Ипотечное кредитование в российской федерации
Состояние ипотечного кредитования в Российской Федерации на примере филиала оао Ханты-Мансийский Банк
В течении первого месяца 2011 года существенных изменений на рынке жилья, по понятным причинам, не произошло. В январе активность рынка традиционно низкая, что, безусловно, определяется длительными новогодними каникулами. Единственная особенность этого периода – сокращение числа предлагаемых объектов, из-за того, что на время праздников некоторые из них снимаются с продажи.
2010 год показал, что на стабильном рынке активность продавцов и покупателей может быть очень высокой. По Ханты-Мансийскому округу, сделок с квартирами в округе в 2010 году было зарегистрировано на 30% больше, чем предыдущем 2009-м. Это почти рекордный показатель. Большее число сделок фиксировалось только в ажиотажном 2006 году, причем тогда их число было выше только на 3 %. [21, С.28]
Существенную поддержку рынку оказало возобновление деятельности банков по выдаче ипотечных кредитов. Сделки с использованием заемных средств сегодня составляют 40-50% от общего объема. [11, С.5]
Анализ на ноябрь 2009 года показывает, что ситуация с ипотекой и жилищными кредитами в Югре начинает улучшаться. На это повлияли антикризисные меры Федерального и окружного правительств, общее оживление в экономике и возросшая уверенность граждан в то, что тяжёлые времена остались позади. Положительное сальдо региональных банков в 14,5 млрд руб. говорит о том, что население по-прежнему им доверяет. [46, С.15]
Такая информация прозвучала на 12-м заседании постоянной комиссии по вопросам стабилизации и развития финансового рынка автономного округа, которое провёл заместитель председателя правительства Югры по вопросам инвестиций и инноваций Кирилл Морозов. В целом разговор шёл об ипотечном кредитовании и реструктуризации кредитов в соответствии с рекомендациями наблюдательного совет АИЖК, который возглавляет помощник президента РФ Аркадий Дворкович. [23, С.13]
Но сами банкиры пока осторожничают с выдачей кредитов. Наращивать кредитные портфели начали, прежде всего, - Сбербанк, Газпромбанк и Ханты-Мансийский банк. Они же разрабатывают и программы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, хотя объём просроченных платежей в Югре составляет всего 0,49% при среднероссийских 2,23%. [23, С.13]
При этом за три года существования в округе ипотеки с государственной поддержкой уже погашено 23% взятых займов. То есть этот рынок для банкиров в регионе малорискован, а по его развитости и популярности округ стоит на пятой верхней строке российского рейтинга. По оценкам специалистов, Югра уже в 2011 году может в четыре раза увеличить количество сделок, доведя объём средств на ипотечном рынке до11 млрд руб. И это - весьма скромная оценка потенциала, поскольку такой объём средств может поступить только за счёт материнского капитала, если федеральное законодательство расширит возможности его использования для улучшения жилищных условий молодых семей. В Ипотечное агентство Югры в 2011 году уже сегодня поданы заявления о погашении займов на 700 млн руб. Изменение правил господдержки из бюджета Югры по подпрограмме "Ипотечное жилищное кредитование" привело к росту сделок на первичном рынке жилья, на который ранее приходилось всего 20% средств, сообщает пресс-служба губернатора ХМАО. [23, С.13]
Подводя итоги встречи, Морозов выразил уверенность, что банкиры поддержат уже принятые и будущие инициативы правительства автономного округа по стабилизации и укреплении жилищного кредитования, что снизит риски сделок и даст возможность увеличивать кредитные портфели. [23, С.13]
Это позволит также рассчитывать на возвращение инвестиций в сферу жилищного строительства. Власти округа обещают им всяческую поддержку, в том числе информационную, поскольку многие провалы в ипотеке произошли не из-за финансовых, а психологических причин. [ 16, С.25]
Что касается цен на жилье, то в последние месяцы на рынке отмечается незначительных рост средних показателей. По сравнению с октябрем 2009 года (на тот момент фиксировались самые низкие после кризиса цены) квартиры в городе «подорожали» на 7,3%. Стоит отметить, что темпы корректировки сейчас несколько возросли и составляют около 1 % в месяц. Тем не менее, говорить о том, что на рынке начался интенсивный рост цен пока рано. [18, С.10-11]
В феврале – начале марта рынок жилья Ханты-Мансийского автономного округа оставался стабильным. Ценовые показатели, как и все последние семь месяцев демонстрировали положительную динамику, правда, темпы этого процесса оставались низкими. Объем предложения, после быстрого падения во второй половине прошлого года, стабилизировался. Сроки экспозиции объектов, в праздничные дни заметно подросшие, также вышли на предновогодний уровень. В целом, можно говорит о том, что общие тенденции, наметившиеся в конце прошлого года, сегодня сохраняются. Рынок остается стабильным и соотношение спроса и предложения продолжает пребывать в равновесном состоянии. [27, С.58]
Действительно, с декабря прошлого года объем предложения на вторичном рынке практически не меняется. Еженедельно обновляется на 500-600 объектов, при этом число вновь выставляемых на продажу и снимаемых с продажи квартир примерно одинаково. В результате в количественном выражении роста, как, впрочем, и уменьшения, не наблюдается, и объем предложения остается в пределах 1100-1300 объектов. [24, С.91]
В то же время на рынке отмечается незначительный рост средних ценовых показателей. В текущих условиях это свидетельствует не только о фактическом росте цен на отдельные объекты, но и о том, что «из оборота» уходят наиболее дешевые квартиры, спрос на которые сегодня выше, в то время, как на дорогие объективно меньше покупателей и они остаются в базе.
В целом с начала 2011 года рост стоимости жилья в городе не превысил 2,5 %. Если же сравнивать с наиболее низким за последние годы – «кризисным» – показателем, который фиксировался в октябре 2009 г., то с тех пор цены на квартиры поднялись почти на 9 %. На 1 марта средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир в Ханты-Мансийском округе в капитальном исполнении составляла 42 144 руб. кв.м., а в деревянном – 30 246 . [26, С.88]
График 3 - Динамика цен на рынке жилья в ХМАО-Югра
Источник: Пантелеева Е. Цены на недвижимость в России//Жилищное право. 2009. №7.С.10
Положительные тенденции, которые начали проявляться на первичном рынке жилья в конце прошлого года, сегодня укрепляются. Возобновились работы на большинстве строительных площадок, их темпы выросли, в большом количестве стали появляться новые проекты, что было не характерно для предыдущих двух лет. Все это стало возможно благодаря улучшению экономической ситуации в целом, возвращению на рынок отложенного спроса и стабильному финансированию в отрасли.
В первые месяцы 2011 года общий объем жилья, находящийся на разных стадиях строительства в Ханты-мансийском автономной округе существенно снизился и составил 1 120 тыс. кв. м. Причиной этого стала массовая сдача домов в эксплуатацию в конце 2010 года. Был поставлен рекорд последних лет – введено 1 026 тыс. кв. м жилья, из которых 907 тыс. кв. м – квартиры в многоквартирных домах, а 119 тыс. кв. м – индивидуальные дома. [28, С.27]
Ханты-Мансийский автономный округ занимал третье место среди субъектов РФ по объемам выданных ипотечных кредитов в 2010 г. Так, жители Югры смогли решить жилищную проблему, взяв кредитов на общую сумму 18,60 млрд. руб. По этим показателям наш регион обошла Москва, где объем ипотечного кредитования составил 46,82 млрд. руб и Московская область - там банки выдали гражданам на приобретение жилья 24,94 млрд. рублей. Стоит отметить, что в рейтинге субъектов РФ за последние несколько лет Югра переместилась на две позиции выше - с 5-й на 3-ю. [23, с.13]
По объемам выданных ипотечных кредитов в 2010 г Югра - абсолютный лидер среди субъектов Уральского Федерального округа. Меньше «берут ипотеку» в Свердловской области, строчку ниже занимает - Челябинская, далее - Тюменская область, ЯНАО и Курганская область. [23, С.13]
В развитии югорской ипотеки большую роль сыграла подпрограмма «Ипотечное жилищное кредитование». Объем кредитов, оформленных ее участниками, в минувшем году составил 65% от общего объема заемных средств, которые выдали банки на приобретение жилья. [тот же]
Да и число югорчан, желающих купить квартиру или построить дом, заметно выросло. Пик обращения в Ипотечное агентство Югры пришелся на IV квартал 2010 года - у специалистов проконсультировались 12 тысяч семей. Всего в минувшем году участниками подпрограммы «Ипотечное жилищное кредитование» стали 6,5 тысяч семей - они приобрели жилье с помощью государственной поддержки (это льготная процентная ставка по кредиту, субсидия).По статистике, сегодня практически каждая четвертая семья в округе планирует решить жилищный вопрос, обратившись в Ипотечное агентство Югры - чтобы приобрести квартиру или вести индивидуальное жилищное строительство. [23, С.13]
В январе 2011 г Ханты-Мансийский автономный округ-Югра впервые занял второе место в рейтинге ипотечного кредитования среди всех субъектов РФ с показателем 1,43 млрд.руб., уступив только г.Москве (2,65 млрд.руб.). Эти данные за первый месяц года приводит Центральный Банк РФ на своем официальном сайте.(Приложение Б)
Год назад Югра в этом рейтинге занимала третью строчку с показателем 0,31 млрд.руб., уступая Москве и Московской области. Также резко выросли показатели нашего региона за январь 2011 г и по количеству выданных кредитов. Так, Югра поднялась на 3-ю позицию (с 8-й в 2010 г) с показателем 787 шт., уступая Республике Татарстан и Москве. Таким образом, рост количества выданных ипотечных кредитов в автономном округе составил 346,7%. [31, С.5]
Важным показателем для текущего развития рынка жилья является тот факт, что в настоящее время существенно выросла доля проектов со стабильными темпами строительства. Если в 2009 и 2010 годах таких объектов было немного и они предлагали квартиры на начальном этапе с существенными скидками (до 35%) от аналогичных готовых домов, то в начале 2011 года ситуация вернулась к докризисному уровню. Более 50% домов сегодня имеют устойчивые темпы ведения работ за счет стабильного финансирования, как со стороны банков-партнеров, так и за счет высоких темпов продаж. Данный факт еще раз свидетельствует об оздоровлении всей отрасли и будет благоприятно сказываться на всем рынке. [31, С.5-6]
Как уже отмечалось, в течение текущего года постепенный уход с рынка готовых квартир в сданных домах и завершение строительства большого числа текущих проектов приведет к недостатку предложения. Уже сейчас во многих объектах доля не реализованного жилья минимальна, а в отдельных – все квартиры проданы. При дальнейшем формировании положительного тренда в экономике страны и региона будут созданы предпосылки для более массового выхода на рынок потенциальных покупателей. В этом случае можно будет говорить о возврате к дефицитному рынку и ажиотажному характеру его развития. Однако в отличие от предыдущих периодов, рынок жилья в настоящий момент очень чувствителен к уровню цен и значительный их рост в короткий промежуток времени может также быстро вернуть его в состояние стагнации.
Тем не менее, пока темпы роста цен остаются невысокими, как на первичном, так и на вторичном рынках. Они не превышают 1 % в месяц. И хотя многие застройщики поднимают цены по мере увеличения объемов выполненных работ, вывод ряда новых проектов на начальных стадиях строительства по невысоким ценам не позволяет отразить эти изменения в средних показателях. Что касается вторичного рынка то в течение первого квартала ситуация на нем оставалась стабильной. Соотношение спроса и предложения продолжали пребывать в равновесном состоянии. Ценовые показатели демонстрировали положительную динамику, правда, темпы этого процесса оставались низкими. На 1 мая средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир в Ханты-мансийском автономном округе составляла 42 560 руб. Объем предложения, после быстрого падения во второй половине прошлого года, стабилизировался. Сроки экспозиции объектов, в праздничные дни заметно подросшие, также вышли на предновогодний уровень. [45, С.14-15]
В общем, в январе-марте 2011 года объем работ по строительству увеличился на 9,2% в сопоставимых ценах к объему января-марта 2010 года и составил 39,0 млрд. рублей. Объем строительно-монтажных работ по зданиям и сооружениям, выполненных хозяйственным способом, в январе-марте 2011 года составил 4,5 млрд. рублей. [15, С.35]
В январе-марте 2011 года было введено в действие 107,1 тыс. кв. метров общей площади квартир или 201,7% к уровню января-марта 2010 года. Ввод индивидуального жилья в общем объеме введённого в эксплуатацию жилья за отчетный период составил 23,4 тыс. кв. метров или 76,9%. [15, С.36]
График 4 – Объем ввода общей площади квартир в Ханты-Мансийском автономном округе
