Основные термины и показатели мсфо №17
Аренда – договор, согласно которому арендодатель передает арендатору право на использование актива в течение согласованного периода времени в обмен на платеж или ряд платежей.
Арендодатель – это собственник арендуемых объектов, который предоставляет их пользователю, или «арендатору».
Арендатор – использует арендованные объекты и регулярно производит оплату аренды.
Неаннулируемая аренда – аренда, которая не может быть аннулирована. Исключения: наступление маловероятного события; указание арендодателя; повторное заключение договора об аренде того же актива с тем же арендодателем.
Дата принятия аренды – дата договора аренды или дата принятия сторонами обязательств, указанных в договоре аренды.
Срок аренды – период, на который арендатор заключил договор аренды актива (и в течение которого аренда не подлежит расторжению), наряду с каким-либо последующими периодами, в течение которых арендатор имеет право выбора продолжить аренду актива, внося дальнейшую оплату и без таковой. При этом должна существовать вероятность того, что арендатор реализует этот выбор.
Условная арендная плата – часть арендных платежей, не фиксируемых в виде определенной суммы, основанная на будущей величине фактора, изменение которого не связано с прошествием времени.
Показатели, используемые для стоимостной оценки аренды:
валовые инвестиции в аренду – совокупность арендных платежей, которые получает арендодатель, и негарантированной ликвидационной стоимости, которая будет причитаться арендодателю;
чистые инвестиции в аренду – валовые инвестиции в аренду, которые дисконтированы по ставке процента согласно договору аренды;
полученный финансовый доход;
минимальные арендные платежи – регулярные платежи, взимаемые с арендатора (за исключением сумм, уплаченных арендодателем в виде налогов, услуг и компенсируемых арендатором) на протяжении срока аренды;
гарантированная остаточная стоимость;
негарантированная ликвидационная стоимость – часть ликвидационной стоимости, получение которой не гарантировано арендодателем;
справедливая стоимость активов на начало аренды – стоимость, на которую возможно обменять актив (урегулировать обязательство) при совершении сделки между независимыми сторонами, которые должны быть хорошо осведомлены в совершении сделки.2
Классификация аренды.
Классификация аренды происходит в начале ее срока. Классификация основывается на том, в какой степени риски и выгоды распределяются между арендатором и арендодателем. Риски включают в себя убытки, образующиеся в результате простаивания мощностей, устаревших технологий, а также отклонений в поступлениях, вызванных изменениями экономических условий.
Выгоды включают ожидание прибыльных операций в течение экономической службы актива.
Виды аренды по МСФО №17 «Аренда»:
финансовая аренда – при такой аренде происходит передача практически всех рисков и выгод, вытекающих из владения данным активом. Право собственности на актив может передаваться или не передаваться;
операционная аренда – включает все другие виды аренды. Аренда может быть классифицирована как операционная, если она не влечет существенного переноса рисков и выгод.
Аренда может рассматриваться как финансовая при выполнении ряда условий:
к концу года срока аренды право владения активов переходит к арендатору;
арендатор имеет право купить актив по цене, которая значительно меньше справедливой стоимости на дату реализации этой возможности;
срок аренды составляет большую часть экономической службы актива;
арендуемые активы носят специфический характер и подходят только для арендатора;
возможна аренда на вторичный период по цене значительно ниже рыночной.
Критерии отнесения аренды к финансовой носят только качественный характер, что часто приводит к возникновению трудностей при определении вида аренды. Если в течение действия договора происходит изменение каких-либо условий, приводящих к изменению классификации арендных отношений, то необходимо произвести реклассификацию.
Платежи по аренде отражаются в отчете о прибылях и убытках. Актив, арендуемых в рамках финансовой аренды, учитывается следующим образом:
в начале аренды актив и соответствующее обязательство в отношении будущих арендных платежей отражаются в равных суммах;
первоначальные прямые затраты, связанные с арендной деятельностью, включаются в стоимость арендного актива;
арендные платежи включают затраты на финансирование. Затраты на финансирование – постоянная периодическая ставка процентов, начисленная на оставшееся сальдо обязательства за каждый период в течение срока аренды; сокращение непогашенного обязательства.
Классификация аренды на финансовую и операционную зависит от сути операции, а не от юридической формы договора.
Аренда земельных участков и зданий классифицируются как финансовая или операционная в том же порядке, как и аренда других активов. Однако земля обычно имеет неограниченный срок полезной службы, и, если право собственности не передается арендатору по окончанию срока аренды, то обычно арендатору не передаются риски и вознаграждения от владения активом, соответственно, аренда земли будет являться операционной арендой.3