3. Особенности прекращения права собственности на земельный участок.

ГК применительно к земельным участкам дает специальное регулирование следующим способам прекращения права собственности:

1) обращение взыскания на участок по обязательствам собственника. Такое обращение допускается только на основании решения суда (см. ст.278 ГК);

2) изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд путем выкупа (см. ст.279-283). Следует учитывать, что по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (п.3 ст.281 ГК).

При изъятии путем выкупа действуют следующие правила:

а) порядок изъятия:

- решение об изъятии принимается уполномоченными ФОИВ, ОИВ субъектов или ОМСУ (ранее ОМСУ - не допускалось) в соответствии с федеральным земельным законодательством (п.2 ст.279 ГК);

- указанное решение подлежит государственной регистрации; о произведенной регистрации с указанием ее даты должен быть извещен собственник (п.4 ст.279 ГК);

- собственник должен быть письменно уведомлен о предстоящем изъятии не позднее чем за год до предстоящего изъятия; выкуп до истечения года со дня получения уведомления - только с согласия собственника (п.3 ст.279 ГК).

Ранее - изъятие части земельного участка допускалось исключительно с согласия собственника (п.5 ст.279 ГК исключен!);

б) порядок выкупа:

- выкуп осуществляется соответствующим публичным образованием (п.1 ст.279 ГК);

- размер выкупной цены (платы за изымаемый земельный участок), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником;

- при определении выкупной цены в нее включаются:

во-первых, рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества;

во-вторых, все убытки в полном объеме, причиненные собственнику изъятием (в частности, убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду) (см. ст.281 ГК).

в) соответствующий властный орган может предъявить в суд иск о выкупе участка, если:

- собственник не согласен с решением об изъятии либо

- с ним не достигнуто соглашение об условиях выкупа.

Иск может быть предъявлен в течение трех (ранее – двух) лет с момента направления собственнику уведомления об изъятии (ст.282 ГК);

г) права собственника участка до его изъятия:

- собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Данное положение относится к периоду с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе;

- но собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на участке в указанный период (см. ст.280 ГК).

Аналогичные правила действуют и применительно к прекращению ППНВ и ПП(Б)П (ст.283 ГК);

3) изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования путем продажи:

а) основания изъятия:

- участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 (трех) лет, если более длительный срок не установлен законом (ст.284 ГК). Исключение – объективные причины (освоение участка, стихийные бедствия);

- использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки) (ст.285 ГК);

б) порядок изъятия:

- собственник должен быть заблаговременно предупрежден о допущенных нарушениях. Порядок такого предупреждения определяется земельным законодательством. См. ст.54 (наложение административного взыскания в виде штрафа + вынесение предупреждения установленной Правительством РФ формы);

- решение об изъятии принимает уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления;

- при письменном уведомлении собственником о своем согласии исполнить решение об изъятии участок продается с публичных торгов; в противном случае соответствующий орган может предъявить требование о продаже участка в суд (см. ст.286 ГК). Но какой продаже? – наверно, тоже с публичных торгов!

А кому деньги (забыли написать)? Концепция РФ и Проект ГК – собственнику («собственнику земельного участка выплачиваются средства, вырученные от продажи, за вычетом расходов на проведение торгов по продаже участка»).

6