надаються переважно несільськогосподарські землі або сільськогосподарські угіддя гіршої якості.

Особливій правовій охороні підлягають особливо цінні сільськогосподарські землі, землі дослідних посівів науково-дослідних установ і навчальних закладів. їх вилучення для несільськогосподарських потреб не допускається, за винятком випадків, визначених законом.

До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування. Межа населеного пункту — це умовна замкнена лінія на поверхні землі, що відокремлює його територію від інших територій. Рішення про встановлення і зміну меж міст ухвалюється Верховною Радою України за поданням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської чи Севастопольської міської рад; про встановлення і зміну меж сіл і селищ — Верховною Радою Автономної Республіки Крим, обласними, Київською чи Севастопольською міською радою за поданням районних та відповідних сільських, селищних рад.

Цільове призначення земель цієї категорії полягає в тому, що вони служать територіальною операційною базою для розміщення житлових, соціально-побутових споруд, об'єктів, призначених для задоволення потреб населення.

Основними складовими частинами земель житлової та громадської забудови є земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і гаражного будівництва, земельні ділянки житлово-будівельних і гаражно-будівельних кооперативів, земельні ділянки багатоквартирних житлових будинків.

Особливостями правового режиму земель житлової та громадської забудови є використання їх на плановій основі, тобто відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.

Самостійною категорією земель є також землі природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення. Землі природно-заповідного фонду — це ділянки суші і водного простору з природними комплексами та об'єктами, що мають особливу природоохоронну, екологічну, наукову, естетичну, рекреаційну та іншу цінність, яким, відповідно до закону, надано статус територій та об'єктів природно-заповідного фонду. Землі природно-заповідного фонду складаються з двох видів:

1) природних територій та об'єктів (природних заповідників, національних природних парків, біосферних заповідників, регіональних ландшафтних парків, заказників, пам'яток природи, заповідних урочищ);

2) штучно створених об'єктів

Правовий режим територій та об'єктів природно-заповідного фонду, порядок використання їх земель визначається законами України "Про охорону навколишнього природного середовища" від 25 червня 1991 р. та "Про природно-заповідний фонд України" від 16 червня 1992 р.

Землям, які належать до цієї категорії, властиві особлива правова охорона, вилучення їх із господарського обігу. Вони, здебільшого, перебувають у державній власності. Закон забороняє вилучення таких земель і використання їх не за цільовим призначенням.

До земель іншого природоохоронного призначення належать:

а) земельні ділянки водно-болотних угідь, що не віднесені до земель лісового і водного фонду;

б) земельні ділянки, в межах яких є природні об'єкти, що мають особливу наукову цінність.

Землями оздоровчого призначення є землі, що мають природні лікувальні властивості, які використовуються або можуть використовуватися для профілактики захворювань і лікування людей. До природних лікувальних ресурсів належать мінеральні води, лікувальні грязі тощо. На землях оздоровчого призначення заборонено діяльність, яка суперечить їх цільовому призначенню або може негативно вплинути на природні лікувальні властивості цих земель.

Місцевості, які мають природні лікувальні властивості, в установленому законом порядку можуть бути визнані курортами. На територіях курортів встановлюються округа і зони санітарної охорони.

До земель рекреаційного призначення належать землі, що використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів. До них належать земельні ділянки зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів, навчально-туристських та екологічних стежок, території будинків відпочинку, пансіонатів, об'єктів фізичної культури і спорту, туристичних баз, кемпінгів тощо.

На землях рекреаційного призначення заборонено діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель.

До земель історико-культурного призначення належать землі, на яких розташовані пам'ятки історії та культури, історико-культурні заповідники, городища, кургани, давні поховання, історичні поселення, інші об'єкти, які мають історико-культурну цінність.

Довкола історико-культурних заповідників, меморіальних парків, давніх поховань, архітектурних ансамблів та комплексів встановлюються охоронні зони з забороною діяльності, яка шкідливо впливає або може вплинути на дотримання режиму використання цих земель.

Землями лісового фонду є землі, вкриті лісовою рослинністю, а також не вкриті лісовою рослинністю нелісові землі, які надані та використовуються для потреб лісового господарства. До земель лісового фонду не належать землі, зайняті зеленими насадженнями в межах населених пунктів, полезахисними лісовими смугами, окремими деревами і групами дерев та чагарниками на сільськогосподарських угіддях тощо.

Особливістю правового режиму цих земель є те, що він повністю підпорядкований правовому режиму лісів, що ростуть на цих землях. Тому правовий режим земель лісового фонду визначається не лише земельним, а й лісовим законодавством, зокрема, Лісовим кодексом України.

Наступна категорія земель — землі водного фонду, до яких належать землі, зайняті водними об'єктами, — морями, річками, озерами, водосховищами тощо, а також землі, виділені під смуги відводу і водоохоронні зони водних об'єктів. Оскільки основним цільовим призначенням цих земель є забезпечення використання й охорони вод, їх правовий режим значною мірою визначається водним законодавством. Землі водного фонду використовуються для задоволення життєвих, побутових, оздоровчих та інших потреб населення, а також водогосподарських, природоохоронних, промислових, енергетичних, транспортних, рибогосподарських та інших потреб. Особливості правового режиму земель водного фонду визначаються Водним кодексом України.

Землями промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення є земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності. Основне цільове призначення цих земель — бути операційною базою для розміщення і функціонування промислових та інших підприємств і об'єктів.

Правовий режим земель цієї категорії визначається багатьма нормативно-правовими актами, зокрема, законами України "Про транспорт", "Про телекомунікації", "Про використання земель оборони" та ін.

Відповідно до ст. 13 Конституції України, держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності та господарювання. Усі суб'єкти права власності рівні перед заковом. Таким чином, громадянам і юридичним особам забезпечені рівні умови захисту прав на землю.

Захист порушених земельних прав здійснюється у судовому порядку. Захист земельних прав у адміністративному порядку здійснюється у випадках, передбачених законом.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється способами, встановленими цивільним законодавством України, іншими нормативно-правовими актами шляхом:

а) визнання прав;

б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення права, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав;

в) визнання угоди недійсною;

г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування;

ґ) відшкодування завданих збитків;

д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Визнання прав на землю здійснюється судом або господарським судом шляхом постановлення судового рішення, яке встановлює земельні права. Таке рішення є юридичною підставою, за наявності якої органи з земельних ресурсів у межах їх компетенції зобов'язані видати схему (план) земельної ділянки, а також документи, які оформляють земельні права.

Особливо актуальним є захист земельних прав у випадку ухвалення незаконних актів державними та іншими органами. У разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним у судовому порядку. Порушене право підлягає відновленню або захисту іншими передбаченими законодавством способами. Збитки, завдані власникам земельної ділянки внаслідок видання зазначених актів, підлягають відшкодуванню в повному обсязі органом, який видав акт.

Важливий елемент захисту земельних прав — встановлення вичерпного переліку випадків припинення або обмеження земельних прав державою. Власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, окрім випадків, передбачених Земельним кодексом та законами України.

Викуп земельної ділянки у власника допускається тільки у випадках, передбачених законодавством України. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, відповідно до їх повноважень, мають право викупу земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, для таких суспільних потреб:

а) під будівлі й споруди органів державної влади та органів місцевого самоврядування

б) під будівлі, споруди та інші виробничі об'єкти державної та комунальної власності;

в) під об'єкти природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) оборони та національної безпеки;

ґ)під будівництво та обслуговування лінійних об'єктів і об'єктів транспортної й енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередач, аеропортів, нафто- та газових терміналів, електростанцій тощо;

д) під розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв іноземних держав і міжнародних організацій;

е) під міські парки, майданчики відпочинку та інші об'єкти загального користування, необхідні для обслуговування населення.

Власник земельної ділянки не пізніше, аніж за один рік до майбутнього викупу, має бути письмово попереджений органом, який приймає рішення про її викуп. Викуп земельної ділянки здійснюється за згодою її власника.

Важливим способом захисту прав на землю є відшкодування завданих збитків. Власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, завдані внаслідок:

а) вилучення (викупу) сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським та лісогосподарським виробництвами;

б) тимчасового зайняття сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для інших видів користування;

в) встановлення обмежень щодо використання земельних ділянок;

г) погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників;

ґ) приведення сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників у непридатний для використання став;

д) неотримання доходів під час тимчасового невикористання земельної ділянки.

Збитки, завдані власникам землі та землекористувачам, відшкодовуються у повному обсязі.

Земельні спори — це спори, що виникають між громадянами або юридичними особами з приводу володіння, користування або розпорядження земельними ділянками. Вирішення земельних спорів, яке здійснюється компетентними органами держави, є одним із способів захисту прав та законних інтересів власників землі, землекористувачів, орендарів.

У більшості випадків спори виникають з приводу використання земельних ділянок. Предметом спору можуть бути також земельні інтереси громадян та юридичних осіб. Наприклад, відмову органу місцевого самоврядування надати земельну ділянку громадянин має право оспорити в судовому порядку.

Порядок вирішення земельних спорів регулюється Земельним кодексом України, який поділяє їх на такі, що підвідомчі:

а) судам;

б) органам місцевого самоврядування;

в) органам виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Винятково у судовому порядку вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.

Органами місцевого самоврядування вирішуються земельні спори у межах населених пунктів щодо меж земельних ділянок, що перебувають у власності й користуванні громадян, та дотриманні громадянами правил добросусідства, а також спори стосовно розмежування меж районів у містах.

Органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів вирішують земельні спори щодо меж земельних ділянок за межами населених пунктів, розташування обмежень у використанні земель та земельних сервітутів.

Рішення органів місцевого самоврядування та органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів власники землі та землекористувачі можуть оскаржувати у судовому порядку.

Земельне законодавство встановлює порядок розгляду спорів органами місцевого самоврядування та органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Вони розглядаються за заявою однієї зі сторін у місячний термін з дня її подання.

Земельні спори розглядаються за участю заінтересованих сторін, які повинні бути завчасно повідомлені про час і місце розгляду спору. У разі відсутності однієї зі сторін при першому вирішенні питання і відсутності згоди на розгляд питання розгляд спору переносять. Повторне відкладання розгляду спору може мати місце лише з вагомих причин.

Рішення передається сторонам у 5-денний термін з часу його постановлення і може бути оскаржене в судовому порядку.

Порядок судового розгляду земельних спорів регулюється цивільним процесуальним законодавством України.

Сторони, які беруть участь у земельному спорі, мають право ознайомитися з матеріалами щодо цього спору, робити з них виписки, брати участь у розгляді земельного спору, подавати документи та інші докази, порушувати клопотання, давати усні й письмові пояснення, заперечувати проти клопотань та доказів іншої сторони, отримувати копію рішення щодо земельного спору і, у разі незгоди з цим рішенням, оскаржувати його.

Рішення стосовно земельних спорів (окрім прийнятих у судовому порядку) набуває чинності з моменту його прийняття. Оскарження зазначених рішень у суді призупиняє їх виконання.

Виконання рішення щодо земельних спорів здійснюється органом, який прийняв це рішення. Виконання рішення може бути призупинено або його термін може бути продовжений вищим органом або судом.