Глава 1. Доходный подход к оценке бизнеса предприятия

1.1.Экономическое содержание доходного подхода

Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их теку­щую стоимость. Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций (рис.1):

1. Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балан­совых отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход. При этом определяются:

Потенциальный валовой доход, т. е. доход, который объект может принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую сум­марную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости;

Действительный валовой доход исходя из потенциального валового дохода, из которого вычитаются потери при сборе платежей и добавляется дополни­тельный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

Рис. 1. Алгоритм расчетов доходного подхода к оценке объектов недвижимости

Например, если оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из стоимости: номеров, услуг ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Поку­патель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощно­стей и других факторов. Дополнительные возможности получения дохода, как пра­вило, учитываются заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей сто­имости.

2. Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные рас­ходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода.

Операционные издержки принято делить на:

• условно-постоянные, не зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости (налог на имущество, страховые взносы и т. д.);

• условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т. д.);

• резервы замещения — на замену в течение экономической жизни объекта не­движимости отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).

В случае оценки гостиницы операционные издержки включают следующие из­держки: стоимость гостиничного номера, зарплату персонала и администрации, рас­ходы на рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и стоимости кредита, вычитаются из валового оборота для определения чистого до­хода.

3. Определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода зависит от предпринимателя. Допустим, 70% дохода пойдут на по­крытие платы за аренду и другие производственные расходы, в этом случае пред­приниматель может получить в виде вознаграждения до 30% от валового дохода. При высоком уровне конкуренции доход предпринимателя может сократиться.

Отметим, что в чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кре­дитов и амортизационные отчисления.

4. Оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл (Оксфордский словарь английского языка) определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса по­купателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный эле­мент стоимости бизнеса». Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл — это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов. Оба определения характеризуют дополнитель­ную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

5. Определение окончательной стоимости недвижимости. При этом могут ис­пользоваться методы: капитализации доходов (прямой капитализации); дискон­тированных денежных потоков и техника остатка.

Чтобы определить стоимость гудвилл потенциального владельца, оценщик дол­жен выполнить ряд операций .

1.2 Метод прямой капитализации

Используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учиты­вающий как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимо­сти, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение. В общем случае ставка капитализации определяется по формуле:

1. Существуют и другие методы расчета ставки капитализации:

Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объек­та с объектом-аналогом. Сравниваются основные характеристики объектов, на основе чего выбираются объект - аналоги. Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой с объектом-аналогом либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов.

2. Метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала) применя­ется для покупки объекта недвижимости с использованием как заемного, так и собственного капитала:

а) ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) опреде­ляется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;

б) ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации соб­ственного капитала) определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капи­тал, к величине собственного капитала.

Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных час­тей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала. Составляющая заемного капитала определяется как произве­дение ипотечной постоянной и отношения величины заемного капитала в общей сум­ме вложенного капитала. Составляющая собственного капитала определяется как:

3. Метод связанных инвестиций (земли и здания) применяется, когда можно точ­но рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественно­го комплекса: зданию (строению) и земельному участку. Суть метода заклю­чается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и объекта недвижимости, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуще­ствляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса.

4. Метод Эллвуда является модифицированным методом связанных инвести­ций (заемного и собственного капитала), учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта не­ движимости.

Для расчета общей ставки капитализации Эллвуд предложил формулу:

где — общий коэффициент капитализации; — норма отдачи собственного ка­питала; М — доля заемного капитала; С — ипотечный коэффициент Эллвуда.

На практике используются расчетные таблицы, с помощью которых при задан­ных норме процента, норме отдачи собственного капитала и периоде владения опре­деляется величина ипотечного коэффициента С.

5. Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвести­циями, низкой ликвидностью фондов и др. Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала может также учитывать и время возмеще­ния (возврата) вложенного капитала, т. е. к полученной ставке необходимо прибавить ставку возмещения капитала. Она рассчитывается как отношение единицы к числу лет.

Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на части, и если известны величины всех ее составляющих, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.

Метод прямой капитализации основан на том, что доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в теку­щую стоимость, которая и будет стоимостью объекта недвижимости.

Общая формула для определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации выглядит следующим образом:

В случае передачи объекта недвижимости в аренду формула приобретает не­сколько другой вид, так как метод прямой капитализации в этом случае будет отож­дествляться со стоимостью арендной платы за ряд лет эксплуатации объекта. Такой метод носит название «капитализация годовой арендной платы».

Капитализация годовой арендной платы зависит от индивидуальной оценки и риска получения арендной платы:

где К_дох — стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с использованием доход­ного подхода; ЧД — чистый доход; Г — число лет аренды объекта; С_кап — коэффици­ент капитализации арендной платы, рассчитанный как отношение суммы чистого дохода (ЧД) к сумме годовой арендной платы (А_ар.пл).

На основе общих представлений о доходном подходе для каждого отдельного объекта недвижимости может использоваться та или иная группа принципов и ме­тодов оценки в зависимости от цели этой оценки. Так, например, доходный подход к оценке земельных участков предполагает использование принципов и методов, позволяющих оценить земельный участок исходя из ожидаемых доходов. Это принципы ожидания, спроса и предложения, замещения и методы прямой капита­лизации, капитализации дохода по периодам, техники остатка дохода.

Метод прямой капитализации основан на определении дохода от владения зе­мельным участком. Расчетная стоимость земли определяется частным от деления величины чистого дохода на ставку капитализации. Метод удобен при оценке зе­мельного участка в случае его аренды отдельно от зданий и сооружений, когда арен­датор несет ответственность за уплату налога на имущество и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в зе­мельную собственность.

В качестве основы для определения дохода при использовании этого метода мо­гут выступать:

• рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

• часть дохода от предприятия как имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

• арендная плата для оценки земель поселений;

• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его прода­же в будущем или при его залоге под ипотечный кредит, и др.

В настоящее время сложились три метода расчета ставки капитализации:

1. Земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала. Исходя из этого ставка капитализации рассчитывается на основе характери­стик денежного рынка на дату оценки. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомен­дует использовать ставку Сбербанка РФ по долгосрочным валютным опера­циям.

2. Кумулятивный метод, при котором ставка капитализация может включать:

• без рисковую ставку (например, процентную ставку Сбербанка РФ);

• риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка недвижимости, и др.,

3. Метод прямого сопоставления, при котором ставка капитализации равна до­ходу, деленному на цену продажи по объекту-аналогу.

При применении метода капитализации дохода по периодам определяют еже­годные потоки доходов за весь период владения и приводят их к текущей стои­мости.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами недви­жимости, используется техника остатка дохода, приходящегося на земельный уча­сток. Техника остатка дохода земельных участков используется в случаях, когда здания и сооружения недавно построены или еще не построены (выполняется тех­нико-экономический анализ нового строительства), а также при определении ва­рианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Оставшейся доход после покрытия всех затрат на привлечение различных ре­сурсов (капитала, рабочей силы, ресурсов управления) относится к земельному участку.