22. Метод чистых активов: общие положения.

Затратный подход: метод ЧА и метод ликвидационной стоимости.

Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы.

Метод стоимости чистых активов. Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6. Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

23. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества в составе предприятия (основные применяемые подходы и методы).

Первый этап. Оценка стоимости земельного участка

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

• методом техники остатка для земли;

• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

• методом сравнения продаж;

• методом разбиения;

• методом капитализации;

• методом валового рентного мультипликатора.

Второй этап. Оценка стоимости зданий и сооружений

Третий этап. Определение износа зданий и сооружений

Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два метода:

• Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу.

• метод дисконтированных денежных потоков применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

• ставки дохода на инвестиции;

• нормы возврата (возмещения) капитала - погашение суммы первоначальных вложений.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

• безрисковои ставки дохода;

• премии за риск;

• премии за низкую ликвидность недвижимости;

• премии за инвестиционный менеджмент.

Применение сравнительного подхода для оценки недвижимости:

• методом сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости;

• методом валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

Применение затратного подхода включает:

1. Определяется стоимость земельного участка

2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания.