18.5.6. Процедура денежной оценки земельного участка

Формула	Экономическое содержание	Показатели
Ц=В*Н п/Нк	Капитализированная нормативная прибыль от освоения и обустройства территории	Стоимость инженерной подготовки территории, инженерно-транспортной и природоохранной инфраструктуры Норма прибыли – 6% Норма капитализации – 3%
Цнм= Ц*Км1	Поправка на место населенного пункта в системах производства и расселения	Административный статус населенного пункта и его роль в системе расселения. Вхождение в пригородную зону больших городов. Наличие статуса курорта. Вхождение в зону радиационного загрязнения.
Цнз=Цнм *Км2	Поправка на неоднородность стоимости территории в границах населенного пункта	Неоднородность функционально-планировочных качеств территории. Доступность к центру населенного пункта, мест концентрации трудовой деятельности, центров общественного обслуживания, массового отдыха. Уровень развития сферы обслуживания населения. Экологическое состояние территории. Привлекательность территории: разнообразность мест приложения труда, наличие историко-культурных и природных памятников и т.д.
Цн=Цнз*Кф*Км3	Поправка на функциональное использование	Эффективность целевого использования земельного участка
	Поправка на особенности месторасположения в границах экономико-планировочной зоны	Функционально-планировочные факторы. Инженерно-инфраструктурные факторы Инженерно-геологические факторы Историко-культурные факторы Природно-ландшафтные факторы Санитарно-гигиенические факторы

Примеры расчетов денежной оценки земель отдельных земельных участков

Пример 1. Денежная оценка земли предприятия промышленности.

Предприятие Н. расположено в пределах IК экономико-планировочной зоны, в 240 оценочном районе. Базовая стоимость 1 м2 территории предприятия согласно денежной оценки составляет 78,5 грн. Зональный коэффициент Км2 для экономико-планировочной зоны равен 1,85.

Из схем зон влияния локальных факторов видно, что территория расположена в зоне пешеходной доступности к центру жилого района, к местам отдыха, к остановкам скоростного транспорта, в прирельсовой зоне, примыкает к магистрали градообразующего значения, примыкает к улице с твердым покрытием, с централизованным водо-, тепло-, газоснабжением. Территория предприятия расположена в санзоне, в зоне ограничения застройки по уровню загрязнения атмосферного воздуха. Кроме того, территория имеет сложные горно-геологические условия.

Таким образом, из общей численности локальных факторов, которые имеют место в г. Макеевке, при денежной оценке земельного участка предприятия учитываем восемь. Общий локальный коэффициент Км3 составит:

Км3 = 1,08 (в зоне пешеходной доступности к центру жилого района) х 1,2 (примыкает к магистрали градообразующего значения) х 1,07 (в пешеходной доступности к остановкам скоростного транспорта) х 1,11 (в пешеходной доступности к местам отдыха) х 1,1 (в прирельсовой зоне) х 0,96 (в санзоне) х 0,85 (в зоне ограничения застройки по уровню загрязнения атмосферного воздуха) х 0,90 (сложные горно-геологические условия) = 1,24

Общий коэффициент месторасположения земельного участка промышленного предприятия является произведением коэффициентов Км2 и Км3 и составит:

Км = 1,85 х 1,24 = 2,29

Коэффициент функционального использования Кф для предприятия Н согласно таблице 3.2 “Порядка ...” (земли промышленности) равен 1,20.

Денежная оценка 1м2 земли предприятия Н. составит:

Цн = 78,5 х 2,29 х 1,20 = 215,7 грн.

Денежная оценка всего земельного участка площадью 10000 м2:

215,7 х 10000 = 2157000 грн.

Пример 2. Денежная оценка земельного участка магазина.

Магазин расположен в центре г. Макеевки в границах IЦГ экономико-планировочной зоны, в 341 оценочном районе. Базовая стоимость 1 м2 территории магазина, согласно денежной оценки, составляет 78,5 грн. Зональный коэффициент Км2 для IЦГ экономико-планировочной зоны равен 2,69.

Из схем зон влияния локальных факторов видно, что территория расположена в зоне пешеходной доступности к центру жилого района, к остановкам скоростного транспорта, к местам отдыха, примыкает к магистрали градообразующего значения, примыкает к улице с твердым покрытием, с централизованным водо-, тепло-, газоснабжением. Территория предприятия расположена в зоне ограничения застройки по уровню загрязнения атмосферного воздуха, Кроме того, территория имеет сложные горно-геологические условия.

Таким образом, из общей численности локальных факторов, которые имеют место в г. Макеевке, при денежной оценке земельного участка предприятия учитываем шесть. Общий локальный коэффициент Км3 составит: Км3 = 1,15 (в зоне пешеходной доступности к центру жилого района) х 1,2 (примыкает к магистрали градообразующего значения) х 1,11 (к остановкам скоростного транспорта) х 1,10 (в пешеходной доступности к местам отдыха) х 0,89 (в зоне ограничения застройки по уровню загрязнения атмосферного воздуха) х 0,89 (сложные горно-геологические условия) = 1,33

Общий коэффициент месторасположения земельного участка магазина является произведением К_м2 и К_м3 и составит:

Км = 2,69 х 1,33 = 3,58

Коэффициент функционального использования Кф для земельного участка магазина (земли коммерческого использования) равен 2,50.

Денежная оценка 1 м2 земельного участка территории магазина составит:

Цн =78,5 х 3,58 х 2,50= 702,6 грн,

а всего участка площадью 300 м² : 702,6 х 300 = 210780 грн.

Пример 3. Денежная оценка земельного участка, находящегося в собственности гражданина П.

Земельный участок расположен в границах IIIЦГ экономико-планировочной зоны, в 312 оценочном районе. Базовая стоимость 1 м2 территории по результатам денежной оценки составляет 78,5 грн. Зональный коэффициент Км2 для данной зоны равен 1,99.

Из схем зон влияния локальных факторов видно, что территория расположена в зоне пешеходной доступности к центру жилого района, примыкает к магистрали градообразующего значения, в зоне пешеходной доступности к остановкам скоростного транспорта, к местам отдыха, примыкает к улице с твердым покрытием, с централизованным водо-, тепло-, газоснабжением. Территория участка расположена в зоне ограничения застройки по уровню загрязнения атмосферного воздуха. Кроме того, территория имеет сложные горно-геологические условия.

Таким образом, из общей численности локальных факторов, имеющих проявление в г. Макеева, при денежной оценке земельного участка гражданина П. учитывается шесть. Общий локальный коэффициент Км3 составит:

Км3 = 1,16 (в зоне пешеходной доступности к центру жилого района) х 1,20 (примыкает к магистрали градообразующего значения) х 1,07 (в зоне пешеходной доступности к остановкам скоростного транспорта) х 1,06 (в зоне пешеходной к местам отдыха) х 0,90 (в зоне ограничения застройки по уровню загрязнения атмосферного воздуха) х 0,90 (сложные горно-геологические условия) = 1,28 (см. табл. 6).

Общий коэффициент месторасположения земельного участка гражданина П. является произведением Км2 и Км3 и составит:

Км = 1,99 х 1,28 = 2,55

Коэффициент функционального использования Кф для земельного участка (земли одно- и двухэтажной застройки) равен 1,00.

Денежная оценка 1 м2 земельного участка под застройкой составит:

Цн = 78,5 х 2,55 х 1,00 = 200,2 грн.

На территории усадьбы площадью 600 м2, согласно земельно-учетным материалам, под застройкой находится 300 м2, под огородом (сельхозугодиями) - 300 м2.

Денежная оценка земель 1м2, или 1 га сельхозугодий, определяется по Шкале денежной оценки одного гектара сельскохозяйственных угодий, наименование агропроизводственных групп почв определяется по экстраполяционной схеме почв. Участок имеет черноземы обыкновенные слабосмытые легкоглинистые (шифр 65л), согласно шкале денежной оценки земель определяется стоимость пашни: 10316,9 грн. за 1 га.

Денежная оценка земельного участка гражданина П. составит:

застройка - 200,2 х 300 = 60060грн,

пашня (огород) –10316,9 х 0,03 = 309,5 грн.

Всего: 60060 + 309,5 = 60369,5 грн.

ВОПРОСЫ ДЛЯ ПОВТОРЕНИЯ И САМОКОНТРОЛЯ

1. Когда возникает потребность в массовой оценке земель?

2. Каковы основные методы, используемые в процессе массовой оценки земель?

3. Какова процедура массовой оценки?

4. Что такое денежная оценка согласно Закону Украины "О плате за землю"?

5. Какие факторы влияют на размер рентного дохода?

6. Какие показатели включают затраты на освоение и оборудование территории?

7. Что учитывает коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка?

8. Что учитывает коэффициент, характеризующий месторасположение земельного участка?

9. Каковы этапы выполнения денежной оценки земель населенных пунктов?

10. Какая территория населенного пункта принимается для расчета затрат на освоение и обустройство 1 м2 земли?

11. Что представляет собой земельно-оценочная структуризация территории?

12. Что такое экономико-планировочная зона?

13. Какие факторы оказывают влияние на определение границ экономико-планировочных зон?

14. Каков конечный результат экономико-планировочного зонирования территории?

15. Какие тенденции роста прибыльности городских земель отражает экономико-планировочное зонирование?

16. Каковы величины коэффициентов, характеризующие функциональное использование земельного участка?

РЕКОМЕНДОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА:

1. Земельный Кодекс Украины

2. Закон Украины «Об основах градостроительства» от 16 ноября 1992 г. № 2780-XII»

3. Постановление Кабинета Министров «О порядке ведения Государственного земельного кадастра» от 12 января 1993 г. № 15

4. Закон Украины «О планировке и застройке территорий» от 20 апреля 2000 г. № 1699 – III

5. Ю. Дегтяренко, О. Драпіковський, І. Іванова «Регулювання земельних відносин у місті», К., 1997

6. Економіка міст. Україна і світовий досвід. Загальна редакція В. Макухи. К., 1997

7. Методичні рекомендації по складанню схем визначення земель населених пунктів для приватизації та регулювання їх використання, Державний комітет України у справах містобудування і архітектури К., 1995

8. С. Н. Максимов "Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости",С. Петербург. 2000 г.

9. Довідник проектувальника. Містобудування. – Кіїв. Укрархбудінформ, 2001

10. ДБН 360 – 92**. Містобудування. Планування и забудова міських і сільських поселень. – Кіїв. Мінбудархітектури України, 2002

11. "Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов", утвержденный приказом Госкомзема Украины, Госкомградостроительства Украины, Минсельхозпрода Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 ноября 1995 года № 76/230/325/150, который зарегистрирован в Министерстве юстиции Украины 30 ноября 1995 г. под № 427/963.

12. "Порядок денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)", утвержденный приказом Госкомзема Украины, Минагропрома Украины, Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины, Госкомлесхоза Украины, Госводхоза Украины и Украинской академии аграрных наук от 29 июня 1997 г. № 86/19/148/86/76/88, который зарегистрирован в Министерстве юстиции Украины 14 октября 1997 г., № 477/2281.

13. Эталон технической документации денежной оценки земель г. Бровары Киевской области. Киев, Гипроград, 1997 г.

14. Эталон технической документации денежной оценки земель сельских населенных пунктов (на примере села Красиловка Броварского района Киевской области). Киев, Институт землеустройства УААН, 1997 г.

15. Денежная оценка земель города Макеевка. – Донецк. ЗАО ТПИ “Донбассгражданпроект. 2001

318