2. Определение стоимости квартир по определенным факторам

На основе приведенных выше факторов и фактической информации о предложении квартир на вторичном рынке недвижимости в Заельцовском, Калининском и Ленинском районах.г. Новосибирска составим сводные таблицы колеблемости цены 3-х комнатной квартиры от ее факторных параметров по степени убывания (планировка квартиры, санузел, этаж наличие балкона/лоджии).

Для взятых попарно первых четырех факторов построим макеты сводных таблиц 1 и 2.

Таблица 1 - Сводная таблица цен в зависимости от этажа и наличие балкона/лоджии (млн.руб)

Наличие балкона/лоджии	Этаж	Первый	Последний	Середина
Балкон и лоджия		10,5 7,5 7,0 5,1 3,5 3,5 3,4 3,4 3,3 3,3 3,2 3,1 3,1 3,1 3,0 3,0 2,9 2,9 2,8 2,5	6,8 5,0 3,8 3,8 3,6 3,5 3,4 3,4 3,3 3,2 3,1 3,0 3,0 3,0 3,0 3,0 2,9 2,9 2,5 2,5	12,0 10,5 7,1 5,0 4,1 3,6 3,6 3,6 3,6 3,5 3,5 3,4 3,4 3,4 3,3 3,3 3,1 2,8 2,7 2,6
Балкон		5,8 5,7 4,6 4,0 3,6 3,5 3,5 3,5 3,4 3,3 3,3 3,2 3,1 2,6 2,6 2,5 2,5 2,5 2,3 2,2	4,1 4,0 4,0 3,2 3,2 3,1 3,0 3,0 2,9 2,9 2,8 2,8 2,8 2,8 2,7 2,7 2,7 2,5 2,4 2,1	4,9 3,8 3,7 3,3 3,3 3,2 3,1 3,0 2,9 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,7 2,7 2,5 2,2 1,7 1,6

Продолжение таблицы 1

Этаж Наличие балкона/лоджии	Первый	Последний	Середина
Лоджия	10,8 8,9 8,5 7,0 6,6 6,5 5,6 4,4 3,5 3,5 3,4 3,3 3,1 3,1 3,1 3,0 3,0 3,0 2,8 2,5	10,5 9,0 9,0 7,0 6,8 6,5 5,0 4,8 3,8 3,8 3,7 3,5 3,5 3,5 3,4 3,3 3,2 2,8 2,7 2,8	12,6 8,7 8,2 8,0 6,7 5,5 5,3 5,0 4,2 4,2 4,0 3,9 3,8 3,8 3,6 3,6 3,5 3,4 3,4 3,2

В таблице 1 мы рассмотрели цены на 180 квартир и рассортировали их стоимость в порядке убывания в зависимости от этажа (первый, последний или середина) и наличие балкона/лоджии (балкон и лоджия, балкон, лоджия). Согласно данной таблицы диапазон цен варьируется от 12 до 1,6 млн.руб.

Таблица 2 - Сводная таблица цен в зависимости от планировки квартиры и санузла (млн.руб)

Планировка квартиры	Санузел	Раздельный	Совмещенный	2 санузла
Изолированные комнаты		6,7 6,5 5,6 5,25 5 4,8 4,2 4,1 4 3,83 3,8 3,5 3,5 3,4 3,06 3 2,85 2,8 2,8 2,3	12,6 8,8 8,5 8,5 8 6,69 5,7 5,5 5 4,5 4,4 4 3,8 3,7 3,2 3 3 2,67 2,19 2,1	12,6 10,8 9 8,9 8,5 8,29 8 7,85 7,7 7,65 7,6 7 7 7 6,8 5,5 5,1 5 4,99 3,95
Смежно-изолированные комнаты		4,5 4,2 4 3,66 3,6 3,6 3,55 3,5 3,4 3,3 3,3 3,3 3,3 3,28 3,2 3,1 3 2,9 2,8 2,56	12 4,1 3,8 3,7 3,2 3,15 3,1 3 2,9 2,9 2,8 2,8 2,8 2,8 2,7 2,7 2,7 2,7 1,9 1,85	10,2 8,5 8,5 7,6 7,2 7,2 7,1 7,1 7 6,8 6,5 6,4 6,3 5,799 5,1 4,95 4,9 4,8 4,7 4,5

В таблице 2 мы рассмотрели цены на 180 квартир и рассортировали их стоимость в порядке убывания в зависимости от вида санузла (раздельный, совмещенный и 2 санузла) и планировки квартиры (изолированный комнаты и смежно-изолированные). Согласно данной таблицы диапазон цен варьируется от 1,85 до 12,6 млн.руб.

На основании таблиц 1 и 2 строим макет таблицы 3 и 4 и рассчитываем средние значения (по средней арифметической) для каждого показателя и коэффициенты вариаций.

Таблица 3 – Средние значения цен из таблицы 1 и размах вариаций (млн.руб)

Этаж Наличие балкона/лоджии	Первый	Последний	Середина	Размах вариации
Балкон и лоджия	4	3,423	4,3835	0,9605
Балкон	3,371	2,978	2,91525	0,45575
Лоджия	4,775	4,9135	5,217	0,442
Размах вариации	1,404	1,9355	2,30175

Данная таблица наглядно показывает, что по местоположению квартиры относительно этажа, пик стоимости приходится на середину.

90 % городских покупателей жилья выбирают любой этаж, кроме первого. Почему то в России 1 этаж считается не престижным, цена квартиры на первом этаже, будет на порядок ниже от цены на аналогичную квартиру на несколько этажей выше, особой популярностью пользуются 3, 7 этаж и выше. В новостройках сначала распродаются квартиры верхних этажей, начиная именно с 7 этажа.

Как показывает статистика, фаворитами являются 3 и 7 этажи, а вот к 1 этажу относятся, как к последнему в списке, это касается и покупателей и арендаторов. Рассматривается любой этаж, только не первый и не последний.

Стоимость квартир с наличием лоджии оценивается выше, чем наличие балкона или балкона и лоджии, более того на цену существенно влияет этаж квартиры (в данном примере это середина).

По большому счету, наличие балкона или лоджии оценивается большинством скорее как норма, чем преимущество. А вот их отсутствие может снизить стоимость квартиры на 6-7%. По некоторым данным, увеличение стоимости квартиры за счет качественного ремонта лоджии или балкона (например, их утепление или художественное остекление) возможно, но оно будет совсем незначительным. Как правило, цена в этих случаях может подняться не более чем на 5-7%. С другой стороны, ваша квартира может стать более привлекательной в глазах потенциального покупателя.

Размах вариации показывает, что наличие балкона и лоджии сильнее всего влияет на средние этажи. Это говорит о том, что проживание там наиболее комфортно и безопасно в отличие от первого этажа и наиболее чище, чем на последних этажах. Так как если в городе присутствуют заводы или предприятия с трубами, выбрасывающими дым, то их высота как раз располагается на уровне 20-30 этажей и при «нужном» курсе ветра весь дым попадает прямо в окна этих этажей.

По таблицам 2 рассчитываем средние значения для каждого показателя и коэффициенты вариаций

Таблица 4 - Средние значения цен из таблицы 2 и размах вариаций (млн.руб)

Санузел Планировка квартиры	Раздельный	Совмещенный	2 санузла	Размах вариации
Изолированные комнаты	4,0495	5,2925	7,4615	3,412
Смежно-изолированные комнаты	3,4025	3,38	6,55745	3,17745
Размах вариации	0,647	1,9125	0,90405

Таким образом, следует сказать о том, что наиболее высокая стоимость приходится на квартиры с наличием двух санузлов, что же касается планировки, то здесь большую роль играет изолированные комнаты.

Размер и планировка квартир – еще одни особенности, которые влияют на цену. Индивидуальная или просто улучшенная планировка значительно повысит цену на недвижимость.

При этом размах вариации показывает, что совмещенный санузел оказывает сильнее влияние на изолированную планировку комнат.

На основе таблицы 4 строим макет таблицы 5. Для этого самую маленькую величину из таблицы принимаем за 1, а все остальные делим на нее.

Таблица 5 – Коэффициенты стоимости

Санузел Планировка квартиры	Раздельный	Совмещенный	2 санузла
Изолированные комнаты	1,20	1,57	2,21
Смежно-изолированные комнаты	1,01	1,00	1,94

Таблица 5 показывает отношение средней стоимости квартиры со смежно-изолированной планировкой и со смещенным санузлом взятой за единицу стоимости к изолированным комнатам квартиры от вида санузла.

Наименьший коэффициент, как на раздельный, так и совмещенный санузел, приходится на планировку со смежно-изолированными комнатами.

Это может быть связано с тем, что подавляющие большинство покупателей на вторичном рынке придерживаются мнения, что в квартирах со смежными комнатами не хватает уюта. Так, в проходной комнате невозможно расположить спальню или кабинет, потому что члены семьи, проживающие в смежных комнатах, вынуждены будут ходить через данную комнату, чтобы попасть к "стратегическим" зонам квартиры - на кухню, в санузел и прихожую.

Еще одним серьезным минусом смежных комнат можно назвать некоторую непригодность такого варианта для сдачи в аренду. Даже если сдавать квартиру целиком, придется несколько снизить цену, а вот о сдаче комнат по отдельности практически невозможно.

Тем не менее, у квартир со смежными комнатами есть и свои плюсы. Прежде всего, это более низкая рыночная стоимость по сравнению с аналогичными по метражу квартирами, в которых комнаты имеют изолированный выход в коридор. Среди прочих достоинств смежных комнат специалисты называют меньшую площадь подсобных помещений, за счет чего площадь жилого пространства по отношению к общему метражу выходит больше. Это обуславливается тем, что в квартирах с такими комнатами отсутствует распределительный коридор, откуда открываются отдельные входы в жилые помещения.

Однако наибольший коэффициент по типу планировки комнат приходится на наличие двух санузлов. Стоит сказать, что квартиры с двумя санузлами относятся к типу «элитного жилья», что так же влияет на его стоимость, но сегодня это является далеко не первым фактором в выборе квартиры современным человеком. Наличие двух санузлов подразумевает большие площади квартиры, количество комнат и удобство для больших семей, поэтому стоимость на такие квартиры в разы больше, чем на подобные, но с другой планировкой санузла.