Существенные условия договора продажи недвижимости:

- предмет - в договоре продажи недвижимости должны быть установлены данные, которые позволяют однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные о расположении недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных договор продажи недвижимости считается незаключенным.

- цена – может устанавливаться как в целом за объект так и за единицу площади. Если цена установлена за единицу площади, то в итоге она определяется исходя из фактического размера переданной покупателю недвижимости. По общему правилу, считается, что цена здания или сооружения или иного, отдельно стоящего на земельном участке объекта включает в себя и цену передаваемой вместе с такой недвижимостью части земельного участка или прав на него. Иное может быть предусмотрено договором. Если в договоре отсутствует согласованное сторонами условие о цене – договор считается не заключен.

* примечание: применительно к продаже жилых помещений существенными условиями договора признаются не только предмет и цена, но и перечень лиц, которые сохраняют в соответствие с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Существенным условием также является указание на их права пользования данным жилым помещением.

№12. Особенности продажи жилых помещений (объектов недвижимости жилого назначения). Существенные условия, права и обязанности сторон договора, государственная регистрация.

Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).
В указанный перечень включаются следующие субъекты:
а) члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам ст. 53 ЖК РСФСР, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 672, 677 ГК);
в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672, 685 ГК);
г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.);
д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК);
е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК).
В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.
Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Таким образом, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. Поэтому нормы ст. 551 ГК по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.
Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.
Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). А в соответствии со ст. 19 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. (в редакции от 10 февраля 1999 г.) "Об основах федеральной жилищной политики" не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

№13. Договор мены по российскому гражданскому праву

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

По юридической природе договор мены является консенсуальным (считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям), взаимным (обе стороны имеют права и несут обязанности, предусмотренные законом и договором), возмездным (договором, по которому одна сторона должна получить товар от другой стороны за исполнение своих обязанностей по передаче товара).

Выступать в качестве стороны договора могут любые субъекты гражданского права (физические лица, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).

К форме договора мены специальные требования не предъявляются, поэтому применяются общие правила формы сделок. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Устно может быть совершена любая сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная форма. В простой письменной форме должны совершаться, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки юридических лиц между собой и с гражданами, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, а в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон.

Содержание договора составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства.

Существенным условием договора является предмет. Предмет договора мены могут составлять как движимые вещи, в том числе ценные бумаги и валютные ценности, так и недвижимое имущество, например земельные участки и т.д. Поскольку мена направлена на передачу права собственности, ее предметом не могут быть обязательства по выполнению работ и оказанию разного рода услуг. Практика арбитражных судов не относит к договору мены двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги, а также соглашение, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица.

Ввиду сходства мены с договором купли-продажи ГК не дает подробной регламентации договора мены и устанавливает общее правило, согласно которому к этому договору применяются правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам о мене, а также ее существу. Такая отсылка позволяет избежать законодательное дублирование по однородным вопросам. Однако многие нормы к мене неприменимы, в частности о розничной продаже, энергоснабжении и др. Кроме того, ГК содержит в главе о мене три дополнительные нормы, отражающие особенности этого договора: стоимость обмениваемых товаров, встречное исполнение обязательств и переход права собственности. Эти правила таковы.

Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, и расходы на их передачу и принятие осуществляются той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Когда по договору мены товары неравноценны, разница в ценах оплачивается соответствующей стороной до или после передачи товара, это правило расширяет сферу возможного применения договора мены.

Общее правило гражданского права о встречном исполнении обязательств призвано защищать интересы стороны в двусторонних обязательствах и позволяет задержать собственное исполнение, если исполнение контрагента не осуществляется или очевидно не будет произведено. ГК подтверждает применимость этого правила к договору мены, если сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают.

При мене переход права собственности, поскольку договором не предусмотрено иное, признается состоявшимся не при передаче каждого из обмениваемых товаров, а одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. Такое решение создает баланс интересов участников договора мены в отношении правомочий по распоряжению имуществом и несения последствий возможных рисков.

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, или возмещения убытков. При этом ответная сторона освобождается от ответственности, если докажет, что заявитель требования знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия вещи, например залога.

№14. Договор дарения по российскому гражданскому праву.

Договор дарения (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание). Договор пожертвования.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности.

Дарение всегда предполагает согласие одаряемого принять предложенное ему дарителем, поэтому является договором, а не односторонней сделкой.

Договор дарения может быть как реальным (договор считается заключенным с момента принятия дара), так и консенсуальным (договор порождает обязательство передать одаряемому определенное имущество в будущем). По общему правилу дарение - одностороннеобязывающий договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности (если только речь не идет о такой особой разновидности дарения, как пожертвование). Договор дарения является безвозмездным, т.к. при наличии встречной передачи договор нельзя считать дарением.

Сторонами договора дарения могут быть граждане, юридические лица и государство. Право государства совершать дарение несомненно, но в качестве одаряемого оно может выступать лишь в договоре пожертвования.

Содержание договора составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства. Существенным условием договора является предмет. Его предметом может быть разного рода имущество: передача одаряемому в собственность вещи; передача имущественного права, принадлежащего дарителю; освобождение одаряемого от исполнения имущественной обязанности, в том числе имущественной ответственности. Предмет договора дарения должен быть в нем ясно обрисован. Обещание подарить все свое имущество или часть его без указания на конкретный предмет в виде вещи, права или освобождения от обязанности считается ничтожным.

В некоторых случаях дарение ограничено или запрещено законом. ГК различает обычные подарки, стоимость которых не превышает 5 МРОТ и более дорогие. Подарки, стоимость которых более 5 МРОТ, не допускаются: 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспосбными, их законными представителями; 2) работникам лечебных, воспитательных и иных социальных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; 3) государственным служащим и служащим муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4) между коммерческими организациями.

Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. Договор дарения не может быть совершен в устной форме и должен быть совершен в письменной в случаях, когда дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает пять МРОТ, договор содержит обещание дарения в будущем (если в этих случаях договор дарения совершен устно он признается ничтожным). Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Закон не предусматривает возможности частичного отказа от дара, поскольку в таком случае необходимо изменить условия договора, а для этого требуется согласие дарителя, т.е. соглашение сторон. Отказ от принятия дара должен быть совершен в той же форме, которая установлена законом для заключения данного договора дарения. Если отказ от принятия дара причинит дарителю убытки, например когда он понес расходы на оформление передачи вещи, хранение, транспортировку, он вправе потребовать от одаряемого возмещения реального ущерба.

ГК относит к видам дарения пожертвование, признавая его отличительной чертой назначения дара, которым является общеполезная цель. Общая польза предполагается для неопределенного числа лиц, которые смогут пользоваться даром.

Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим субъектам гражданского права. Таким образом, пожертвование в пользу коммерческих юридических лиц не допускается.

В отличие от традиционного дара при пожертвовании имущество должно использоваться только по определенному назначению, а если оно не указано, то в каких-либо общеполезных целях. В противном случае пожертвование может быть отменено. Если ввиду изменившихся обстоятельств обусловленное использование становится невозможным, требуется согласие жертвователей или решение суда на использование имущества в другой общеполезной цели.

К пожертвованию не применяются некоторые нормы о договоре дарения (его отмена не допускается и др.).

№15. Постоянная рента по российскому гражданскому праву.

Договор постоянной ренты (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, порядок выплаты ренты, распределение между сторонами риска случайной гибели или случайного повреждения имущества). Право на выкуп постоянной ренты. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты. Выкупная цена.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ему ренту либо в виде определенной денежной суммы, либо в виде предоставления средств на его содержание в иной форме. Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты.

Договор постоянной ренты является реальным (для совершения данной сделки необходимым является передача имущества получателем ренты в собственность другой стороне), возмездным (одна сторона получает ренту и плату за имущество (если оно передается плательщику ренты за плату), другая сторона получает имущество в собственность (за плату или безвозмездно)), двусторонне обязывающим.

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Плательщиками ренты могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты. Он должен быть определен сторонами в договоре. В целях защиты интересов получателя постоянной ренты установлено, что (если иное не предусмотрено договором) ее размер увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Основной формой рентных платежей при постоянной ренте является денежная. Вместе с тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты (как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно). Поэтому он обязан продолжать исполнять обязательства по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик, как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора). Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты.

Право получателя ренты на ее выкуп ограничено рядом случаев. Это нарушение плательщиком его обязательств по уплате ренты, а также передача недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или разделение его между несколькими лицами. Круг допускаемых случаев выкупа ренты может быть расширен заключенным договором. Сам выкуп производится по цене, определенной договором. В иных случаях при передаче имущества за плату выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, а при бесплатной передаче имущества в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по обычной цене за аналогичные товары.

№16. Пожизненная рента по российскому гражданскому праву.

Договор пожизненной ренты (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, выкуп ренты). Размер пожизненной ренты. Распределение между сторонами риска случайной гибели или случайного повреждения имущества. Прекращение договора пожизненной ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ему ренту либо в виде определенной денежной суммы, либо в виде предоставления средств на его содержание в иной форме. Отличительным признаком данного договора является срочный характер обязательств по выплате платежей. Иначе говоря, смерть получателя ренты прекращает обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается

Договор пожизненной ренты является реальным (для совершения данной сделки необходимым является передача имущества получателем ренты в собственность другой стороне), возмездным (одна сторона получает ренту и плату за имущество (если оно передается плательщику ренты за плату), другая сторона получает имущество в собственность (за плату или безвозмездно)), двусторонне обязывающим.

Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин. Плательщиками ренты могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Право на выкуп ренты предоставлено только ее получателю на случай существенного нарушения договора плательщиком ренты, причем такой выкуп производится на тех же условиях, что и выкуп постоянной ренты. В этом случае получатель ренты альтернативно может требовать также расторжения договора и возмещения убытков.

Размер пожизненной ренты определяется договором и в расчете на месяц должен быть не менее МРОТ и должен индексироваться с учетом уровня инфляции. Рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иной срок не установлен в договоре ренты.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты (выкуп производится по цене, определенной договором; в иных случаях при передаче имущества за плату выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, а при бесплатной передаче имущества в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по обычной цене за аналогичные товары) либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

№17. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением (понятие, форма, стороны, содержание). Обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением. Гарантии прав гражданина-получателя ренты. Прекращение пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин. Плательщиками ренты могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

При разграничении пожизненной ренты от пожизненного содержания с иждивением традиционно указывается на два существенных отличия. Во-первых, предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимость. Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья - также и в уходе за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Лишь в качестве исключения договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК). Кроме того, в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Интересы гражданина-получателя ренты гарантируются различными способами. Во-первых, плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного по этому договору, - вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены (выкуп производится по цене, определенной договором; в иных случаях при передаче имущества за плату выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, а при бесплатной передаче имущества в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по обычной цене за аналогичные товары). При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

№18. Общая характеристика договора аренды. Форма, существенные условия, стороны, их права и обязанности. Сохранение договора в силе при изменении сторон. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Понятие.

По этому договору арендодатель обязуется передать арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или только в пользование, а арендатор должен уплачивать арендодателю арендную плату, при этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором от использования имущества, являются собственностью арендатора. Договор – консенсуальный, возмездным, двусторонним и синолагматическим (каждому праву на одной стороне – такая равная обязанность на другой стороне и наоборот).

Отличительной чертой этого договора от других договором по передаче имущества является то, что передача имуществ Ане сопровождается переходом права собственности от арендодателя к арендатору. Арендатор получает права только владения и пользования или только пользования. Арендатор признается титульным владельцем и ему гарантируются вещно-правовые способы защиты его прав, т.е. возможность предъявления виндикационных и негаторных исков. Такие иски могут быть предъявлены как третьим лицам так и к собственнику имущества. Возможность вещно-правовой защиты – ст. 305 ГК РФ.

В связи с тем, что арендатор является титульным владельцем его права дополнительно обеспечены таким элементом вещно-правовых отношений как право следования. Это означает, что переход права собственности и иного вещного права на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Форма договора аренды.

По общему правилу, договор аренды, по которому арендодателем и арендатором выступает ЮЛ – должен быть заключен в письменной форме. Если сторонами договора аренды являются физические лица, то договор должен быть заключен в письменной форме, если его срок составляет более 1 года.

Договора аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, при этом он подлежит гос регистрации, только если срок его составляет 1 год и более.

Особым образом регулируется форма договора аренды, в который предусматривает переход в последующем права собственности к арендатору (аренда с выкупом). Такой договор должен заключатся в форме, предусмотренной для договора к/п соответствующего имущества.

Существенные условия договора аренды:

- только предмет. Предметом аренды может быть любое имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Т.о. не могут быть предметом договора аренды потребляемые вещи (напр, продукты питания, электроэнергия, вода…). Предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь (т.е. определяемые родовыми признаками не могут быть предметом договора аренды).

Срок аренды не относиться к существенным условиям этого вида договора. Тем не менее, законодатель достаточно подробно урегулировал отношения сторон, связанные со сроками аренды.

Договора аренды считается заключенным на срок, указанный в нем, а если срок не указан, то на неопределенный срок. Правовые последствия договора аренды на неопределенный срок состоят в том, что любая сторона может в одностороннем порядке отказаться от исполнения такого договора, уведомив др сторону за 1 месяц, а если предметом выступает недвижимость – то за 3 месяца. Договора аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок не подлежит гос регистрации (п.11 инф письма ВАС №59 от 16 февр 2001г).

Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества. В этом случае, даже если стороны укажут срок большей продолжительности договор будет считаться заключенным на установленный законом предельный срок.

Если по истечению срока действия договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок. Соответственно, каждая сторона может отказаться от ее исполнения в одностороннем порядке, уведомив др сторону за месяц или если речь о недвижимости – за 3 месяца.

За арендатором, надлежавшим образом исполнявшим свои обязанности по договору аренды, закреплено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Это право Мб исключено договором аренды. Для того, чтобы воспользоваться своим преимущественным правом арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок до истечения срока действия старого договора. Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но тогда он в течение года не имеет права сдавать это же имущество в аренду другим лицам. Если же все таки арендодатель, отказавший арендатору в реализации преимущественного права, в течение года сдаст имущество в аренду др лицам, арендатор имеет право в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей по вновь заключенному договору аренды. Арендатор также вправе требовать возмещения убытков.

Стороны договора аренды.

-это арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатором может быть любое правоспособное лицо. (любой правосубъектное лицо).

Права и обязанности сторон по договору аренды.

Арендодатель.

Основная обязанность арендодателя заключается в том, чтобы предоставить арендатору имущество в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества. Вместе с имуществом арендодатель обязан передать все его принадлежности и относящиеся к нему документы. Передача имущества должна осуществляться в срок, предусмотренный договором, а если он договором не предусмотрен – то в разумный срок. Если арендодатель не исполняет обязанности по передаче имущества арендатору, то арендатор вправе по своему выбору:

- истребовать имущество (ст. 398 ГК) и потребовать возмещения убытков

- либо может заявить в суд требования о расторжении договора и потребовать возмещения убытков.

Арендодатель обязан передать имущество надлежащего качества, при этом он не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору. Арендодатель также не отвечает за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить при осмотре имущества или при проверке его исправности в момент заключения договора или в момент передачи ему имущества. Во всех остальных случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества. Арендатор в этих случаях может воспользоваться одним из следующих способов защиты:

• потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков

• потребовать соразмерного уменьшения арендной платы

• потребовать возмещения собственных расходов, понесенных на устранение недостатков.

• Удержать сумму понесенных расходов из платежей, причитающихся арендодателю. О таком удержании арендатор должен уведомить арендодателя заблаговременно.

• Потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель может избежать указанных негативных последствия, если получения соответствующего уведомления арендатора без промедления заменит имущество ненадлежащего качества аналогичным имуществом надлежащего качества или безвозмездно устранит недостатки.

Арендодатель обязан передать арендатору имущество свободным от прав третьих лиц. Если имущество имеет какие-либо обременения, то арендодатель обязан предупредить о них арендатора. При условии согласия последнего ему может быть передано обремененное имущество. Если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц и это стало известно только в последствии. То арендатор вправе по своему выбору заявить одно из след требований:

• Потребовать уменьшения арендной платы

• Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда имеется реальная опасность утраты имущества арендатором в связи с обращением на это имущество взыскания по требованиям третьих лиц - арендатор может по собственной инициативе удовлетворить требования этих лиц. Согласие арендодателя на это не требуется. В этом случае права кредитора перейдут от арендодателя к арендатору в порядке суброгации (ст.313 ГК). Помимо обязанности передать имущество арендатору, арендодатель несет и ряд других в течение всего срока действия договора. в частности, арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт сданного в аренду имущества. Договором эта обязанность может быть возложена на арендатора. Капитальный ремонт должен осуществляться в сроки установленные договором, а если договором они не установлены, то в разумные сроки. Если арендодатель не осуществляет капитальный ремонт, арендатор может осуществить его самостоятельно и потребовать от арендодателя возмещения понесенных расходов либо зачесть их в счет арендной платы.

Вместе с тем необходимо иметь ввиду, что любые неотделимые улучшения арендованного имущества могут производиться только с согласия арендодателя и только при наличии такого согласия арендатор вправе требовать возмещения своих расходов, понесенных на эти улучшения. Капитальный ремонт – является неотделимым улучшением. И к капитальному ремонту предъявляются все указанные выше правила.

Арендатор.

Обязанности:

• Обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора, а если договором условия не предусмотрены, то в соответствии с назначением имущества. При нарушении этой обязанности арендатором арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора и возмещении убытков.

• Арендатор обязан в процессе использования имущества поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.

• Основная обязанность: своевременно и в полном объеме выплачивать арендную плату. Арендная плата может быть установлена как в отношении имущества в целом так и в отношении каждой его части. ГК устанавливает формы, в которых может выражаться арендная плата:

1. платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно

2. доля от полученных в результате использования имущества плодов, продукции или доходов

3. определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю

4. передача в собственность или в аренду определенной вещи от арендатора к арендодателю

5. возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Изменение арендной платы могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

• Вернуть арендованное имущество по истечение срока аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. По общему правилу, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа. Договором может быть предусмотрено, что имущество подлежит возврату в ином состоянии. Если арендатор по истечении срока действия договора не возвращает имущество арендодателю – арендодатель вправе потребовать возврата имущества в принудительном порядке, а также потребовать взыскания арендной платы за все время просрочки возврата и возмещение убытков в части непокрытой арендной платы.

Права:

• Вправе пользоваться арендованным имуществом +дополнительные права:

• С согласия арендодателя арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)

• Передавать свои права и обязанности по договору др лицу (перенаем)

• Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование

• Отдавать арендные права в залог

• Вносить их в качестве вклада в уставный капитал хоз-ных обществ, складочный капитал в хозяйственных товариществах или в качестве паевого взноса в производственный кооператив

Если имущество передается в субаренду, то срок договора субаренды не может превышать срока действия основного срока договора аренды. К отношениям сторон субаренды применяются правила о договоре аренды. Арендатор соответственно считается арендодателем, а субарендатор – арендатором.

• Арендатор вправе производить улучшение арендованного имущества. Судьба таких улучшений определяется в зависимости от их характера. Все отделимые улучшения являются собственностью арендатора, неотделимые – собственностью арендодателя.

• Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений при условии, что они осуществлены с согласия арендодателя. По общему правилу, право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает после прекращения арендных отношений.

• В случаях, предусмотренных законно или договором арендатор имеет право выкупить арендованное имущество при условии внесения всей, обусловленной договором, выкупной цены.

№19. Виды договоров аренды и их особенности (аренда недвижимости, аренда транспортных средств, прокат). Договор субаренды. Особенности аренды государственного и муниципального имущества.