3. Порядок оценки объектов нежилого (жилого) фонда

Согласно закону об оценочной деятельности в Российской Федерации под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценоч-ной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Определение стоимости объектов оценки нежилого фонда по г. Кеме-рово и Кемеровской области выполнялось согласно распоряжению от 9 де-кабря 1994 года Администрации г. Кемерово о редакции временного положе-ния о выкупе объектов нежилого муниципального фонда г. Кемерово.

При вступлении в силу Федерального закона об оценочной дея-тельности в Российской Федерации от 16 июля 1998 года временное положе-ние о выкупе объектов нежилого муниципального фонда по г. Кемерово утратило силу.

Для иллюстрации механизма влияния на величину оценочной стои-мости объема имущественных прав на объект оценки рассмотрим процедуру определения стоимости имущества, сдаваемого в аренду.

С точки зрения двух контрагентов соответствующего процесса (арен-додателя и арендатора) величина оценочной стоимости будет различной в силу различия их прав на него.

Это обстоятельство особенно модулируется при оценке указанной стоимости методом капитализации дохода, в частности в той модификацией этого метода, которая основана на преобразовании дисконтированного пото-ка доходов, приносимых имуществом за расчетный период владения им, в его стоимость. Для арендодателя расчетный период владения – это весь срок жизни рассматриваемого объекта. Для арендатора расчетный период – это лишь период аренды. В силу этих различий результат расчета оценочной стоимости одного и того же объекта будет для них разным.

Исключением из этого общего (в рамках данного примера) правила составляет лишь аренда имущества с правом его выкупа. В этом случае рас-четный период одинаков для обоих контрагентов и различие в величине оце-ночной стоимости объекта аренды будет определяться лишь возможным различием направлений его использования арендодателем и арендатором.

В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использо-вания оцениваемого объекта (по месту, целям и способу его эксплуатации), рекомендуется выделять два типа оценочных стоимостей:

• стоимость при существующем использовании (стоимость в Поль-зовании);

• стоимость в предполагаемом альтернативном использовании, возни- кающем, как правило, в случае возможной смены собственника объекта, на-пример, в случае его продажи на свободном, открытом и конкурентном рын-ке (стоимость в обмене).

Стоимость пользования – это стоимость оцениваемого объекта, опре-деленная предложением того, что данный объект не будет продаваться на свободном, открытом и конкурентном рынке для любых альтернативных це-лей использования ни полностью, ни путем распродажи по частям. Другими словами предполагается его дальнейшее продолжительное использование в тех же целях, на том же месте, тем же образом и с той же эффективностью, как сложилось на дату оценки.

Поскольку данный тип стоимости определяется субъективным пред-почтением того или иного владельца оцениваемого имущества относительно возможностей его дальнейшего использования, этот тип стоимости иногда называется субъективной стоимостью.

Стоимость в обмене – это стоимость оцениваемого объекта, опреде-ленная в предположении его возможной продажи на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия, устанавливаемого факторами спроса и предложения. При этом предполагается альтернативное сущест-вующему дальнейшее использование этого объекта.

Поскольку, как это следует из приведенного определения, стоимость в обмене определяется с учетом более широкого круга экономических факто-ров, этот тип стоимости, в отличие от стоимости в пользовании называют иногда объективной стоимостью.

На основании вышесказанного специалисты и оценщики считают, что стоимость пользования является в данном случае рыночной стоимостью.