62. Право обмеженого користування: емфітевзис і суперфіцій.

Земельний кодекс України

Стаття 102-1. Підстави набуття і зміст права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови

1. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту.

2. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

3. Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), внесено до статутного капіталу, передано у заставу.

4. Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб або для забудови не може перевищувати 50 років.

5. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

6. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку, на який було надано право користування;

3) відчуження земельної ділянки приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;

3-1) прийняття уповноваженим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування рішення про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності для суспільних потреб;

4) невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років;

5) припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів емфітевзису та суперфіцію, укладених у рамках такого партнерства);

7. Припинення дії договору емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки державної чи комунальної власності з підстав, визначених у пункті 3-1 частини шостої цієї статті, здійснюється за правилами, встановленими статтею 32-1 Закону України "Про оренду землі".

63. Поняття і юридичні ознаки договору оренди землі.

У процесі проведення в Україні земельної та аграрної реформ важливого значення набуває така форма землевикористання, як оренда. Відродження її повноцінного змісту має в умовах переходу України до ринкової економіки винятково важливе практичне значення. Все законодавство, що становить сучасну правову базу оренди земель, можна умовно поділити на групи: загальне законодавство, на основі якого здійснюється функціонування і розвиток усіх правових інститутів; галузеве (зокрема, земельне, аграрне, екологічне, цивільне та ін.) законодавство, яке закріплює певні однорідні суспільні відносини та має на меті їх врегулювання і поряд з цим визначає основні засади земельних орендних відносин; спеціалізоване земельне законодавство про оренду земель.

Центральне місце у системі законодавства про оренду земель поряд із ст. 93 “Право оренди земельної ділянки” ЗК України і має в основному бланкетний характер, посідає спеціальне законодавство про оренду земель, серцевиною якого є Закон України “Про оренду землі”. Це спеціалізований нормативно-правовий акт вищої юридичної сили, який визначає правові, організаційні, економічні та соціальні умови оренди земель в Україні. На розвиток цього Закону розроблено низку нормативно-правових актів, які мають на меті створити реальний механізм його реалізації. До таких актів належать, зокрема, постанова Кабінету Міністрів України “Про порядок державної реєстрації договорів оренди землі” від 25 грудня 1998 р., Типовий договір оренди земельної частки (паю), затверджений наказом Держкомзему від 17 січня 2000 р. зі змінами, та ін. Стаття 3 Закону України “Про оренду землі” визначає оренду землі як “засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності”.

З цієї дефініції можна виділити такі юридичні ознаки поняття оренди земель: це виключно договірна форма використання земель. Договірний характер відносин передбачає виключну добровільність укладення договору; оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки; договір оренди земельної ділянки укладається між орендодавцем і орендарем; зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря. Однак слід зазначити, що у деяких випадках, передбачених законом, орендар може здійснювати у певних межах і розпорядження наданою йому індивідуально визначеною земельною ділянкою або її частиною. Але це розпорядження є дуже обмеженим і стосується, скажімо, суборенди; це користування та володіння є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у розмірах, визначених договором; оренда передбачає передачу земельної ділянки обов'язково у строкове (тимчасове) користування. Строки дії оренди визначають сторони у договорі оренди земельної ділянки; об'єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (наприклад, для ведення особистого селянського господарства); повна господарська самостійність орендаря.

Крім основних ознак поняття оренди земель існують і додаткові ознаки цього правового інституту. По-перше, оренда — це окрема форма землекорстування. По-друге, орендодавцями земельних ділянок є держава, територіальні громади, громадяни та юридичні особи України. У той же час згідно зі ст. 81 ЗК України власниками земель можуть бути й іноземні громадяни та особи без громадянства. Отже, вони теж можуть виступати орендодавцями земельних ділянок. Відповідно до ст. 93 ЗК України орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. По-третє, орендар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель продукцію і доходи. По-четверте, оренда не повинна змінювати цільове призначення земельної ділянки. Підсумовуючи основні й додаткові юридичні ознаки поняття оренди земель, можна його визначити так; оренда земель — це окрема організаційно-правова договірна форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником-орендодавцем (державою, територіальною громадою, громадянином чи юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та користування іншій особі-орендареві за плату для здійснення переважно підприємницької або іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.