2. Метод порівняння продажів.

Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів, як правило, за останні 3-6 місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, що говорить, що при наявності на ринку декількох об'єктів інвестор не заплатить за даний об'єкт більше вартості підприємства аналогічної корисності. Під корисністю розуміється сукупність характеристик об'єкта, що визначають призначення, можливість і способи його використання, а також розміри і терміни одержуваної) і результаті такого використання доходу. Даний метод є об'єктивним лише у випадку наявності достатньої кількості порівнянної і достовірної інформації з недавно минулих угод.

Цей метод вимагає бази даних по зроблених угодах, що включає інформацію про умови і ціни угод, продавцях і покупцях. Оцінювач повинний з'ясувати, чи діяв покупець або продавець в умовах фінансового тиску, чи були обидві сторони угоди незалежними, чи володіли вони типової для даного ринку інформацією, чи діяли економічно раціонально, чи було фінансування типовим для ринку. Для аналізу угод, зроблених з об'єктами, порівнянними з оцінюваним, необхідно виявити сегмент ринку, для якого ці об'єкти типові.

Сегментування ринку - процес розбивки ринку на сегменти (сектори), аналогічні по наступних параметрах:

• призначенню використання об'єкта;

• якості об'єкта;

• переданим юридичним правам і обмеженням;

• інвестиційної мотивації;

• шляхам фінансування і т.д.

Вибір об'єктів як аналоги необхідно робити на тім же сегменті ринку, до якого відноситься оцінюваний об'єкт. Причому варто звернути увагу на наступні моменти:

• Характерний для даного сегмента термін експозиції. Якщо об'єкт був проданий за менший для стандартного терміну експозиції період, це швидше за усе свідчить про те, що ціна була занижена. Навпаки, якщо об'єкт знаходився на ринку довше стандартного терміну експозиції, то ціна, як видно, була завищена. І в тім, і в іншому випадку угода не є типовою для даного сегмента ринку і не може розглядатися в якості порівнянної.

• Незалежність суб'єктів угоди. Якщо угода укладена між головною і дочірньою компаніями, то малоймовірно, що угода між ними була зроблена за ринковою ціною. Те ж саме відноситься до угод з об'єктами, обтяженими заставою.

• Інвестиційна мотивація. Вона повинна бути однаковою при здійсненні угод з оцінюваним об'єктом і об'єктами-аналогами.

Метод порівняння продажів включає кілька етапів:

1. Вибір об'єктів - аналогів. Для більш об'єктивної оцінки необхідний аналіз не менш 3-5 порівнянних продажів.

2. Оцінка виправлень по елементах і розрахунок скоректованої вартості.

Порівняння і зіставлення оцінюваного об'єкта з об'єктами-аналогами виробляються по двох компонентах:

• одиницям порівняння;

• елементам порівняння.

Застосовуються наступні одиниці порівняння:

• ціна за 1 га - для великих масивів сільськогосподарського призначення, промислового і житлового будівництва;

• ціна за 1 м² - у ділових центрах міст, для офісів;

• ціна за 1 лот - стандартні за формою і розміром ділянки в районах жилою, дачної забудови;

• ціна за фронтальний метр - при комерційному використанні в містах (загальна площа об'єкта вважається пропорційній довжині його границі по якій-небудь вулиці або шосе);

• ціна за одиницю щільності - коефіцієнт відносини площі забудови і площі земельної ділянки;

• ціна за одиницю, що приносить доход; у спортивних комплексах, ресторанах, театрах - це одне посадкове місце, а в гаражах і автостоянках - місце паркування одного автомобіля.

Елементами порівняння є:

• передані майнові права;

• умови фінансування угоди. Можуть мати місце різні варіанти, наприклад фінансування угоди продавцем при наданні останнім іпотечного кредиту;

• умови продажу. Коректування на умови продажу відбивають нетипові для ринку відносини між продавцем і покупцем;

• час продажу. Воно є одним з основних елементів порівняння порівнянних продажів. Для внесення виправлення на час продажу необхідно знати тенденції зміни цін на ринку з часом;

• місце розташування;

• економічні характеристики об'єкта.

2. Оцінка виправлень по елементах і розрахунок скоректованої вартості.

Виправленнями називаються коректування, що вводяться в ціну продажу об'єкта-аналога при приведенні його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об'єкта. Необхідно враховувати, що:

• виправленням не піддаються сегментоутворюючі характеристики, наприклад призначення використання об'єкта;

• не завжди можна розрахувати виправлення на умови фінансування, умови продажів. Бажано як аналоги не використовувати об'єкти, що відрізняються від оцінюваного по цих характеристиках. При відсутності такої можливості виправлення на ці характеристики варто вносити в першу чергу.

Об'єктам коректування є ціна продажу порівнянного об’єкта. Якщо елемент порівнянного продажу перевершує по якості той же елемент в оцінюваному об'єкті, то робиться мінусове виправлення, якщо ж уступає, те вноситься плюсове виправлення.

У залежності від відношення до ціни одиниці порівняння виправлення поділяються на:

• процентні (відносні);

• грошові (абсолютні).