Определение текущей стоимости объекта недвижимости
Стоимость объекта определяется путем дисконтирования доходов после налогообложения по норме доходности:
; (22)
где F4 – четвертая функция сложного процента (фактор текущей стоимости) рассчитывается по формуле:
(23)
Для рассматриваемого примера стоимость объекта V будет равна 468 380 д.е.
Принятие решения о финансировании объекта недвижимости
Решение о финансировании объекта недвижимости осуществляется с применением методов традиционного инвестиционного анализа.
Как известно, существует 2 группы методов принятия инвестиционных решений:
методы, основанные на дисконтированных оценках (метод чистой текущей стоимости, метод расчета индекса рентабельности, метод расчета внутренней нормы рентабельности и др.),
методы, основанные на учетных оценках (метод определения срока окупаемости проекта, метод расчета коэффициента эффективности инвестиций по чистой прибыли и др.).
Среди перечисленных методов предпочтительным является использование методов первой группы, поскольку они учитывают временную стоимость денег и неравномерность денежных потоков, приносимых объектом инвестиций в будущем.
В свою очередь, в первой группе наиболее авторитетным и часто применяемым является метод чистой текущей стоимости, который предполагает оценку проекта на основе расчета превышения текущей (дисконтированной) стоимости будущих доходов над текущей стоимостью инвестиций, что в нашем случае может быть выражено формулой:
, (24)
где:
V – стоимость объекта недвижимости или текущая стоимость будущих доходов, приносимых объектом (формула 22)
V0 – текущая стоимость инвестиций в объект недвижимости (исходные данные).
При этом проект считается эффективным, если его чистая текущая стоимость неотрицательна.
Для расчетного примера величина чистой текущей стоимости положительна и равна 535 625 – 200 000 = 330 625. Таким образом, проект можно принять к финансированию.
Приложение. Пример расчета
В приложении приведен пример оценки проекта инвестирования в объект недвижимости согласно изложенной в пособии методике. В Табл. 2 представлены исходные данные для расчетов. В Табл. 3 приведены расчеты денежных потоков, приносимых объектом недвижимости в будущем и расчет их текущей стоимости.
Табл. 2. Исходные данные
Табл. 3. Планирование денежных потоков и расчет текущей стоимости объекта
Содержание:
Министерство общего и среднего образования 1
Санкт-Петербургский Государственный 1
Санкт-Петербург 1
Введение 2
Получение исходных данных 6
Табл. 1 7
Моделирование будущих денежных потоков на оценочный период 9
Расчет чистого операционного дохода от использования объекта 9
ПВД1=1000·300(1+0,03)0=300 000 9
ДВД1=300 000(800/1 000)(1-0,035)=231 600 10
ЧОД1=231 600-31 200=200 400 10
OРС3=500 ·25=12 500 10
TРi=(200 000-(1-1) 8 000)0,02 = 4 000 11
OРС1=4000+3500+12500+4000=24000 11
OР11=300000(800/1000)0,01=2400 11
OР21=300000(800/1000)0,02=4800 11
ДПН1=200 400-(200 400-8 000)0,32=138 832 12
Определение ставки дисконтирования на основе расчета средневзвешенной стоимости капитала 12
Определение цены перепродажи объекта 13
R=0,2-(-1)0,0385=0,239 15
Оценка изменяющихся доходов 15
R*=0,239/1,099=0,217 15
ДПН*10=186317+858 100=1 044 417 17
Определение текущей стоимости объекта недвижимости 18
Принятие решения о финансировании объекта недвижимости 19
Приложение. Пример расчета 21
Табл. 2. Исходные данные 21
Табл. 3. Планирование денежных потоков и расчет текущей стоимости объекта 22
Содержание: 23
1 Нижний индекс i означает, что данные задаются для каждого года на период планирования денежных потоков.
2 В формулах используются принятые в литературе по оценке недвижимости обозначения. Обозначение исходных данных соответствует таблице 1
3 Здесь и далее после расчетных формул приводится пример расчета (для 1-го года), в приложении приведены результаты расчетов на весь период планирования.
4 d=(FV-PV)/PV Так как на конец периода экономической жизни стоимость объекта равна нулю, d=-1