1. Содержание

2. Аннотация

3. Глава 1. Общая часть

4. Глава 2. Описание объектов оценки

5. Глава 3. Аналитическая часть.

6. Глава 4. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

7. АНАЛИЗ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

6. СПИСОК ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ

7. ПРИЛОЖЕНИЯ

За последнее время наиболее дискуссионным является содержание главы «ОБЩАЯ ЧАСТЬ», отдельные элементы которой могут выноситься в Приложения к отчету.

К этой главе большинство Оценщиков предлагает отнести вопросы, связанные с такими нормативными требованиями, как:

1. Цель и задачи;

2. Основание для проведения работ;

3. Реквизиты оценщика и заказчика оценки;

4. Описание стандартов оценки;

5. Перечень используемых при проведении оценки данных;

6. Принятые допущения;

7. Последовательность определения стоимости объектов и ее итоговой величины;

Одним из вариантов служит следующий состав главы:

Глава 1. Общая часть

1.1. Определение задания на оценку

1.2. Заявление оценщиков

1.3. Ограничительные условия и сделанные допущения

1.4. Применяемые стандарты оценки

1.5. Определение вида стоимости

1.6. Основные понятия и определения

1.7. Методические основы оценки

1.8. Процедура оценки имущества

1.9. Подходы к оценке.

1.10.Расчетные методы для объектов недвижимости

1.11.Источники информации и т.д.

Следует подчеркнуть, что пункты.1.2, 1.3, 1.4, 1.6, 1.7, 1.8, 1.9, 1.10 являются общими для большинства отчетов по оценке недвижимости (в рамках учебно – методических материалов определенной школы оценки) и могли бы быть «унифицированы», а также (как предлагают некоторые оценщики) вынесены в Приложения к отчету. Пункты. 1.1, 1.5, 1.6, 1.11 являются сугубо индивидуальными и должны присутствовать в составе главы.

Нормативные требования по описанию объектов оценки реализуются в главе:

Глава 2. Описание объектов оценки

Одним из вариантов служит следующий состав главы

2.1. Состав объектов оценки

2.2. Описание участков земли

2.3. Описание улучшений и их текущего состояния.

2.4. Описание истории объектов и текущего использования и т.д.

Нормативно оценщикам предписано проводить анализ рынка и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) – п. 17 ПП РФ 519 "Оценщик осуществляет необходимые расчеты....с учетом...результатов анализа рынка..., а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.» Как следствие вышеизложенного, оценщикам предписано анализировать рынок и обстоятельства, влияющие на доходность объектов, а также «иную» информацию, откуда вытекает наличие главы:

Глава 3. Аналитическая часть

Одним из вариантов служит следующий состав главы

3.1. Макро- и микроэкономические показатели, влияющие на стоимость недвижимости

3.2. Анализ местоположения объектов оценки

3.3. Анализ рынка недвижимости

3.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки

3.5. И т.д.

3.6. Выводы

Аналитическая часть отчета служит подготовительной основой для проведения расчетов во всех трех подходах.

Рассмотрим информативную базу выводов, формирующуюся в аналитической части отчета и ее использование для производства расчетов в различных подходах (табл.1).

Таблица 1.

№ п/п	Информативная база выводов (для каждого подхода)
	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
	Целесообразность применения затратного подхода	Целесообразность применения сравнительного подхода	Целесообразность применения доходного подхода
	Общее решение затратного подхода	Сегмент рынка сравнительных аналогов для объектов недвижимости	Вариант наиболее эффективного использования
	Сегмент рынка сравнительных аналогов для земельных участков	Обоснование поправки на временные разницы в стоимости аналогов и образца	Риски при построении коэффициента капитализации (дисконта)
	Риски при построении коэффициента капитализации для земельных участков (региональные риски и риск ликвидности)	Обоснование поправки на местоположение	Величина прогнозного периода
	Обоснование поправки на временные разницы в ценах аналога и образца для земельных участков		Реверсия в постпрогнозный период
	Обоснование поправки на местоположение для земельных участков		Линия кредитования
	Величина прибыли предпринимателя или внешнего износа		Стоимость утилизации
	Прочее	Прочее	Прочее

Обоснование отказа от применения определенного подхода к оценке и выбор методов в рамках используемых подходов могут быть как в составе выводов по аналитической части, так и в составе решения расчетной части самих подходов (это не имеет существенного влияния на дальнейшие расчеты).

Аналитическая часть отчета готовит информативную базу, на основе которой определяется:

• отказ от применения определенного подхода к оценке;

• обоснование методов, используемых в подходе к оценке.

Например, для узкоспециализированной недвижимости, рынок которой находится в ранней стадии развития, возможны обоснованные отказы от применения сравнительного и доходного подходов. Отказ от применения одного или двух подходов заставляет повысить достоверность и надежность результатов по применяемым (одному или двум) подходам.

Для повышения достоверности затратного подхода целесообразно применять несколько параллельных методов оценки с выходом на обоснованную рыночную стоимость недвижимости. Достоверность сравнительного подхода может быть повышена за счет количества анализируемых аналогов (в соответствии с теорией математической обработки результатов эксперимента в условиях нормального распределения минимальная выборка данных может быть ориентировочно рекомендована не ниже уровня 7 штук образцов – аналогов для обеспечения приемлемой доверительной вероятности на уровне 95 %).

В расчетной части отчета реализуются следующие нормативные требования:

- применение трех подходов к оценке (затратного, сравнительного и доходного), обоснованный отказ от использования каких – либо подходов;

- выбор методов в рамках каждого подхода (выбор может быть в конце аналитической части) и осуществление расчетов

Одним из вариантов расчетной части служит следующий состав главы