62. Договор найма жилого помещения для лиц, признанных беженцами.

http://com-papers.info/lib28/b28965z.htm

63. Договор найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания граждан.

64. Договор найма служебного жилого помещения.

65. Договор мены и обмена жилых помещений.

67. Возникновение права собственности на самовольно возведено строение (жилой дом).

Право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя, принадлежит его создателю. Так сказано в ст. 218 ГК РФ. Однако при создании новой вещи должны быть соблюдены права и законные интересы иных лиц (в случае с недвижимостью это могут быть, например, собственники земельного участка, на котором строится дом).

Что же касается непосредственно права собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, то оно возникает исключительно с момента такой регистрации. Причем зарегистрировать право собственности можно не только на построенный дом, но и на находящийся в процессе создания (неоконченное строительство).

Порядок регистрации вновь созданного недвижимого имущества установлен в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно этому Закону для регистрации права собственности на новое строение необходимо представить документы, подтверждающие факт его создания. К ним относятся:

- документ, подтверждающий право собственности (или другое вещное право - аренду, пожизненное право пользования и т.д.) на земельный участок (это может быть свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи);

- разрешение на строительство;

- проектная документация;

- документ, содержащий описание объекта недвижимости (паспорт и справка БТИ).

Если на строительство объекта недвижимости разрешения получено не было или дом был построен на земельном участке, принадлежащем другому человеку (или организации), то возникнет проблема признания права собственности на самовольную постройку.

Самовольная постройка - это жилой дом, другое недвижимое имущество, созданное на земельном участке, который для этого не предназначен, либо созданное без разрешения или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольный застройщик не может получить право собственности на возведенное строение. Это значит, что он не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать с ней другие сделки). Застройщик обязан снести самовольную постройку за свой счет.

Самовольный застройщик может обратиться в суд с заявлением о признании за ним права собственности на постройку. Суд пойдет заявителю навстречу, если земельный участок, на котором возведено строение, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, которому принадлежит земельный участок (на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании), где возведено строение. Лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает "самовольщику" расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Договор найма специализированного жилого помещения

Договор найма специализированного жилого помещения является срочным и возмездным. Жилое помещение предоставляется за определенную плату и временно, как правило, на срок, совпадающий с временем работы гражданина или иными обстоятельствами, в связи с которыми у гражданина возникло право заключать такой договор.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается только на основании решения о предоставлении такого жилого помещения. Действующие от имени собственника специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти, уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо вправе заключить вышеуказанный договор только после принятия решения о предоставлении такого жилого помещения соответствующими органами или уполномоченными на то лицами.

Предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры). Однако из этого правила есть исключение – предоставление жилья в общежитиях, где жилые помещения предоставляются из расчета не менее 6 м 2 жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 Жилищного кодекса РФ). Поселение в общежитии допускает вселение в одну комнату нескольких лиц, не связанных родственными отношениями.

По сравнению с другими договорами найма жилых помещений данный договор налагает на нанимателя определенные ограничения. Правилами пользования специализированным жилым помещением являются следующие: права и обязанности наймодателя, за исключением приведенного выше, повторяют права и обязанности наймодателя по обычному договору социального найма.

По договору социального найма жилого помещения наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за пользование жилым помещением.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет такие обязанности, как:

передача нанимателю свободного от любых прав иных лиц (например, права аренды) жилого помещения;

обеспечение и непосредственное участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

производство капитального ремонта жилого помещения;

содействие предоставлению нанимателю коммунальных услуг в достаточном количестве и надлежащем качестве (ч.1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ).

Одним из условий договора найма специализированного жилого помещения является указание в этом договоре членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения. И, соответственно, они несут права и обязанности совместно с нанимателем по правилам, установленным разделом IV Жилищного кодекса РФ.

Согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ к членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Иные лица (другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы) признаются членами семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма, если они вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

ОСНОВНЫЕ ОТЛИЧИЯ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем .

Рассмотрим правоотношения сторон в коммерческом найме. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается только в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату (вознаграждение) жилого помещения.

Если рассматривать социальный найм, то договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах – квартиросъемщики просто платят за предоставление им жилищно-коммунальных услуг.

Однако следует сразу отметить, что по форме договоры социального и коммерческого найма практически идентичны. При этом полная идентичность таких договоров объясняется главным образом тем, что положения главы 35 Гражданского кодекса (ГК) предусматривают минимальный набор условий такого договора.

Отличия.

Во-первых, договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.

Во-вторых, наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением.

В-третьих, заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу, что обязательно при социальном найме.

Следующей особенностью для рассматриваемого договора является то, что в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Кроме того, по договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном (хотя, конечно же, чаще всего помещения предоставляются в домах частного жилищного фонда).

Также особенностью договора коммерческого найма является то, что в отличие от договора социального найма, он носит срочный характер: коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Кроме того, возможен также и краткосрочный наем – до 1 года. Смотреть особенности ст. 683.

Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Далее в отличие от договора социального найма объектом (предметом) договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора. Данным помещением может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). При этом смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, однако согласно п. 1 статьи 687 ГК наниматель должен предупредить об этом наймодателя за три месяца.