9?. Частная собственность на землю

В частной собственности находятся те земельные участки, которые приобретены гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством, т. е. законно.

Все граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Не существует никаких различий в правовом режиме земель, находящихся в собственности данных субъектов, а также в содержании принадлежащих им правомочий.

Субъектами права частной собственности на землю выступают также иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства. Для того чтобы земельный участок был объектом права частной собственности, он должен быть свободен от законодательных ограничений предоставления земли. В соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Также не предоставляются в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, дан в п. 4 и 5 ст. 27 3К РФ. Чтобы стать объектом собственности гражданина, земельные участки перечисленных целевых назначений должны быть переведены в установленном порядке в иную категорию, из которой возможно предоставление земель в собственность гражданам и их организациям.

Земли иных категорий в соответствии с ЗК РФ могут находиться в собственности граждан или юридических лиц, но с требованием соблюдения особого режима их использования.

Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю индивидуально и совместно.

Государственная собственность на землю

Положения, касающиеся права государственной собственности на землю, предусмотрены ГК РФ. Действующее законодательство признает, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК РФ).

До недавнего времени земля, недра, воды, леса и животный мир рассматривались как объекты права исключительной государственной собственности. Считалось, что никто другой в стране, кроме государства, не может быть собственником земли. Исключительность права государственной собственности означала также, что в пределах страны не могло быть никому не принадлежащих участков земли, вод, недр и лесов, т. е. бесхозных.

Земли, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации, являются федеральной собственностью. Земли, которые принадлежат субъектам РФ, рассматриваются как государственная собственность субъекта Федерации.

Статья 16 ЗК РФ предусматривает, что вопрос о разграничении публичной собственности разрешается Кодексом и федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами (круг таких участков установлен п. 1 ст. З Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»);

право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов РФ в соответствии с п. 1 ст. 18 ЗК РФ находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами (круг таких участков установлен п. 2 ст. З указанного Закона;

право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Муниципальная собственность на землю

Имущество (в том числе и земля), принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью (п. 1 ст. 215 ГК РФ). В состав муниципальной собственности, как предусматривает ст. 29 Закона РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», входят в том числе муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ (круг таких участков установлен п. 1 ст. З Закона о введении в действие ЗК РФ;

право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ и уставами муниципальных образований, население непосредственно. Органы местного самоуправления в соответствии с законом могут в интересах населения устанавливать условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования. Муниципальная собственность признается и защищается государством равным образом с государственной, частной и иными формами собственности.

В зависимости от открытости доступа граждан на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, они могут быть поделены на два вида: земельные участки общего пользования и земельные участки, закрытые для общего доступа. В соответствии с п. 1 ст. 262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом или иным правовым актом, а также собственником соответствующего земельного участка.

10?

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком заключает в себе возможность пользоваться участком в течении неограниченного периода времени. При этом следует учитывать, что участок находится в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлялись гражданам с 1917 года. В течение всего времени существования советского государства данный титул землепользователя являлся единственным видом права на землю. Земельные участки могли предоставляться как в постоянное или вечное, так и во временное пользование. оформление земли

До вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года землевладельцы имели право передавать земельные участки, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренду либо в безвозмездное пользование. Но Земельный кодекс РФ 2001 года запретил совершение любых действий по распоряжению такими земельными участками. Владелец земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе совершать с ним действия, связанные с отчуждением прав на него (купля-продажа, мена, дарение, передача в наследство и т.д.)(выполнение геоподосновы)

Сегодня земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются. Однако, за гражданами, которые получили земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, указанное право сохраняется. оформление земли

Более того, граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) могут получить свидетельство на право собственности на указанные земельные участки (зарегистрировать право собственности в органах обязательной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). оформление земли

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу вещных прав и предусмотрено в ст.216, 268-270 Гражданского кодекса РФ, ст. 20 Кодекса.

Содержание указанного права определяется в соответствии с гражданским законодательством. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование (землепользователь), осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Следует обратить внимание на то, что Кодекс в п.1 ст.20 ограничил круг субъектов, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования. Перечень таких субъектов следует считать исчерпывающим. Поэтому согласно действующей редакции п.2 ст.3 Вводного закона все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2010 года в соответствии с правилами ст.36 Кодекса.

Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды этих земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность по указанным выше правилам до 01.01.2013 года по ценам, предусмотренным соответственно п.1 и 2 ст.2 Вводного закона.

При этом п.2 ст.3 Вводного закона указывает на то, что п.2 этой же статьи не распространяется на случаи, если земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены: садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан; организациям, при которых до вступления в силу ФЗ от 15.04.1998 года "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками. В указанных случаях право постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками переоформляется в порядке, установленном ст.28 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, когда собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно п.5 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием.

В случае реорганизации юридического лица, указанного в п.1 ст.20 Кодекса, принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

Пункт 2 ст.20 Кодекса в императивной норме ввел запрет на предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование гражданам. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что в п.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано на то, что ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п.1 ст.20 Кодекса, и гражданам, являющимися индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие Кодекса должны признаваться недействительными в силу ст 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст.12 ГК РФ. оформление земли

Однако на основании п.3 ст.20 Кодекса право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, сохраняется за гражданами и юридическими лицами, получившими земельные участки на указанном праве до введения в действие Кодекса. При этом юридические лица, не указанные в п.1 ст.20 Кодекса, должны в установленные сроки выполнить упоминавшуюся выше обязанность, возложенную на них п.2 ст.3 Вводного закона.

Что касается граждан, то согласно п. 3 ст. 3 Вводного закона оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Например, если земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие Кодекса для введения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, то этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случае, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9ст. 3 Вводного закона). оформление земли

В п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ то 24.03.2005 г. № 11 указано, что согласно ст. 23 ГК РФ, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно принимаются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Поскольку юридические лица не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане - индивидуальные предприниматели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, так же не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.

В связи с этим можно отметить, что данная правовая позиция Высшего Арбитражного Суда РФ не является бесспорной: ГК РФ говорит о возможности применения к индивидуальным предпринимателям некоторых положений о коммерческих организациях, установленных в ГК РФ, но никак не в земельном Кодексе и иных актах земельного законодательства.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Таким образом, Кодекс в п. 4 ст. 20 исключил любые способы распоряжения земельными участками лицами, обладающими такими участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, ВВ п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 г. № 11 содержится следующее разъяснение данного правила: пунктом 4 ст. 20 Кодекса установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу п. 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие Кодекса лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или в безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Кроме того, целесообразно иметь в виду, что п.6 ст.3 вводного закона в императивной норме запрещает внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

11?

Широко распространенным способом владения и пользования земельными участками являются пожизненное наследуемое владение и бесплатное пользование на определенный срок. Из самих обозначений и названий этих видов и форм обладания землей вытекают основные правомочия владеющих земельными участками лиц.

Право пожизненного наследуемого владения. Это право обладания земельным участком отличается от права собственности тем, что землеобладатель не может распоряжаться земельным участком, принадлежащим государству или муниципальному образованию на праве собственности, иным способом, кроме как передать его по наследству; владеть и пользоваться им можно пожизненно. Введенное в 1990 г. право пожизненного наследуемого владения сохраняется и после введения в действие ЗК 2001 г., но новое предоставление участка на этом титуле не допускается.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, вправе приобрести их в собственность без ограничения срока, однократно и бесплатно, поэтому указанное право землеобладания, установленное в качестве временного компромисса между правом пользования и правом частной собственности на землю, по-видимому, постепенно утратит свое значение.

В соответствии с гл. 17 части первой и гл. 65 части третьей ГК правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане; передавать земельный участок по наследству можно как в соответствии с законом, так и по завещанию. После введения пожизненного наследуемого владения Основами земельного законодательства СССР в 1990-х гг. миллионы граждан оформили это право владения