Глава 2. Ипотечное страхования в рф.

2.1 Ипотечное страхование.

После того как клиент выбрал понравившуюся ему недвижимость и оптимальные для него условия ипотеки, возникает вопрос, как со стороны кредитора (банка), так и со стороны заемщика (клиента): договор ипотеки заключается на достаточно длительный срок, и с годами все больше становится вероятность наступления непредвиденных неблагоприятных событий, которые могут повлечь повреждение или уничтожение заложенного имущества.

Так как же защитить имущественные интересы должника в случае гибели или повреждения недвижимости и обеспечить кредитору гарантии возврата его денег? Вот тут и возникает мысль о страховании ипотечного кредита.

Ипотечное страхование - это совокупность видов страхования, которые обеспечивают защиту имущественных интересов участников рынка ипотечного жилищного кредитования, предусматривающие осуществление страховых выплат в размере частичной или полной компенсации ущерба, нанесенного имущественным интересам кредитора в результате неисполнения заемщиком обязательств по договору ипотечного жилищного займа.

В наши дни ипотечное страхование является обязательным условием получения ипотечного кредита. Программа ипотечного страхования разрабатывается в соответствии с требованиями кредиторов и финансовыми возможностями заемщиков.

Задача страхования - уменьшение кредитного риска, его перераспределение.

Цель формирования программы - обеспечение максимальной защиты имущественных интересов заемщика и кредитора от рисков, связанных с ипотечной деятельностью.

Для достижения поставленной цели и обеспечения конкурентоспособности страховой программы ее формирование должно базироваться на следующих принципах:

Комплексность - совокупность видов страхования, включенных в программу, обеспечивает защиту от максимального количества ипотечных рисков.

Гибкость - программа предусматривает различный объем страхового покрытия, учитывающий особенности кредитных программ и потребности участников ипотечных отношений в страховой защите.

Клиентоориентированность - стандартизация ипотечных страховых продуктов и их реализации обеспечивают индивидуальных подход к каждому страхователю, оперативность оценки риска и заключения договора страхования.

Доступность - в условиях дефицита финансовых средств дополнительные расходы по оплате страховых услуг не должны становиться непосильным бременем для заемщика.

Ипотечное страхование существенно снижает риск невозвратности кредитных средств, согласно статье 255 НК РФ п.16, страховые взносы по договорам добровольного личного страхования, заключаемым исключительно на случай наступления смерти застрахованного или утраты им трудоспособности, не облагаются налогом на прибыль, указанная в договоре страховая сумма будет выплачена в назначенный срок.

В настоящее время программы ипотечного страхования, разработанные страховщиками, как правило, включают в себя два базовых страховых продукта:

- Страхование недвижимости, выданной под залог физическому лицу;

- Страхование жилья, как неотъемлемая часть ипотечного страхования, так же является вполне резонным требованием банка-кредитора.

Пожары, наводнения, прочие стихийные бедствия, техногенные катастрофы, грабежи, поджоги, взрывы, вандализм и т.д. Естественно, что в защите от всех этих явлений заемщик заинтересован не в меньшей степени, чем кредитодатель. Более того, если банк чаще всего готов удовлетвориться страхованием лишь суммы кредита, то клиенты стремятся застраховать всю стоимость жилья, чтобы в случае «форс-мажора» полностью скомпенсировать понесенный ущерб.

Заемщик, застраховавший жилье в пределах полной его стоимости, является для банка более привлекательным клиентом, т.к. при утрате квартиры страховая компания возместит банку выданный ипотечный займ. Если договор ипотечного страхования жилья был заключен до того, как в строящемся здании были обнаружены конструктивные дефекты, - страховая компания и в этом случае возьмет на себя обязанности по возмещению банку его расходов.

Страхования жизни и трудоспособности. При ипотечном кредитовании банки не могут не волновать частная жизнь заемщиков и их близких, состояние их здоровья, трудоспособности, их «моральный облик» и, как крайний случай - их жизнь, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. Но в этом же заинтересованы и заемщики, поскольку в случае болезни и утраты работоспособности только страховые компании способны скомпенсировать понесенный ущерб банку и сохранить для заемщика (или его близких) предоставленное жилье.

Договор страхования жизни и здоровья предполагает на начальном этапе заполнение анкеты заемщика и медицинский осмотр. Категорически не рекомендуется на любых стадиях ипотечного страхования сообщать о себе ложные сведения, пытаться ввести в заблуждение страховую компанию. Если обман будет раскрыт - страховку на выгодных условиях получить не удастся, а в кредите наверняка будет отказано.

В зависимости от возраста заемщика и состояния его здоровья определяются тарифы на страхование его жизни и здоровья. Если соискатель кредита привлекает созаемщиков - ипотечное страхование в полной мере распространяется и на них, банк этого потребует наверняка.

Страхование титула, то есть риска утраты права на собственность, при претензиях на право собственности со стороны третьих лиц.

Эта составляющая страхования ипотечного кредита также занимает далеко не последнее место, поскольку страхует риски посягательства на предоставленную недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает ее юридическую чистоту. Титульное страхование необходимо, поскольку теоретически всегда присутствует вероятность утраты права собственности заемщика на жилье, купленное по ипотеке. И если наступает страховой случай (например, в силу решения суда), банк в любом случае получит свои деньги, если у заемщика будет соответствующий страховой полис.

Помимо этого, компании предлагают - в качестве дополнения к стандартной программе ипотечного страхования - страхование гражданской ответственности при эксплуатации недвижимого имущества.

Необходимо отметить, что отработанные технологии и накопленный опыт в проведении вышеназванных видов страхования дают возможность объективной оценки риска и формирования экономически обоснованных страховых тарифов. Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика.

Основным фактором, определяющим величину страховой суммы при страховании ипотеки, является размер кредита. По согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту и уменьшается соответственно погашению кредита.

Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр.

Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности.

Тариф по страхования титула (юридической чистоты жилья) составляет 0,2-0,7%. Срок страхования по нему может составлять не весь период кредитования, а только первые три года (срок исковой давности по недействительным сделкам).

Как правило, страховые компании предлагают комплексную программу страхования ипотечного жилищного кредитования населения, включающую в себя все возможные риски по кредитованию. В среднем, ежегодный страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3%-1.5% от суммы кредита, т. е. комплексное страхование ипотечного кредита может быть более выгодно, нежели страхование всех рисков раздельно.