4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости
После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, приступают к следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.
Для каждого из примененных методов оценки выбирается удельный вес (с учетом значимости и применимости каждого метода для каждой конкретной ситуации). Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.
Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:
Затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
Анализ проводился на основании достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 80%;
Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости. Однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны, поэтому вес доходного подхода выше, чем
затратного, и ниже, чем подхода сравнительного анализа продаж.
Практическая часть
В данной работе рассматривается 3 района для возможной постройки дачи : Сайнаволок, Усадьбы, Лососинное. Стоимость строительства везде одинакова, различны лишь стоимости земельных участков.
Инженерная инфраструктура всех 3 районов частично развита, есть водопровод, канализация и элекрификация.
Положительный момент - это то, что районы со всех сторон окружены лесом и шумовые воздействия сведены к минимуму.
Транспортная доступность хорошая. Расстояние до ближайшего района города Петрозаводска состовляет:
Усадьбы – 2 км
Сайнаволок – 1.7 км
Лососинное – 13 км
Лососинное самый удаленный от города район, однако имеется свой плюс – расположено село на берегу озера Лососинское.
Затратный подход
Затратный
подход подразумевает стоимость земельного
участка и стоимость нового строительства
здания. Проанализировав рынок недвижимости
земельных участков по газетам бесплатных
объявлений1,
а так же по ресурсам сети интернет2
по городу Петрозаводску был сделан
следующий вывод, представленный в
таблице:
Средняя стоимость |
1202222 |
1206667 |
1052222 |
|
Характеристики |
участков, то есть |
наличие на них инженерних |
||
сетей были примерно одинаковы, что позволяет вывести примерную среднюю стоимость земельных участков в каждом из районов. Видно, стоимость земельных участков на Древлянке и Ключевой примерно одинакова, а стоимость участков района Сайнаволок меньше стоимости двух вышеописанных районов.
Для дальнейшего подсчета стоимости будет использована средняя стоимость земельных участков.
Стоимость возведения здания.
Для объективной оценки стоимости коттеджей, предположим, что все здания были только что построены и по этому у них отсутствуют как физический, так и моральный износ.
Для постройки здания была найдена фирма, занимающаяся строительством домов коттеджного типа из бревна и кирпича: «Группа компаний Град Петра» http://gradpetra-rk.ru.
Фирма занимается строительством односемейных домов по типовым проектам. На сайте размещены примерные сметы на строительство, включающие в .себя стоимость материалов и стоимость строительно-монтажных работ.
Эта система идеально подходит для возведения жилых односемейных и многосемейных домов коттеджного типа. Специалисты «Града Петра» создали технологию расчёта, изготовления и монтажа домов с учётом российских условий, материалов, оборудования и рабочей силы. Группа строительных компаний «Град Петра» давно и успешно занимается проектированием, строительством и монтажом быстровозводимых зданий и сооружений из лёгких металлических конструкций.
Смета на строительство дома из кирпича с кирпичной
облицовкой фасада
Наименование |
Материалы |
Строительно-монтажные работы |
Стоимость, руб. |
Стоимость, руб. |
|
Проектная документация |
32800,00 |
|
Фундамент монолитный ж/б свайно -ростверковый, ширина ростверка 0,50м, высота ростверка 0,6 м , высота сваи 1,2м |
|
» |
Итого - фундамент |
105225,00 |
111600,00 |
Несущие стены - в 1,5 кирпича с утеплителем |
|
|
Итого -несущие стены |
250564,00 |
127400,00 |
Утепленное монолитное перекрытие фундамента - площадь 91м2, толщина 0,2м |
|
• |
Итого - утепленное монолитное перекрытие фундамента |
123464,00 |
52780,00 |
Монолитное перекрытие 1-го этажа -площадь 87м2, толщина 0,15м |
|
|
Итого - монолитное перекрытие 1-го этажа |
117150,00 |
59160,00 |
Перегородки |
|
|
Итого - внутренние перегородки по проекту |
54385,00 |
32180,00 |
Конструкция крыши |
|
|
Итого - крыша |
65050,00 |
76000,00 |
Фасад |
|
|
Итого - облицовка фасада |
93060,00 |
108750,00 |
Итого строительство дома из кирпича с кирпичной облицовкой фасада по проекту № Y203-0, площадь нетто 137,1м2 |
808898,00 |
567870,00 |
Общая стоимость строительства: Сзп = Сзу + Сзд = 808898 + 567870 = 1376768 рублей. Таким образом можно подсчитать стоимость каждого участка с учетом построенных зданий:
Мк. районы |
Стоимость ЗУ, руб |
Стоимость здания, руб |
Всего, руб |
Древлянка |
1202222 |
1376768 |
2578990 |
Ключевая |
1206667 |
1376768 |
2583435 |
Сайнаволок |
1052222 |
1376768 |
2428990 |
По данным таблицы видно, что стоимости земельных участков в микрорайонах Древлянка и Ключевая отличаются лишь на несколько тысяч рублей, тогда как стоимость участка в Сайнаволоке меньше на 155 тысяч. Это объясняется тем, что этот участок находится на значительном отдалении от города, и соответственно добираться до центра города проблематично без личного транспортного средства.
К тому же в Сайнаволоке нет рядом объектом социальной инфраструктуры - магазинов, аптек, почты, банков.
Но есть и свои плюсы: расположение в дали от города хорошо влияет на организм человека, так так антропогенные факторы влияющие на коттеджный район сведены к минимуму.
Список используемой литературы
http://edu.dvgups.ru/METDOC/ITS/EKON_S/EKON_NEDV/METOD/UP/frame/4_1.htm
http://www.apex-group.ru/
http://subschet.ru/subschet.nsf/07cc05928fa60272c32571d700099fa6/6fd4b67514a9368cc325723200559719!OpenDocument
http://isk-fininvest.ru/blog/nedvizhimost/faktoryi-vliyayushhie-na-czenu-kvartiryi,-za-kotoryie-stoit-ili-ne-stoit-platit.html
http://www.avito.ru/kareliya/doma_dachi_kottedzhi
http://petrozavodsk.krl.slando.ru/nedvizhimost/prodazha-domov/prodazha-kottedzhey/