Структура доходного метода

На первом этапе при использовании доходного метода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении - так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.

Так, оценивая относительно новое здание стабильно функционирующего офисного центра в плотно застроенном центре крупного города, оценщик вправе с достаточной уверенностью предположить, что доходы от аренды за прогнозный период не будут значительно меняться. Напротив, высокую нестабильность доходов следует предположить, например, при оценке недостроенного, но близкого к завершению коттеджного поселка в недавно застраиваемом районе, еще не успевшем завоевать необходимого признания.

Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-аналогам.

Глава 3: «Расчёт рыночной стоимости жилого объекта доходным методом на текущую дату»

Исходные данные оцениваемой квартиры для расчёта рыночной стоимости объекта

Санкт-Петербург

Показатели	Данные
Районы	Центральный
Кол-во комнат	2
Тип застройки (материалы)	Блочный
Этажность	2/5
Наличие удобств	все
Транспортная схема	5 мин.до метро
Наличие мебели	50%
Стоимость аренды (в руб./мес.)	9000
Кол-во месяцев, не сдаваемых в аренду	4
Эксплуатационный расход %	30%
Коэффициент капитализации	0,012

Расчёт рыночной стоимости жилого объекта, сдаваемого в аренду, приведен в таблице:

№ п/п	Показатели	Обозначения	Формула	Итоги расчётов (руб.)
1	Потенциальный валовой доход	Дв.	Дв.=Аст*t Аст - месячная арендная плата за квартиру, руб. t - количество месяцев в году, в течении которых объект сдавали в аренду	72000
2	Потери объекта от незанятости	П	П= Аст.*tп tп - число месяцев в течении которых объект не сдавали в аренду	36000
3	Действительный валовой доход	Дд.	Дд=Дв-П	36000
4	Операционные расходы	Эз	По заданию Эз=Кэ*Дв	21600
5	Чистый операционный доход	Дч	Дч=Дд-Эз Эз - эксплуатационные затраты	14400
6	Коэффициент капитализации	К	по заданию (0,012)	0,012
7	Стоимость оцениваемого объекта	Ст	Ст=Дч/К	1200000

Теперь рассмотрим расчёт каждого показателя отдельно:

1. Потенциальный валовой доход Дв.=А_ст*t

А_ст = 9000

t = 12-4=8

Дв = 9000*8=72000

2. Потери объекта от незанятости П= А_ст.*t_п

t_п = 4

А_ст = 9000

П = 9000*4=36000

3. Действительный валовой доход Дд=Дв-П

Дв=72000

П=36000

Дд=72000-36000=36000

4. Операционные расходы Эз=Кэ*Дв

Кэ = 0,3

Дв = 72000

Эз = 0,3*72000=21600

5. Чистый операционный доход Дч=Дд-Эз

Дд = 36000

Эз = 21600

Дч = 36000-21600=14400

6. Стоимость оцениваемого объекта Ст=Дч/К

Дч = 14400

К = 0,012

Ст = 14400/0,012=1200000 рублей.

Заключение:

В данной курсовой работе была произведена оценка объекта недвижимости - 2-х комнатной квартиры доходным методом, исходя из начальных данных о предполагаемой ежемесячной арендной плате, потерях вследствие незанятости объекта и эксплуатационных расходов. Был применён метод прямой капитализации для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

В результате, рыночная стоимость объекта оказалась = 1200000руб. (43747 $).

Такую цену можно объяснить сдерживающим фактором строго оговоренных начальных условий.

Список использованной литературы:

1. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», от 29 июля 1998 года №135-ФЗ;

2. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 1998 г.;

3. Курошева Г.М. «Теория и практика оценочной деятельности», СПб 2001 г.;

4. www.bn.ru.

2