Введение

Настоящие методические рекомендации предназначены для использования студентами строительных специальностей при выполнении экономического раздела в дипломном проекте и курсовой работы по экономике строительства по кафедре «Экономики и организации строительства».

Методические рекомендации состоят из 4-х разделов. В первом разделе изложены общие положения, понятия и методика расчета экономической эффективности инвестиций. Во втором, третьем и четвертом разделах – приведены примеры выбора оптимального варианта организационного решения календарного плана строительства комплекса объекта.

1. Экономическая эффективность инвестиций в строительстве

1. Инвестиции и участники инвестиционной деятельности

Инвестиции – это средства (денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, имеющие денежную оценку), вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности с целью получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Объектами инвестиционной деятельности могут выступать вновь создаваемые и реконструируемые основные фонды.

Субъектами инвестиционной деятельности выступают все участники строительного процесса: инвестор, заказчик, подрядчик, проектировщик, пользователи объектов инвестиционной деятельности, которые являются независимыми организациями и имеют разные цели и задачи.

Основной целью инвестора (заказчика) является сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию при условии минимизации капитальных вложений в наиболее короткие сроки и получение максимально возможного дохода.

Главной целевой задачей подрядчика является максимум рентабельности, т.е. увеличение прибыли при снижении фактических затрат и выполнении условий договора подряда в установленные сроки.

2. Методика дисконтирования денежных потоков и ставка дисконтирования

При реализации инвестиционного проекта затраты и результаты разделены во времени и, для того, чтобы определить соотношение между ними необходимо определить их стоимость в один и тот же момент времени.

Экономический эффект может рассматриваться путем сопоставления результатов и затрат по проекту за весь рассматриваемый период осуществления проекта (так называемый горизонт расчета), то есть как сумма денежных потоков по годам проекта.

Денежный поток за t-тый год представляет собой разницу между притоком и оттоком денежных средств.

(1)

где CF_t –денежный поток за t-тый год;

ЧД_t – чистый доход (приток денежных средств, инвестиционные результаты) за t-тый год;

К_t – капвложения (отток денежных средств, инвестиционные затраты) за t-тый год.

Чистый доход определяется по следующей формуле

(2)

где ЧП_t – чистая прибыль за t-тый год;

Ао_t – амортизационные отчисления за t-тый год.

Дисконтирование – это метод приведения будущих поступлений денежных средств (будущих доходов) к текущей (сегодняшней, настоящей) стоимости. Дисконтирование будущих поступлений используется для того, чтобы определить их стоимость в настоящее время.

Приведение разновременных затрат и результатов всех лет горизонта расчета к текущему году осуществляется путем умножения их величины за каждый год на коэффициент дисконтирования соответствующего года [2].

(3)

где PV_t – текущая стоимость (Present Value), т.е. оценка величины CF_t с позиции текущего момента;

– коэффициент дисконтирования;

R – норма (ставка) дисконтирования, которая устанавливается в соответствии с приемлемой для инвестора нормой дохода на капитал.

В качестве ставки дисконтирования применяются:

а) средневзвешенная ставка дисконтирования;

б) рентабельность капитала по чистой прибыли;

в) нормативный коэффициент эффективности инвестиций (если в качестве инвестора выступает государство).

При оценке эффективности инвестиций необходимо учитывать влияние инфляции. Инфляция – повышение уровня цен в экономике. Инфляция оказывает непосредственное влияние на уровень процентных ставок в экономике. Существует две разновидности процентных ставок – реальная ставка R и номинальная r. Номинальная процентная ставка r – это норма процента денежных выплат за пользование капиталом (цена капитала в денежном выражении). Реальная процентная ставка R – это доход, полученный на единицу предоставленного капитала. При расчете текущей стоимости в формуле (3) используется реальная процентная ставка R при отсутствии корректировки денежного потока CF_t на инфляцию. Между реальной R и номинальной r процентными ставками и темпом инфляции in существует взаимосвязь.

Реальная ставка дисконтирования определяется по формуле [2], [7]:

(4)

где in – темп инфляции.

Номинальная средневзвешенная ставка дисконтирования определяется по следующей формуле [6]:

(5)

где r_СК – номинальная процентная ставка на собственный капитал;

r_ЗК – номинальная процентная ставка на заемный капитал (принимается равной номинальная процентной ставке по долгосрочному кредиту r_ДК);

– доля собственного капитала в общем объеме капвложений.

Номинальная процентная ставка на собственный капитал инвестора R_СК при финансировании коммерческих объектов равна рентабельности собственного капитала по чистой прибыли Р_СК и определяется по формуле:

(6)

где – чистая прибыль в отчетном периоде (из отчета о прибылях и убытках), руб.;

– величина собственного капитала в отчетном периоде (по бухгалтерскому балансу), руб.;

Номинальная процентная ставка на собственный капитал инвестора r_СК при финансировании объектов жилья некоммерческого назначения физическими лицами равна номинальной процентной ставке по долгосрочному депозиту r_ДД или долгосрочным государственным и банковским облигациям r_ДО.

Номинальная процентная ставка на собственный капитал инвестора r_СК при финансировании некоммерческих объектов государством равна нормативному коэффициенту эффективности инвестиций Е_н.

Номинальная процентная ставка на собственный капитал инвестора принимается не ниже ставки рефинансирования Нацбанка РБ [6].

Если неизвестна планируемая доля собственного капитала в общем объеме капвложений , то номинальная средневзвешенная ставка дисконтирования для инвестора r при финансировании коммерческих объектов равна рентабельности капитала инвестора по чистой прибыли и определяется по формуле:

(7)

где – общая величина капитала в отчетном периоде равная валюте баланса, руб.

Номинальная средневзвешенная ставка дисконтирования для инвестора принимается не ниже ставки рефинансирования Нацбанка РБ [6].