- •Введение
- •1. Затратный подход
- •1.1 Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы (на базе сб. Упвс)
- •Раздельная индексация по видам работ
- •1.2 Оценка физического износа он по нормативным срокам службы конструктивных эементов
- •Расчет физического износа административного здания на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженерных систем
- •2. Анализ рынка жилой недвижимости.
- •3. Подход по сравнительному анализу продаж
- •Расчет стоимости жилого дома на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения
- •Пояснения по расчету и внесению поправок
- •Расчет поправок на физический износ
- •Поправочные коэффициенты на площадь объекта
- •4. Доходный подход
- •Расчет чистого операционного дохода
- •3. Определение величины переменных операционных расходов.
- •Расчет резерва на замещение улучшений жилого дома
- •Расчет ставки капитализации
- •5. Определение стоимости здания. Стоимость жилого дома по данному методу доходного подхода составляет:
- •5. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки
- •Результаты трех подходов анализа стоимости
- •6. Основные факты и выводы по объекту оценки
- •Список использованных источников
Результаты трех подходов анализа стоимости
Подход анализа стоимости |
Значение стоимости по каждому подходу, тыс. руб. |
Значение удельного веса подходов оценки |
Затратный подход (метод сравнительной единицы)- с учетом стоимости ЗУ |
2 204276 |
0,375 |
Подход сопоставимых продаж |
4 882 695 |
0,40 |
Доходный подход (метод прямой капитализации) |
3 772 417 |
0,225 |
Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости равна сумме произведений значений стоимости и соответствующих им весов:
Сон=2 204 276* 0,375+4 882 695*0,40+3 772 417*0,225=3 628 475 руб.
Округлено тыс. руб., следовательно, стоимость 1 кв.м. общей плошади здания составит : 3 628 475/331=11 962 руб /кв.м.
6. Основные факты и выводы по объекту оценки
Таблица 15
Полное и точное наименование (назначение) |
Индивидуальный жилой дом |
Адрес |
РТ, Нижнекамский район, п.г.т Камские Поляны |
Год постройки, группа капитальности |
1997 г., 1 группа |
Строительный объем, куб.м. и количество этажей |
1096м3 ; 2 этажное |
Площадь общая, кв.м. |
331 м2 |
Дата составления технического паспорта |
20.10 2011 г. |
Дата проведения оценки |
Февраль 2013 г. |
Дата проведения последнего капитального ремонта здания или конструктивных элементов |
|
Величина физического износа: - по данным оценки |
36% |
Рыночная стоимость (без НДС), рассчитанная -затратным подходом -сравнительным подходом - доходным подходом |
1 904276 руб. 4 882 695 руб. 3 772 417 руб. |
Итоговое заключение о текущей рыночной стоимости объекта оценки |
3 628 475 руб. |
Стоимость кв.м. общей площади, руб. |
11 962 руб. |
Список использованных источников
Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969-1972
Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86 (р) Госгражданстроя.- М.: Прейскурантиздат,1988
Постановление Кабинета Министров РТ №572 «Об индексации стоимости строительно-монтажных работ»
Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов / Госстрой СССР. – М.: Стройиздат, 1970
Сабиров И.С., Сиразетдинов Р.М. – Метод.указ. для выполнения курсовой работы по экономике недвижимости для студ.спец. 270115 - «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости». – Казань: КГАСУ, 2007 – 40с.
Сабиров И.С., Кульков А.А. Экономика недвижимости. Часть3. Методы оценки объектов недвижимости. Метод.указ. по проведению практ.зан. для студ.спец. 060800/ КазГАСУ. – Казань, 2008
www.avito.ru, www.slando.ru
http://www.old.kazned.ru/mag/segm/zagorodnaya/kvadratnij/.