2. Основные принципы и подходы к оценке недвижимости.

А).Принципы оценки недвижимости.

Это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя (полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости).

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением: -остаточной продуктивности земли (собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход); - предельной продуктивности (характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости, а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента); - возрастающего и уменьшающего дохода (по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости); - сбалансированности (владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли); - экономического размера (позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте); - экономического разделения (применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества).

3. Принципы, связанные с рыночной средой (зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка, предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости, уровень конкуренции на рынке недвижимости, изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа).

Б,В) Этапы процесса оценки недвижимости:

1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. Необходимо указать вид оценки; вид стоимости объекта; размер оплаты за проведение работы.

2.  План оценки включает в себя последовательные решения следующих задач:

Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости; сбор нужной информации; обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости; конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости.

3. Сбор и подтверждение информации Данные должны: непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими; быть подтверждены личным осмотром объекта оценщиком или экспертами; быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений.

4. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.

Затратный подход основан на сопоставлении затрат по созданию данного недвижимого имущества со стоимостью нового объекта, максимально соответствующего требованиям покупателя. Он является единственно приемлемым при оценке объектов специального назначения и прочего имущества, сделки по которым совершаются редко. Стоимость объекта Н по затратному подходу определяется как сумма восстановительной стоимости сооружения за вычетом износа и предварительно определенной стоимости земли.

Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:

1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);

2) определение стоимости замещения (Существуют три основных метода определения стоимости замещения: метод сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта недвижимости; метод разбивки по компонентам, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели; метод количественного обследования, который заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь).

3) расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);

4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.

Доходный подход связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости. Предусматривается выполнение пяти операций:

1) определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетах по доходам и расходам предприятия за последние 3 года,

2) вычитание операционных издержек. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.

3) определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода определяется индивидуальными характеристиками предпринимателя.

4) оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл это «разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов». Это характеризует дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

5) определение окончательной стоимости недвижимости. Может быть осуществлено методом капитализации доходов (метод прямой капитализации), методом дисконтированных денежных потоков, техникой остатка.

Рыночный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике.

Сравнительный метод включает в себя операции: сбор сравнительных данных, изучение сделок, временные корректировки, корректировка различий по сопоставимым объектам.

Г) 5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Этот процесс включает в себя предварительную и заключительную стадии.

В процессе предварительной стадии оценщик проверяет возможность использования принципов оценки стоимости недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах, анализирует с позиции здравого смысла различные суммы стоимости недвижимости, полученные в результате применения рыночного, затратного и доходного подходов при оценке стоимости недвижимости, ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта, проверяет реальность первичной информации.