- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •Актив (источник дохода)
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйствования По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец
- •Арендатор, управляющий
- •Арендодатель, Собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Глава 3. Основы управления недвижимостью
- •3. 1. Содержание, функции, принципы управления. Классификация объектов и субъектов управления недвижимостью
- •Глава 4. Содержание деятельности по управлению недвижимостью
- •4.1. Правовые аспекты управления недвижимостью
- •4.2. Экономический аспект управления недвижимостью
- •4.2.1. Принципы анализа и оценки с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •1. Физическая возможность.
- •4.2.2. Концепция управления коммерческой недвижимостью
- •4.2.3. Арендная политика в управлении недвижимостью
- •4.2.3.1. Факторы, определяющие величину арендной платы
- •1. Качество права аренды
- •2.Условия и формы расчетов
- •3.Особые условия договора
- •4.Время (условия рынка)
- •5.Местоположение объекта
- •6.Физические характеристики объекта
- •7.Экономические характеристики объекта
- •8. Сервисное обеспечение объекта
- •4.2.3.2. Организационные вопросы арендной политики собственника коммерческой недвижимости
- •1. Особенности измерения площадей для целей управления коммерческой недвижимостью.
- •2. Учет различий между контрактной и рыночной арендной платой.
- •Способы включения в арендную плату расходов
- •4. Способы определения и подходы к оценке величины арендной платы16
- •5. Способы определения стоимости услуг управляющей компании
- •4.3. Организационно-технический аспект управления недвижимостью
- •Способы осуществления технической эксплуатации
- •Методы проведения технической эксплуатации
- •Режимы технической эксплуатации
- •1. Мониторинг технического состояния объекта.
- •2. Техническое обслуживание.
- •3. Нормативные мероприятия.
- •4. Санитарно – гигиенические мероприятия.
- •5. Технический консалтинг.
- •6. Обеспечение ресурсами.
- •7. Планирование и бюджетирование.
- •1. Критерии качественного мониторинга технического состояния объекта.
- •2. Критерии качества технического обслуживания.
- •3. Критерии качества выполнения нормативных мероприятий.
- •5. Критерии качества технического консалтинга.
- •6. Критерии качественного обеспечения ресурсами.
- •7. Критерии качества планирования и бюджетирования.
- •Приложения
- •Пример положения об отделе управления недвижимостью
- •1. Общие положения
- •2. Основные задачи
- •3. Основные функции
- •4. Внутренняя структура
- •1. Управляющий зданием
- •2. Главный инженер
- •3. Инженер
- •4. Менеджер по снабжению
- •5. Начальник охраны
- •6. Охранник
- •Примеры определения стоимости работ по техническому обслуживанию объектов недвижимости Пример 1. Экспресс-оценка стоимости работ по обслуживанию объекта недвижимости
- •Пример 2. Ориентировочная стоимость услуг по обслуживанию объекта20
1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
Содержание понятия «недвижимость» как физического, материального объекта раскрывает процитированная выше ст. 130 ГК РФ. Однако термин «недвижимость» представляется нам более широким, подразумевающим не только физические характеристики объекта недвижимого имущества (материальный аспект понятия «недвижимость»), но и совокупность прав на него (правовой аспект), а также экономический аспект (рис. 1.1.).
1.2.1. Недвижимость как материальный объект
Главный критериальный признак, позволяющий классифицировать недвижимость как отличный от других материальный объект, заключается в ее неразрывной связи с землей.
Конечно, связь эту нельзя понимать буквально, как абсолютную и принципиальную невозможность пространственного перемещения. Достаточно вспомнить два примера из истории Москвы: в 30-х годах была осуществлена передвижка нынешнего здания мэрии (первоначально – резиденция генерал-губернатора, затем – Моссовет) на расстояние 14 м. вверх по нечетной стороне ул. Тверской, а всего за период 1937–41 гг. в Москве было передвинуто 22 каменных здания. В конце 70-х годов на втрое большее расстояние передвинули здание редакции газеты «Труд», при этом персонал не прекращал своей деятельности, рабочий день шел как обычно.
В мае 2012 г. жители Цюриха стали свидетелями небывалого в Швейцарии и во всей Европе события: на их глазах четырехэтажное историческое здание весом 6200 тонн, высотой в четыре этажа возрастом 122 года в буквальном смысле отправилось в путь. Здание длиной 80 метров, шириной 12 метров было поставлено на стальные рельсы и под действием гидравлического пресса двинулась со средней скоростью 4 метра в час на новое место, на 60 метров дальше, чем оно располагалось у вокзала в местечке Орликон. Машинная фабрика была градообразующим предприятием Орликона, с 1876 года производя оборудование, оружие и электрические локомотивы. В 1967 году здание было выкуплено компанией ВВС, сегодня – это известный шведско-швейцарский производитель электротехнического оборудования АВВ. В 2008 году было проведено исследование о возможности его перемещения, показавшее, что это реально осуществить, причем расходы на переноску будут разумными. Проектные работы начались в августе 2010 года. Летом 2011 г. периметр здания был раскопан, удалены системы водо- и электроснабжения, с осени 2011 года по весну 2012 года на месте раскопок были установлены рельсы весом 500 тонн состоящие из двух стальных балок с промежуточными стальными роликами. Стоимость операции составит 12 миллионов швейцарских франков. Большую часть этой суммы вложила компания Swiss Prime Site, новый собственник здания. Городские власти Цюриха вложили в перенос здания 976 тысяч франков, а также предоставили новый кусок земли. Это позволит Швейцарской железной дороге достроить новую прямую линию, которая соединит центральный вокзал Цюриха с вокзалом в Орликоне с помощью 5-километрового тоннеля. Этот отрезок пути будет пущен в эксплуатацию к концу 2015 г1.
Современные технические возможности позволяют осуществлять перемещение многих объектов недвижимости на достаточно большие расстояния. Понятно, что подобное перемещение представляет собой отклонение от нормального режима использования объекта недвижимости, нарушение его обычной эксплуатации. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние.
Недвижимость
Материальный аспект
Правовой аспект
Экономический аспект