16. Договор аренды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату. (ст. 606 ГК РФ)

Этот договор входит в группу договоров, направленных на передачу имущества в пользование.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в ГК РФ являются синонимами.

Характеристика договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный.

В ГК РФ предусмотрено только 5 видов договоров аренды (хотя фактически можно выделить гораздо больше): проката; аренды транспортных средств; аренды зданий и сооружений; аренды предприятия; финансовой аренды (лизинга).

Предметом договора аренды является индивидуально-определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Сдача некоторых вещей в аренду может быть ограничена законом (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ГК, но и специальных законов. Так, например, ст. 53 Земельного кодекса требует соблюдения арендатором целевого назначения полученного им земельного участка. Природные объекты, как правило, могут быть получены в аренду при наличии специальных лицензий у будущих арендаторов. Условие о предмете договора является существенным.

Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более одного года, а также в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом, форма его должна быть письменной (п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса). В случае если предметом договора аренды является недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован соответствующим государственным органом.

Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами, претендующими на право быть арендаторами (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая особенность в том, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст. 621 Гражданского кодекса).

Цена договора определяется по соглашению сторон. В случае если она не определена при заключении договора, применяется обычная для данного вида имущества арендная плата. Арендная плата может быть установлена в следующем виде:

• в определенной денежной сумме, вносимой единовременно или периодически;

• в доле продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

• в виде определенных услуг;

• в передаче арендодателю в собственность или аренду определенной вещи;

• в возложении на арендатора затрат с целью улучшения арендуемого им имущества.

Срок договора может быть как определенный, так и неопределенный. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Особенностью договора с неопределенным сроком является то, что каждая из его сторон может отказаться от договора в любое время, предупредив своего контрагента за один месяц в случае, если предметом договора является движимое имущество, либо за три месяца в случае, если предметом договора является недвижимое имущество. Однако эти сроки могут быть изменены участниками договора или законом. В случае заключения договора на срок, превышающий пределы срока, установленного законом, договор считается заключенным на предельный срок.

Арендодатель отвечает: за риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, поскольку является его собственником; недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им; неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Арендатор отвечает: за просрочку арендной платы; несвоевременный возврат имущества (он обязан уплатить арендную плату за время просрочки, а также уплатить штрафную неустойку); неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Основания прекращения договора аренды: исполнение договора; ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем, смерть же гражданина – участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к его наследнику; соглашение сторон о расторжении договора; исковое требование в суд одной из сторон и др.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя:использование арендатором арендуемого имущества с нарушением условий договора или назначения имущества; существенное ухудшение арендатором арендуемого имущества; просрочка двух сроков платежа арендной платы; невыполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендованного имущества.

Особенность предъявления арендодателем искового заявления в арбитражный суд:он должен предъявить копию документа о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендатора:непредоставление арендодателем предмета аренды арендатору; предоставление арендодателем имущества с недостатками, препятствующими его использованию; невыполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущества, переданного им в аренду; непригодность арендуемого имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.