2. Правовое регулирование земельных отношений.

Государство регулирует земельные отношения посредством введения льгот налогообложения, кредитования, инвестиций для добросовестных землепользователей и достаточно высокими ставками на землю при нерациональном ее использовании недобросовестными землепользователями. Данные меры являются эффективной системой ценообразования за пользование землёй, регулятором спроса и предложения на земельные участки.

Важнейшими составляющими такой системы являются:

♦ базовая оценка земельного участка (нормативная и кадастровая цена), устанавливаемая госорганами на основе суммарного эффекта при использовании всех присущих земле свойств;


♦ компенсационные платежи, составляющие часть базовой̆ оценки, потерянной̆ при изъятии земельного участка или использовании в соответствии с новым целевым назначением;

♦ земельный налог, дифференцированный̆ в зависимости от количества, качества и расположения участка;

♦ арендная плата за пользование землёй, назначаемая при взаимосогласованных условиях временного пользования.

Итоговые показатели базовой оценки, наряду с природными факторами, должны учитывать реальные социально-экономические, а также территориальные условия землепользования. Так, оценка с-х потенциала земельного участка будет исходить из почвенного плодородия, типов и видов севооборотов, видов и подвидов угодий, уровня интенсивности с-х производства, местоположения, конфигурации и других особенностей̆ участка. А также - расположения участков относительно источников водополива, водопоя скота и других условий, обеспечивающих возрастание дифференциальной ренты; особого значения земельных участков, используемых в качестве части опытных полей, научных и экспериментальных центров сельского хозяйства и т.п.

Понятие «земля» многозначно и употребляется во многих смыслах - как территория государства, планета, природный ресурс и др. С юридической точки зрения, земля представляет интерес в двух основных аспектах: экономическом и экологическом.


Экономическое значение земли состоит в том, что она является необходимым условием жизнедеятельности человека, вещественным фактором трудового процесса, главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также поверхностью, пространственно-территориальным базисом для размещения и развития всех отраслей экономики, городов и т. д.


Экологическое значение земли заключается в том, что она представляет собой основу существования и воспроизводства человеческого общества, главное звено биосферы планеты, осуществляющее связь между всеми компонентами окружающей природной среды - воздухом, водой, животным и растительным миром, в том числе между органической и неорганической материей. В этом смысле земля понимается как почва - поверхностный слой определенной толщины, обладающий естественным плодородием, то есть способностью обеспечивать существование и развитие живых организмов.


Таким образом, юридически земля может рассматриваться, с одной стороны, в качестве объекта различных прав - собственности, пользования, аренды и др., а с другой, - как объект правовой охраны окружающей природной среды.


Отношения по поводу земли, то есть в связи с ее рациональным использованием и охраной в целях воспроизводства плодородия почв, улучшения природной среды и защиты прав на землю граждан и организаций, называ­ются земельными отношениями.


Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Конституцией РФ (ст. 9, 36), Земельным кодексом РФ от 25.10.2001 (с последующими изменениями и дополнениями) и другими нормативными актами, совокупность которых составляет земельное законодательство.

Земельный Кодекс: http://www.consultant.ru/popular/earth/

В Российской Федерации правовой режим имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется следующими основными Федеральными Законами:

"Земельный кодекс Российской федерации"

"О государственном земельном кадастре"

"О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

"О землеустройстве"

"О разграничении государственной собственности на землю"

"О крестьянском (фермерском) хозяйстве"

"О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"

«О мелиорации земель» 1996 г. С изменениями http://base.garant.ru/10108787/

«О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» 1998 г. http://base.garant.ru/12112328/

Основными законами Российской Федерации, регулирующими земельные отношения, являются:


гл. 17 части первой ГК РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (Право собственности и другие вещные права на землю: http://base.garant.ru/10164072/17/#block_1017); 


Закон РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю"

(http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=69403 );

и некоторые другие.


В настоящее время действующими Указами Президента РФ являются следующие:


Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (с изменениями и дополнениями от 3 ноября 1999 г.) http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=41580;

и некоторые другие.


До настоящего времени действуют:


постановление Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю";


постановление Правительства РФ от 11 июля 2002 г. N 514 "Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства" http://base.garant.ru/12127410/; 


постановление Правительства РФ от 4 апреля 2002 г. N 214 "Об утверждении Положения о государственной экспертизе землеустроительной документации";
постановление Правительства РФ от 18 июля 2000 г. N 537 "Вопросы федеральной службы земельного кадастра России" http://base.garant.ru/12126378/; 


постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=13762

и некоторые другие.


Если международным договором РФ, ратифицированным в установленном порядке, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены ЗК, применяются правила международного договора.

Нормы, регулирующие земельные отношения, содержатся также в нормативных актах, определяющих правовой режим других природных ресурсов (Лесном, Водном кодексах РФ, Законе РФ «О недрах» и др.), гражданском законодательстве, законодательстве о сельскохозяйственных кооперативах, крестьянских (фермерских) хозяйствах и др.

Регулирование охраны земель в Земельном Кодексе РФ осуществляется главой II. Размещение статей, посвящённых правовой охране земель в самом начале Земельного Кодекса, демонстрирует повышенное внимание к данной деятельности со стороны государства.

** Немного о почвах

Федеральный закон «Об охране окружающей среды» 2002 г. признает (в отличие от ранее действовавшего аналогичного закона 1991 г.) объектами охраны природы от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности не только земли, недра, но и почвы (ст. 4 Закона).

Хотя ст. 6 Земельного кодекса РФ не называет в числе объектов земельных отношений почвы, из этого не следует, что поверхностный плодородный слой земельных участков не подлежит правовой охране. Во-первых, ст. 6 признает земли «природным объектом и природным ресурсом», что не может быть без почв — принадлежности природно-естественной составляющей земельных участков. Во-вторых, в других статьях Кодекса почва и охрана ее плодородия многократно упоминается, когда предписываются обязанности снимать и сохранять верхний плодородный слой при строительстве каких-либо объектов, при рекультивации земель, плодородие которых нарушено, мелиорации и химиза­ции сельскохозяйственных угодий и т. д. Имеет ли практическое значение выделение почв в особый объект правовой охраны? Безусловно.

Правообладатель земельного участка (собственник, землевладелец, зем­лепользователь, арендатор, срочный безвозмездный пользователь земель­ного участка) получает землю в пользование, конечно, вместе с почвой, но он не может распорядиться ею отдельно от земельного участка. Так, собственник земли, например иностранный инвестор, купив высокоплодо­родные сельскохозяйственные угодья (черноземы), не может снять, «ос­кальпировать» территорию и распродать почву как обычный товар. Он может продать земельный участок с почвой, но не отдельно почву. Если при различных нуждах строительства поверхностный слой почвы снимается, то собственник и другие правообладатели земли, имея право продать (пере­дать) земельный участок, не могут этого сделать отдельно с почвой (без земельного участка). Следовательно, почва — национальное достояние России, не подлежащее свободной распродаже, несмотря на то, что есть физическая возможность отделить ее от окружающей природной среды.