32. Договор найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживание в нем. Нанимателем жилого помещения м. б. только физ. лицо,. Юр. лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды. Предметом договора явл. жилое помещение, т.е. помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

Разновидности договора найма ж/п: - договор социального найма жилья (действует в основном в сфере гос. и муницип. жилищного фонда); - договор коммерческого найма жилья. Различия м/д ними: 1) договор соц. найма бессрочный, а договор коммерч. Найма срочный (до 5 лет) с преимущественным правом на заключение договора найма ж/п на новый срок; 2) различны основания расторжения договоров соц. и коммерч. найма жилья; 3) различен объем прав сторон; 4) квартирная плата по договору коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется нормативными актами. Регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении РФ и ее субъектов. Основными ФЗ, регулирующими жилищные отношения явл.: - ГК РФ, -Жилищный кодекс РСФСР 1983г., - З-н РФ от 24.12.92 №4218-1 Эоб основах федеральной жилищной политики» в ред. ФЗ от 17.06.99 № 113-ФЗ.

Нанимателем ж/п м.б. только гражданин. Нанимаель несет ответственность перед наймодателем за действия проживающих совместно с ним лиц. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, д.б. указаны в этом кач-ве в договоре найма жилья. Они вправе: 1) пользоваться ж/п наравне с нанимателем; 2) известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они совместно с нанимателем несут солидарную ответственность перед наймодателем (сонаниматели). Временные жильцы могут проживать в ж/п не более 6-ти месяцев с предварительного уведомления наймодателя. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Наймодатель обязан: 1) передать нанимателю помещение в состоянии, пригоном для проживания; 2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома; 3) предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг; 4) обеспечивать проведение ремонта общего имущ-ва многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в ж/п; 5) осуществлять капитальный ремонт если иное не установлено договором.

Наниматель по договору соц. найма жилья вправе: 1) вселять новых членов семьи в занимаемое помещение; 2) поселять временных жильцов и поднанимателей; 3) изменять договор найма; 4) сохранять договор найма жилья при перемене собственника дома; 5) обменивать занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение; 6) сохранять при временном отсутствии ж/п; 7) прекратить действие договора найма ж/п; 8) получить другое ж/п в домах гос. или муниц. Жилищного фонда по основаниям, указанным в з-не; 8) приватизировать жилье. Наниматель по договору соц. найма жилья обязан:1) заключить договор соц. найма с ордеродержателем и членами его семьи, названными в ордере; 2) передать нанимателю и сонанимателям свободное жилое помещение, указанное в ордере; 3) дать согласие при соблюдении предусмотренных з-ном условий на изменение договора, обмен жилых помещений, занимаемых нанимателем; 4) разрешить нанимателю приватизацию занимаемого ж/п. Основная мера ответственности нанимателя за нарушение условий договора – выселение. Основные случаи выселения гр-на из занимаемого ж/п без предоставления другого ж/п: 1) разрушение и порча ж/п; 2) использование ж/п не по назначению; 3) нарушение прав и интересов соседей; 4) невозможность совместного проживания лиц, лишенных род. прав, с детьми, в отношениях которых они лишены род. прав; 5) недействительность ордера, полученного в рез-те неправомерных действий ордеродержателя.

Наниматель в договоре коммерч. найма жилья имеет право: 1) приоритета на заключение договора на новый срок; 2) на замену другим нанимателем; 3) на расторжение договора; 4) давать согласие на переоборудование дома на условиях, установленных в з-не; 5) согласовывать с нанимателем размер платы за жилое помещение. Обязанности нанимателя по договору коммерч. найма жилья аналогичны обязанностям нанимателя по соц. найму жилья.